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1月10日,國務(wù)院出臺了《促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》,對二套房貸政策做出明確規(guī)定,“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。”同時,央行也召開了年度工作會議,對房地產(chǎn)信貸進(jìn)行了指導(dǎo)。2010年,房地產(chǎn)信貸市場面臨著新的形勢,本報再次在京、滬、深三地展開房貸調(diào)查。
北京
“風(fēng)險定價”難住銀行二套房利率爭相下浮
近日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“國11條”),對二套房貸政策做出明確規(guī)定,“二套房貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價!
“國11條”雖然明確首付款比例按40%“一刀切,但對二套房貸利率“按風(fēng)險定價”的表述卻讓業(yè)界困惑。記者以貸款購房者的身份走訪咨詢了北京多家商業(yè)銀行二套房貸的執(zhí)行情況后發(fā)現(xiàn),雖然在首付方面嚴(yán)守40%,但各家銀行在利率折扣上卻“五花八門”。
銀行利率參差不齊
業(yè)內(nèi)人士指出,二套房貸款利率“嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”存在模糊性,給銀行留下很大的操作空間,導(dǎo)致銀行房貸利率爭相下浮。
招商銀行朝陽區(qū)某營業(yè)部的客戶經(jīng)理向記者介紹,目前該行對于二套房貸首付要求在4成以上,“就目前的市場情況來看,執(zhí)行利率將視資信程度和還貸能力而定,肯定會給予最低優(yōu)惠!
該客戶經(jīng)理所說的“以目前的市場情況”,即各家銀行之間參差不齊的二套房貸款利率。他告訴記者,由于具體的操作細(xì)節(jié)目前并未下發(fā),利率“能低則低,以便做成這筆單子”。
無獨有偶,中國銀行某網(wǎng)點負(fù)責(zé)房貸的業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴記者,二套房貸業(yè)務(wù)將在首付4成的前提下,通過資質(zhì)的考核確認(rèn)利率標(biāo)準(zhǔn)。“我們先會上報支行,支行會根據(jù)相關(guān)指標(biāo)評估資質(zhì)程度,以此確定利率優(yōu)惠率。”
當(dāng)被問及是否清楚“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”這一說法時,上述房貸經(jīng)理一臉迷茫。在記者走訪民生銀行、交通銀行、招商銀行等多家銀行時,相關(guān)人士大多告訴記者,“一切以總行將來下發(fā)的細(xì)則為準(zhǔn)”。
然而,總行是否會針對利率“按風(fēng)險定價”這一模糊政策出臺細(xì)則呢?有觀點認(rèn)為,如果總行不出臺,各家銀行間的利率競爭一旦開戰(zhàn),后果可想而知;而亦有觀點認(rèn)為,銀監(jiān)會或央行可能會針對 “利率按風(fēng)險定價”這一說法出臺相應(yīng)的細(xì)則。
市場期待細(xì)則出臺
1月13日,在國新辦新聞發(fā)布會上,銀監(jiān)會副主席王兆星重申,對于個人住房按揭貸款第二套以上的帶有投資和投機(jī)性的行為實行有效的風(fēng)險控制,嚴(yán)格堅持首付不低于40%的要求,并未提及二套房的另一重大因子——利率。
因此,有觀點認(rèn)為,各家銀行今后或?qū)⒁浴皣?1條”的說法為操作指引,在7折底線的基礎(chǔ)上,按風(fēng)險實施定價,二套房貸利率最高達(dá)到基準(zhǔn)利率的1.1倍;同時,預(yù)計銀監(jiān)會近期會給出一個明確的指引,更好地控制銀行業(yè)風(fēng)險。
有報道稱,二套房貸在銀行一線的對接窗口仍然進(jìn)行該業(yè)務(wù),但是在審批這一流程中,則基本上已經(jīng)停止了,都在等待總行的細(xì)則。
建設(shè)銀行某支行個貸經(jīng)理向記者表示,目前銀行依然有自主擬定房貸利率的空間,各銀行總行可能會出于抑制房貸業(yè)務(wù)混亂,以及銀行自身風(fēng)險控制的考慮,率先出臺更具體細(xì)微的利率操作標(biāo)準(zhǔn)。
不提“改善型”一刀切
“國11條”明確表示,金融機(jī)構(gòu)“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價!
