- 杭州樓市降價一觸即發(fā) 全國性大房企率先降價？
杭州春季房交會之后，面對房交會期間參展商品房僅成交33套的慘淡業(yè)績，無論開發(fā)商還是購房者，大家都形成一個共識：如果這樣的行情繼續(xù)，未來的杭州樓市房價肯定下跌。只是下跌幅度、區(qū)域還是未知數(shù)。
房交會結束后，不少降價消息從坊間傳出：復地旗下樓盤將打7折；萬科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米……焦點幾乎都集中在外來的全國性大公司上。這是真的嗎？假如房價下跌，今年會呈現(xiàn)和2008年怎樣不同的景象？哪些區(qū)域、哪些公司會率先出手？
全國性大公司將率先降價？
萬科、保利、復地回應傳聞：降價，沒聽說這回事
房交會后，一個消息在業(yè)界流傳甚廣：那就是復地等3家全國性的大公司將在6月份率先降價。消息還傳得“有鼻子有眼”：復地旗下樓盤將打7折；萬科將打8.5折；保利東灣將直降2000元/平方米。
這是真的嗎？萬科杭州、浙江保利、浙江復地公司相關營銷負責人在接受記者采訪時均斷然否認近期降價一說。浙江保利相關負責人表示，東灣接下去將推出一批一線江景公寓，目前正在梳理客戶，這批房源的上市時間、價格都還沒確定，內部也沒聽說要降價。萬科杭州、浙江復地公司相關人士均表示，沒有這回事。
不過，大家的猜測為什么都集中在外來大鱷上，卻有一定的原因可以追蹤。
2008年杭州樓市的打折最早由萬科開始。今年全國市場最早傳出大范圍打折的是恒大的8.5優(yōu)惠降價促銷。雖說恒大的8.5折經(jīng)過央視記者暗訪，被證明有一定的做秀成份，但全國性公司迫于全國一盤大棋的考慮，很可能成為此輪降價大軍中的急先鋒，這已成為業(yè)內不爭的共識。
“杭州本地開發(fā)商基本抱團作戰(zhàn)，不可能先跳出來降價。外地公司就不一樣了，聽總部指揮，而且對全年銷售額的考核也比較嚴格，所以，外地公司率先打折的可能性較大�！币晃槐镜亻_發(fā)商如些判斷。
也有人認為，誰先降價并不在于是不是大公司，而是開發(fā)商的資金鏈�！敖衲觊_發(fā)商面臨的降價壓力和2008年不一樣，當時開發(fā)商資金鏈即將斷裂，不降價就得死，今年不少公司不差錢。按照常規(guī)，資金鏈緊的開發(fā)商，如果回款不理想可能會率先降價�！狈拷粫�，一位開發(fā)商如此對記者分析道。
去年房價漲得最多區(qū)域會率先領跌？
四大板塊房價漲幅超過100%
這次調控新政打擊的是投資投機客，而杭州投資客集中的區(qū)域，往往去年的房價漲幅也是最大的。
去年漲得最兇的區(qū)域是否會率先出現(xiàn)價格松動？記者選取了樓市成交較為活躍的11個板塊，并根據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)，隨機選取了板塊內兩個代表樓盤的成交均價進行統(tǒng)計。結果發(fā)現(xiàn)，11個板塊內，平均漲幅超過100%的板塊共有4個：下沙、九堡、濱江、橋西。
區(qū)域漲幅最大的是下沙區(qū)域。保利東灣，去年4月份所有住宅房源的平均成交價為6752元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價為16608元/平方米，漲幅為146%；世茂江濱花園，去年4月份所有住宅房源的平均成交價為7320元/平方米，今年4月份所有住宅房源的平均成交價為14710元/平方米，漲幅為100%。
九堡漲幅稍次。麗江公寓去年4月和今年4月相比，漲幅為74%；陽光國際漲幅為155%。不過陽光國際去年這批房源是非江景房，而陽光國際今年4月成交房源中多為江景房。
濱江的漲幅也較大。東方郡去年4月份住宅的平均成交價為11085元/平方米，今年4月份的住宅成交均價高達26259元/平方米，漲幅達到137%。賀田尚城去年4月份住宅的平均成交價為9498元/平方米，今年4月份的住宅成交均價高達16473元/平方米。漲幅達到73%。
橋西板塊是11個板塊中唯一漲幅超過100%的市中心板塊。燕園和南北西岸，漲幅分別為117%和99%。
“漲幅較大的區(qū)域一般都是由投資客推動。去年的火爆行情下，各個區(qū)塊投資客的比例都超過一半，某些區(qū)域更甚。漲幅越大的區(qū)域自然投資客越多，率先降價的可能性相對大一些。”一位業(yè)內人士如此分析道。
但也有人認為，去年房價漲幅基本上每個區(qū)域都超過60%以上，既然大家一起漲，要降大家都得降。“最可能降的是今年3、4月提價的樓盤。房價回到去年12月份應該是看得到的。”一位資深人士分析說。
最差的房源率先開始降？
降價會實行差異化
“和2008年所有項目集體打折不同，今年的降價很多公司可能會采取差異化降價的策略。比如分項目、分房源，一個公司旗下的所有項目不會全打折，一個項目的所有房源也不會全打折。跟國家的差異化調控策略相匹配，開發(fā)商的打折策略也會呈現(xiàn)差異化特征�！敝写蠓慨a的唐偉認為。
丁橋冠宇雋園，新政后開盤，開盤價為13500元/平方米左右，但房源定價的差距拉得非常大。
這個樓盤東邊套的定價特別高，在14000元/平方米以上，而中間套定價則較低，在12000~13000元/平方米左右。這次開盤共4幢樓，兩幢沿馬路的樓和其他兩幢樓的價格也相差1000元/平方米。
“這個樓盤中間套房源基本為90平方米以下的房源。因為這批房源面向首次置業(yè)者，資金實力較低，適當便宜點比較有效果�！币晃婚_發(fā)商如此評價冠宇雋園的定價策略。
從2008年下半年的杭州樓市降價看，率先打折的確實是一些尾盤和位置相對不理想的房源。如當時的魅力之城，先打折的是尾盤；麗江公寓，當時率先促銷的也是一批南北不通風的89平方米戶型。
對此，也有開發(fā)商表示，一旦一個區(qū)域出現(xiàn)價格松動，除了品質好的樓盤降幅會少一些，很難保證其他樓盤不會跟風降價。降價的出現(xiàn)只能是大面積的，因為一個樓盤也很難讓某些房源降，某些房源不降。本報記者 張卉卉 孫晨
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