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　　這邊廂，越來越多的分析預(yù)測明年房價(jià)仍在高位徘徊；那邊廂，住宅出租回報(bào)率卻全線下跌———近期，以北京、上海、廣州為代表的一線城市房價(jià)屢創(chuàng)新高的同時(shí)，反映真實(shí)居住需求的租金水平卻并未隨之“船高”。官方或民間的測算數(shù)據(jù)顯示，在廣州，買房放租要22年才能回本；而在北京，出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　房租回本

　　北京40年廣州22年

　　在樓價(jià)節(jié)節(jié)上漲的同時(shí)，租金卻停滯不前。地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，10月份北京市月租金均價(jià)為2504元/套，環(huán)比下降了0.40%，較去年同期的2532元/套下降了1.11%；上海和廣州的租金水平也幾乎保持不變。上海第三季度平均租金環(huán)比上升了0.2%，達(dá)到每月158.3元/平方米；豪華公寓租金為每月252.3元/平方米，上升了0.4%。廣州三季度公寓市場租金為每月153元/平方米，環(huán)比微降1.6%；高端別墅租金為每月 136.3元/平方米，環(huán)比微降1.2%。

　　按照中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，目前北京地區(qū)的房屋租售比已經(jīng)達(dá)到1∶495，部分商品房的租售比甚至超過1∶600，這意味著出租一套商品房至少要過40年才能收回成本，有的甚至需要50年。

　　而來自官方的權(quán)威研究報(bào)告也關(guān)注到房價(jià)有高估的風(fēng)險(xiǎn)。最近，廣州市國土房管局發(fā)布首份《廣州市房屋房價(jià)租金比研究報(bào)告》，首次對廣州市的商品住宅的房價(jià)與租金的比值進(jìn)行深入研究分析。報(bào)告顯示：廣州房價(jià)租金比由2005年的202上升至2007年272的水平，即投資回報(bào)率只有4%多一點(diǎn)。這個(gè)數(shù)值是什么概念呢？對于購房投資者來說，不考慮諸如通貨膨脹等其他因素影響，投資者至少要在272個(gè)月也就是22年后才能收回本金。

　　房屋售價(jià)不斷走高

　　投資價(jià)值逐步變小

　　美聯(lián)物業(yè)市場部表示，和國外在購房及租房方面的理念不同，買房在我國成為生活的必需，這也是造成我國房地產(chǎn)租售比遠(yuǎn)高于國際標(biāo)準(zhǔn)的原因之一。但是，從指標(biāo)的變化趨勢可以看出，投資需求的大量入市使得房價(jià)上漲速度過快，已經(jīng)和租金水平嚴(yán)重背離。目前我國一線城市的房價(jià)不斷走高，投資者已經(jīng)逐步取代剛性需求者入市。

　　事實(shí)上，回望過去幾年房價(jià)的上升軌跡可以發(fā)現(xiàn)，伴隨著房價(jià)的飆升，房產(chǎn)的投資價(jià)值正逐步變小。據(jù)統(tǒng)計(jì)，廣州一手房價(jià)格從2004年的4618元/平方米上升到2007年的8599元/平方米，上升了86%，其中2007年的升幅超過36%。而廣州住宅租賃市場一直保持平穩(wěn)，租金水平增長緩慢，從而導(dǎo)致廣州房價(jià)租金比接近到國際公認(rèn)的300上限臨界點(diǎn)，房價(jià)高估風(fēng)險(xiǎn)已十分明顯。

　　廣州市國土房管局依此判斷，廣州近年的房產(chǎn)投資者的投資方式并不是為了買房之后出租來做長線投資賺取租金收益，而更多是期望房價(jià)上漲之后轉(zhuǎn)手來獲得收益�！斑@類投資者的增多必將為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展留下隱患，會帶來住房市場供求失衡，房屋空置率上升的現(xiàn)象�！�

　　高房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　郊區(qū)甚于中心區(qū)

　　專業(yè)機(jī)構(gòu)分析指出，如果一個(gè)城市的房價(jià)上漲過快或長時(shí)間居高不下，而房屋租賃市場未給予有效的上漲支撐，房價(jià)租金比出現(xiàn)大幅上升，表明該地區(qū)房屋銷售價(jià)格可能存在不合理現(xiàn)象，影響房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。

　　這種現(xiàn)象目前在廣州周邊區(qū)域表現(xiàn)明顯。數(shù)據(jù)顯示，廣州外圍區(qū)域的房價(jià)租金比比中心各區(qū)高。外圍區(qū)域如黃埔、原芳村和番禺2007年房價(jià)租金比分列全市前三位，達(dá)到了280-320的高位，投資回報(bào)率只有3%左右，房價(jià)過高的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于中心區(qū)。

　　這項(xiàng)研究也在2008年的房價(jià)回調(diào)中得到驗(yàn)證，去年以來廣州周邊城區(qū)房價(jià)回落明顯，不少曾經(jīng)叫價(jià)超過萬元的樓盤都跌回了七八千元的價(jià)位。

　　事實(shí)上，部分投資客也開始認(rèn)清這一點(diǎn)。據(jù)北京、上海的中介代理透露，近期二手房市場上轉(zhuǎn)租為售的現(xiàn)象逐漸增多。

　　【名詞解釋】

　　房價(jià)租金比

　　“房價(jià)租金比” 是指每平方米的房價(jià)與每平方米的月租金之間的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投資回報(bào)，是作為衡量市場投資價(jià)值的重要參考，

　　一般情況下，若要滿足5%-6%的投資回報(bào)要求，房價(jià)租金的比值為196-232。如果房價(jià)租金比超過300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房價(jià)高估；如果低于200，說明該區(qū)域投資潛力較大，房價(jià)泡沫不大。(記者 趙燕華 實(shí)習(xí)生 歐慧敏)