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　　去年9月份爆發(fā)的全球性金融危機，不僅導致日本經濟陷入深度衰退，也使日本的房地產市場遭遇寒冬期，住宅市場低迷不振及其可能引發(fā)的問題已引起政府及相關研究機構和業(yè)界團體的警覺和重視。

　　房市未出現好轉跡象

　　日本首都圈和近畿圈的公寓市場動態(tài)可以說是日本房地產市場的晴雨表，可集中反映日本房地產市場的狀況。

　　日本民間調查機構不動產研究所公布的數據顯示，2008年，日本首都圈公寓銷量為4.3733萬戶，比上年減少28.3%，為1992年后16年來的最低水平；近畿圈的公寓銷售量為2.2744萬戶，為15年來的最低水平。

　　出現這種情況的原因主要是，在經濟不景氣的狀態(tài)下，不少房地產企業(yè)破產加大了消費者的不信任感。此外，在金融市場不穩(wěn)定的情況下，金融機構對住宅貸款的審查變得更加嚴格也對公寓銷售產生不利影響。

　　進入今年以來，日本的房地產市場也沒有出現好轉跡象。今年5月，日本首都圈住宅銷量同比減少19.4%，連續(xù)21個月低于上年同期水平，今年1至5月份的累計銷量比上年同期減少26.7%。因此，不動產研究所對年間銷量也從1月份時預計的4.7萬戶(比上年增加7.5%)調整到4萬戶的水平。與此同時，日本另一大都市圈近畿圈的住宅銷量也繼續(xù)下降，全年的銷量也不容樂觀。

　　住房銷量下滑不止，也使日本的住宅、商業(yè)用地價格繼續(xù)下跌。日本國土交通省公布的日本全國地價調查結果，2009年1月1日時的日本全國的土地平均價格(公示地價)比上年下跌3.5%。這是該國的土地價格3年來首次出現下跌。

　　其中，住宅用地價格同比下跌3.2%，商業(yè)用地價格同比下跌4.7%。在與上年可比的約2.8萬個調查地點中，只有23個調查點的地價出現上升，是自1970年開始這項調查以來上升地點最少的一次。

　　日本國土交通省分析指出，經濟不景氣辦公樓出租率下降和住宅銷售不振，再加上受金融危機影響投資基金撤離房地產市場等原因導致房地產市場低迷是日本地價出現下跌的主要原因，土地價格下跌的趨勢短期內難有大的變化。

　　或現日本版次貸危機

　　戰(zhàn)后為解決國民住房困難的問題，1950年日本政府設立了住宅金融公庫(即現在的住宅金融支援機構)來推動住宅建設，戰(zhàn)后所建的約3成(2000萬戶)的住房都是通過該公庫融資建設的，高峰時期的融資余額高達70萬億日元以上。

　　這個時期公庫的融資應該說主要是為了解決住宅不足的問題。上世紀70年代以后，公庫融資的目的發(fā)生了變化，主要是作為經濟景氣對策的一部分來實施，1993年實施“輕松償還制度”，即降低原來的5年間還款的比例；到1997年又取消了“融資限額比例制度”，即實施零首付制度。除放寬住宅公庫的融資難度外，日本政府還在1986年實施住宅貸款余額減稅制度，之后幾乎成為景氣對策慣用的手段用來促進國民購買住房。

　　本次金融經濟危機爆發(fā)后，日本政府在2008財年的補充預算中實施歷史上規(guī)模最大的住宅貸款減稅措施，在2009財年的補充預算中又提高了融資率。日本政府的這些措施都試圖激起國民購買住房的熱情，激活房地產市場，最終達到擴大內需拉動經濟增長的目的。

　　但是，日本政府的智囊機構東京財團和相關業(yè)界團體，對政府刺激房地產市場所采取的措施不以為然，尤其對于目前日本房地產市場、特別是住宅市場貸款方面存在的問題表示極大的關注，擔心出現“日本版的次級房貸問題”。

　　東京財團最近向日本政府提出一個名為“防止住宅難民發(fā)生，創(chuàng)立住宅收購制度”的建議。該建議稱，日本的住宅貸款具有以逐月還款和用獎金還款相接合的特點。

　　但是，在金融危機發(fā)生前，日本的終身雇傭制度和年功序列工資制度也在逐步發(fā)生著變化，實施與業(yè)績掛鉤的獎金制度和年薪制的企業(yè)不在少數。金融經濟危機爆發(fā)后，因企業(yè)業(yè)績惡化員工的獎金又出現大幅減少，據日本經團聯的數據，今年夏季平均獎金將比上年減少19.4%，這將對返還住宅貸款產生重大影響。

　　如果國民不能按期返還貸款的話，不僅將會失去住房，而且債務還依然存在，這會直接對整個家庭生活產生影響，并有可能引發(fā)社會的不安。此外，因此而扣押的住房增多，也會導致住宅價格下跌，從而影響依靠不動產擔保的金融機構的業(yè)績，使其更加惜貸。

　　因此東京財團建議，政府及早采取措施防患于未然，即創(chuàng)立住宅收購制度，由國土交通省設立基金，按時價收購因不能按期返還貸款即被扣押的住房，住戶可用此資金返還剩余貸款，如住宅的時價不足以抵消貸款余額的話金融機構可放棄剩余部分的債權，金融機構因此放棄債權而發(fā)生虧損的話，由國家用公有資金為其增資以防止出現惜貸的問題。

　　東京財團的擔憂是否會成為現實，目前還不得而知。但是，住宅貸款返還困難等問題確實存在也是不爭的事實�？偟膩碚f，金融危機將再次使日本的房地產市場面臨嚴峻的考驗。