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　　一連串的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)了房產(chǎn)新政的調(diào)控決心，考驗(yàn)的是樓市各方的耐心。

　　連續(xù)7周，申城商品住宅市場(chǎng)成交面積低于10萬(wàn)平方米，成交量幾乎“降無(wú)可降”；部分二手房的掛牌價(jià)格，下跌了10%，而假如賣方不再作5%左右的讓步，就無(wú)法成交；絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金鏈正經(jīng)受考驗(yàn)，但降價(jià)的不多。

　　前一周樓市統(tǒng)計(jì)顯示，外環(huán)以外的樓盤占據(jù)了總成交量的近9成，并且包攬了成交面積榜的前十，這一定程度上降低了成交均價(jià)。上周，均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的低端樓盤占總成交量的2/3，而均價(jià)5萬(wàn)多元/平方米的高端樓盤僅成交了1004平方米。

　　幾乎所有人都在等待，但絕大多數(shù)人卻不知道，等來(lái)的會(huì)是什么——過(guò)去一個(gè)月，申城樓市的主題詞，就是“等待”。

　　“在等待房產(chǎn)稅出臺(tái)的過(guò)程中，申城樓市的拐點(diǎn)若隱若現(xiàn)�！毕嚓P(guān)專家表示，如果房產(chǎn)稅細(xì)則相對(duì)嚴(yán)厲，則房?jī)r(jià)可能由3個(gè)月前的“漲�！保�變?yōu)?個(gè)多月前的“停漲”，再變?yōu)槎虅t6個(gè)月多則18個(gè)月的“下跌”。

　　一些樓盤刮“打折風(fēng)”

　　端午節(jié)3天假期，樓市交易非常低迷。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月14日至16日，上海商品住宅(剔除配套動(dòng)遷)交易量分別為9610平方米、3346平方米、3959平方米，套數(shù)分別為90套、34套、35套，而端午節(jié)之前的一周，日均商品住宅成交量為105套，再前一周為114套。

　　這一局面并不僅僅反映在一手市場(chǎng)中，據(jù)上海中原地產(chǎn)東區(qū)某分行經(jīng)理反映，目前成交量相較于3、4月下跌了80%左右，帶看量下跌了約50%；西區(qū)某分行也反映成交量下降了60%左右，而同時(shí)掛牌量相對(duì)于二套房標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)前上升了20%左右，掛牌價(jià)下降10%左右，但交易并不積極。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，盡管目前樓市中“打折風(fēng)”漸起，加快資金回籠的運(yùn)作理念在不斷發(fā)酵，市場(chǎng)買賣雙方的動(dòng)作卻并不積極。這一方面反映在推盤節(jié)奏依然遲緩，另一個(gè)就是折扣較小，無(wú)法形成真正吸引力。

　　目前，二手房?jī)r(jià)隨掛牌量增加不斷松動(dòng)，新房市場(chǎng)也陸續(xù)有樓盤加入促銷行列，促銷力度開(kāi)始放大。直接打折方式以綠地為代表，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，綠洲康城親水灣93折優(yōu)惠；綠地薔薇九里甚至打出最低82折，最高優(yōu)惠39萬(wàn)元；綠地布魯斯小鎮(zhèn)全面優(yōu)惠，最高91折。分析認(rèn)為，這樣的打折，多屬于前期價(jià)格猛漲后的價(jià)格理性回歸。

　　而一些別墅項(xiàng)目，開(kāi)始以“贈(zèng)送”為名打折，方式大部分為別墅項(xiàng)目，多為贈(zèng)送地下室、花園面積。另外大部分公寓樓盤仍多為贈(zèng)送家電及裝修款，其幅度在7-10萬(wàn)元不等，其折后的幅度僅在5%左右。送面積較多的別墅項(xiàng)目有嘉寶紫提灣，附贈(zèng)60平方米地下室，寶華櫟庭附贈(zèng)100平方米地下室，東郊半島贈(zèng)300平方米地下室。

　　“豪宅不跌”神話破滅

　　6月份的前16天，只有9個(gè)豪宅項(xiàng)目(成交均價(jià)5萬(wàn)元/平方米以上樓盤)售出了20套房源，平均每天僅賣出1.25套，其中16日更是未見(jiàn)豪宅成交。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的報(bào)告顯示，申城樓市“豪宅不跌”的神話破滅。

　　上半月，在申城樓市可售的45個(gè)豪宅項(xiàng)目中，有36個(gè)項(xiàng)目上半月未見(jiàn)成交，高達(dá)8成的豪宅零成交，迫使開(kāi)發(fā)商通過(guò)裝修、建材、物業(yè)等方面提升產(chǎn)品附加值，個(gè)別樓盤甚至出現(xiàn)降價(jià)。

　　今年1至5月，豪宅的成交套數(shù)分別為157、73、108、321、82套。仔細(xì)分析可以看出，豪宅在4月樓市達(dá)到最高點(diǎn)時(shí)，集中推盤成交，之后就出現(xiàn)了大幅度的下滑。5月下旬，也就只成交了23套房源。因此，5月16日至6月15日的這一個(gè)月里，上海僅成交了43套豪宅，只相當(dāng)于4月份的13%。

　　從零成交豪宅的樓盤數(shù)來(lái)看，4月份僅有8個(gè)樓盤未見(jiàn)成交，而5月份增加到了25個(gè)，6月上半月則有36個(gè)豪宅未見(jiàn)成交。滯銷的豪宅數(shù)目眼下直線上升，可見(jiàn)本輪調(diào)控對(duì)豪宅的影響力之大。