“國11條”不僅明確規(guī)定二套房貸首付必須為4成,還首次取消了“改善型住房”的提法。
有觀點認(rèn)為,“改善型住房”的提法是造成二套房貸混亂的重要原因,取消這一提法,二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將更加明朗,可杜絕銀行利用“改善型”打擦邊球。
此前,當(dāng)記者以購房者身份做房貸調(diào)查時,房貸經(jīng)理均會明確表示,第二套住房如果是改善型住房,可以按照一套房的優(yōu)惠政策走,即首付兩成、利率打7折。然而,記者近日采訪卻發(fā)現(xiàn),大多房貸人員都表示“已沒有那樣的操作空間”。
某國有銀行房貸部人士在接受記者采訪時指出,雖然“國11條”并沒有對利率提出明確限制,但在首付方面,4成首付是硬性規(guī)定,低于4成肯定屬于違規(guī)!罢漳壳暗男蝿菘矗瑢Χ追康氖站o主要在于首付方面,這也是銀監(jiān)會的老規(guī)定,現(xiàn)在國務(wù)院又重申了一次,在這個風(fēng)口浪尖,誰也不敢頂風(fēng)作案”。
深圳
房貸現(xiàn)收緊跡象首付、利率仍打擦邊球
每經(jīng)記者 黃惠敏 發(fā)自深圳
由于當(dāng)?shù)劂y行對房貸發(fā)放的寬松態(tài)度,深圳樓市曾一度瘋狂。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),隨著“國11條”的出臺,深圳大部分銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行政策,不再寬松放貸。但是記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),仍有銀行在打擦邊球,通過降低首付成數(shù)、甚至下調(diào)貸款利率吸引客戶。
銀行貸款利率“市場化”
在以往的政策中,二套房貸利率須為基準(zhǔn)利率的1.1倍,但二套房貸新政策中,關(guān)于貸款利率規(guī)定的表述是“嚴(yán)格按照風(fēng)險定價”。記者了解到,深圳的銀行表示,銀行要按照“利率市場化”以及“實施針對不同風(fēng)險等級客戶的差別化定價”來執(zhí)行新政。
對于二套房貸政策出臺后,銀行如何把握貸款利率尺度的問題,招行銀行給記者的答復(fù)是:在二套房貸款的政策執(zhí)行上,該行以家庭為單位計算房貸次數(shù),對二套房貸款,要求貸款首付款比例不得低于40%;貸款利率主要根據(jù)客戶的信用記錄、首付比例、所購住房具體情況等因素,并結(jié)合銀行內(nèi)部信用評級綜合進(jìn)行判斷,按照貸款的整體風(fēng)險狀況進(jìn)行合理定價。
招行表示,在貸款利率上,將執(zhí)行差異化信貸政策,對于二套(含)以上房貸,將根據(jù)貸款的風(fēng)險狀況,適度提高貸款利率。
有分析師向記者表示,在自主把握貸款利率的情況下,銀行為了搶奪客戶資源,有可能會下調(diào)貸款利率吸引客戶。業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為,貸款利率的表述給了銀行很大的自主空間,銀行市場化經(jīng)營,日后1.1倍的貸款利率或更難成型。
首付仍有空子可鉆
據(jù)了解,二套房貸首付4成的規(guī)定,自2007年9月28日發(fā)布以來至今沒有更改過,2009年7月10日有關(guān)部門重申了二套房貸政策,要求各銀行不得自行解釋二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。只是銀行在經(jīng)營過程中的相互競爭,“首付4成”的規(guī)定僅僅只是一紙空文,極少被執(zhí)行。
今年,二套房貸新政策出臺后幾天,深圳地區(qū)銀行的房貸政策也立即做出了更改。記者了解到,一些銀行的房貸政策已經(jīng)有了收緊的行動,只是收緊的力度不一樣,各銀行在某些方面仍存自主性。
某大行深圳一支行信貸部人士告訴記者,目前該行在二套房的放貸上已經(jīng)按政策執(zhí)行,但是若客戶在購買第二套房時房產(chǎn)聯(lián)合署名,另一個人未有房產(chǎn),則“按一套房來放貸”。該人士向記者解釋,若房產(chǎn)聯(lián)合署名中的另一人年滿18歲,名下沒有房產(chǎn),則可以享受二套房房貸首付2成,貸款利率7折的優(yōu)惠。
深圳一股份制銀行某客戶經(jīng)理告訴記者,該行已經(jīng)嚴(yán)格按照國家政策執(zhí)行,客戶申請第二套房貸款,一律按照國家政策,利率沒有優(yōu)惠,然而,首付成數(shù)卻可以做適度 “調(diào)整”。目前該行的政策是,200萬以下的貸款一般不做了;若是貸款在200萬以上,第二套房則可以享受首付2成的優(yōu)惠,只是利率仍按基準(zhǔn)利率,不作調(diào)整。
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