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　　日前北京市房地產交易管理中心發(fā)布的數據顯示，北京可售商品房住宅存量創(chuàng)出了歷史新低。這一數據給人直觀的感覺是北京樓市供不應求的狀況在加劇。但與此同時，北京的二手房市場上掛牌出售的房源量卻在增加。此消彼漲之間，一二手房對整體樓市的影響正在發(fā)生著微妙的改變。

　　●一手房存量不斷創(chuàng)新低

　　截至3月1日，北京可售商品房住宅存量為88479套。這是自2006年5月北京房地產交易管理網開始統計商品房存量房源以來，可售商品房住宅存量首次不足9萬套，商品房住宅存量創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　數據顯示,目前,北京商品房住宅期房存量為57684套,未簽約現房住宅30795套,共計1205.7萬平方米。

　　查詢北京房地產交易管理網歷史數據可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量為148173套。從該月開始,直到今年1月,住宅存量一直處于下降趨勢。其間,2009年12月,住宅存量為99249套,跌破10萬套。到今年2月初,住宅存量略有回升,從1月的91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅數字再次下跌,創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　如果按去年北京十幾萬套的新建商品房銷售量來看，9萬套的存量只夠北京半年多的銷售量。供不應求的現象似乎在今年會表現得更為突出，兩會期間成為眾矢之的的高房價問題似乎在今年也很難找到答案。

　　●二手房填補一手房不足

　　但是去年北京的二手房成交量卻突破27萬套，首次超過了一手房的銷售量。同時也可以說，去年北京二手房可售房源肯定多于27萬套，可售的二手房存量也遠遠大于一手房存量。

　　21世紀不動產的分析人士表示，二手房成交量超過一手房的這種情況在今年將會延續(xù)�？梢哉f從去年開始北京已經進入二手房時代，從此北京二手房的成交量將會在整體樓市中占據越來越大的比重。這也是北京樓市走向成熟的標志。因為任何一個成熟的房地產市場都以二手房成交為主，隨著北京可供開發(fā)的土地逐年減少，一手房的供應量也會逐年下降，一手房存量不斷創(chuàng)新低是一種必然的趨勢。

　　●近期二手房房源放量

　　來自我愛我家統計數據顯示，從2月23日北京市公布北京版“國十一條”政策后，二手房房源掛牌量明顯增加，截止到3月2日，二手房日均掛牌量比春節(jié)前翻了一番。同時，近期我愛我家門店抽樣調查問卷顯示，有近29%的業(yè)主出售房產的意愿是套現炒股或者購買股票型基金，這部分業(yè)主87%來自于北京二手商品房次新房區(qū)域。

　　我愛我家市場研究中心認為，部分業(yè)主售房套現轉而投資股市有以下幾個原因：

　　首先，從近期政策走勢、市場變化以及輿論環(huán)境來看，許多業(yè)主認為目前房價已經處于階段性最高點，特別是對于那些早期購房的業(yè)主來說，大部分業(yè)主已經獲得100%的收益，甚至部分業(yè)主達到150%—200%的收益。此時售房套現，可以鎖定利潤，避免房價回調帶來的風險。

　　其次，由于實體經濟的回暖，股市即將出臺融資融券、股指期貨等新型投資方式，使得不少投資者看好2010年的股市。很多相關機構預測今年A股市場可能突破4000點，使得投資者信心大增。

　　第三，融資融券、股指期貨的出臺使得股市具備了做空機制，投資者即使面對股市的下跌也有盈利的機會，這樣一來更多的投資者愿意到股市一試身手，特別是嘗試新的投資方式。而相比之下，房地產則不具備做空機制，兩會期間高房價已經成為眾矢之的。近期房價非但不可能出現2009年的大漲局面，甚至可能出現階段性回調，所以不少投資者選擇了售房套現。

　　●二手房價出現滯漲

　　以往一手房主導市場的時候，房價漲跌主要看一手房的“臉色”。但在二手房成交量占據大半比重后，一手房價雖然還會對二手房價構成一定的影響，但二手房價的走勢卻會更大程度上左右整體市場。

　　21世紀不動產市場分析師介紹，雖然整體二手房市場房價還是相對穩(wěn)定的，但是根據統計數據顯示，目前京城交易活躍區(qū)的二手房項目，售價已經出現負增長或滯漲的現象，同時低價房源出現也刺激了成交量的上漲。根據21世紀不動產對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數據顯示，今年2月份，北京有18.3%的樓盤二手房成交均價出現不同程度的負增長，這個數字比1月份高了7.2個百分點。另有約1/4的樓盤成交均價出現滯漲。也就是說京城已有近一半的樓盤二手房價出現了滯漲甚至下跌的現象。根據數據的詳細內容，這些樓盤主要集中在知春路、上地清河、古城八角、草橋、蘋果園等西部片區(qū)，以及二環(huán)內的大部分片區(qū)。

　　監(jiān)測數據顯示，2月份成交均價下滑較明顯的區(qū)域是蘋果園和青塔兩個片區(qū)。

　　根據21世紀不動產上個月在蘋果園的成交數據，區(qū)域被監(jiān)測的6個樓盤在上月成交均價都出現負增長，整體降幅接近一成。而青塔片區(qū)2月份二手房的成交均價跌幅接近8.4%。