　　實(shí)際上，二手豪宅已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下跌，翠湖天地雅苑4月成交的房源均價(jià)高達(dá)8.48萬(wàn)元/平方米，5月只有6.19萬(wàn)元/平方米，跌幅高達(dá)26.9%；御翠豪庭從4月的5.15萬(wàn)元/平方米跌到5月的4.52萬(wàn)元/平方米，跌幅高達(dá)12%，目前掛盤最低的房源只有4.29萬(wàn)元/平方米；世茂濱江花園、靜安楓景等知名豪宅5月份的跌幅也都超過(guò)10%，6月份掛牌的一些低區(qū)房源價(jià)格比這個(gè)平均水平也還是要低出10%以上。雖然，考慮到樓層、位置、景觀等因素，各豪宅的實(shí)際房?jī)r(jià)跌幅沒(méi)有統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)那么大。但從二手市場(chǎng)上各大知名豪宅的成交情況來(lái)看，豪宅在樓市調(diào)控的2個(gè)月里已下跌不少。

　　中房信分析師薛建雄透露，仁恒河濱城在5月中旬時(shí)成交的房源均價(jià)達(dá)到5.98萬(wàn)元/平方米，而6月成交的2套房源均價(jià)只有5.15萬(wàn)元/平方米；香梅花園5月成交的2套房源均價(jià)5.76萬(wàn)元/平方米，而6月成交的8套房源均價(jià)只有4.99萬(wàn)元/平方米。這導(dǎo)致了一批新上市樓盤的預(yù)期售價(jià)也大幅下調(diào)，預(yù)期報(bào)價(jià)高達(dá)5-6萬(wàn)/平方米的百匯園5月推盤以來(lái)成交的28套房源，實(shí)際均價(jià)只有4.83萬(wàn)元/平方米。

　　本輪調(diào)控反應(yīng)最迅速

　　房?jī)r(jià)的漲跌，不僅牽動(dòng)著買房人的心。4月份以來(lái)，滬上一些房屋中介企業(yè)，已處于虧損狀態(tài)，部分大型企業(yè)完全依靠樓市火爆時(shí)積攢的“老底”在支撐著。

　　擔(dān)憂“關(guān)門潮”的到來(lái)，使中介企業(yè)員工的心態(tài)也發(fā)生了變化。昨天一天，3家中介分別致電一名客戶，推薦打浦橋區(qū)域的一套房源。不過(guò)，同一套房屋，3家中介分別報(bào)出了490萬(wàn)、498萬(wàn)和510萬(wàn)元。這使得接到電話的客戶不知所措�！斑@樣下去誰(shuí)還敢委托中介買房子？”這名客戶投訴說(shuō)：“房東出一個(gè)價(jià)，中介把價(jià)格抬高，動(dòng)輒就是20萬(wàn)元……”

　　有效供應(yīng)不足，也考驗(yàn)著房?jī)r(jià)。佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周上海商品住宅新增供應(yīng)面積為12.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上周上漲了24%，但仍然只相當(dāng)于年均水平的一半。

　　上周新增供應(yīng)的樓盤全部都是外環(huán)以外的項(xiàng)目，報(bào)價(jià)大多低于1.5萬(wàn)元，而最近數(shù)周，在供應(yīng)面積稀少的情況下，別墅項(xiàng)目、內(nèi)環(huán)內(nèi)高端公寓，以及過(guò)于偏僻的郊環(huán)外樓盤都在供應(yīng)量中占據(jù)了不小的比例，有效供應(yīng)可以說(shuō)相當(dāng)有限。

　　這一波的“量?jī)r(jià)齊跌”，究竟會(huì)發(fā)展到什么樣的地步呢？根據(jù)方方地產(chǎn)出示的一份報(bào)告顯示，與2005年、2008年兩次調(diào)控相比，本輪調(diào)控的市場(chǎng)反應(yīng)，最為迅速。

　　2005年調(diào)控后首月住宅成交量為104萬(wàn)平方米，環(huán)比降44%，調(diào)控后3個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)有效降價(jià)，4個(gè)月后成交量達(dá)到最低點(diǎn)，為50萬(wàn)平方米。

　　2008年調(diào)控后首月住宅成交量為100萬(wàn)平方米，環(huán)比降5%，調(diào)控后4個(gè)月內(nèi)出現(xiàn)有效降價(jià)，7個(gè)月后成交量達(dá)到最低點(diǎn)，為44萬(wàn)平方米。

　　而本輪調(diào)控后，首月住宅成交量為31萬(wàn)平方米，環(huán)比大降62%，調(diào)控后1個(gè)月內(nèi)就出現(xiàn)有效降價(jià)。在成交量方面，今年市場(chǎng)反映非常迅速，第一時(shí)間就有大批客戶離場(chǎng)。房?jī)r(jià)方面，僅僅一個(gè)月內(nèi)，就出現(xiàn)了通過(guò)兩成左右降幅、快速消化產(chǎn)品的案例。

　　對(duì)申城樓市未來(lái)數(shù)月的變化，各方人士有不同觀點(diǎn)。但綜合來(lái)看，如果房產(chǎn)稅細(xì)則出臺(tái)的話，比較樂(lè)觀的看法是“房?jī)r(jià)跌幅在20%以內(nèi)，而現(xiàn)在已經(jīng)跌到位了”，而也有一部分專家認(rèn)為，房產(chǎn)稅出臺(tái)將導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)新一波的跌幅，近階段漲幅較大的房源，可能出現(xiàn)超過(guò)30%的跌幅。本報(bào)記者 晏秋秋