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　　★ 擁護者認為，開征物業(yè)稅會使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為，從而降低房價。

　　★ 反對人士認為，征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”。

　　今年兩會期間，有關房地產(chǎn)的提案占了所有提案的半壁江山，而其中關于物業(yè)稅的提案更讓樓市各方心弦緊繃，也引發(fā)了十分激烈的辯論。

　　全國政協(xié)委員、財政部財政科學研究所所長賈康是物業(yè)稅開征的堅決擁護者，他提出一份《關于抓緊研究、準備出臺物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》，建議有關部門抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案。反對人士則認為，征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價，甚至有可能使“房奴”升級為“稅奴”；更有甚者表示，如果對二套以上住房征收物業(yè)稅，可能會導致中國百萬家庭為避稅而“妻離子散”。

　　一辯：該不該？

　　物業(yè)稅是財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求所有者每年交納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產(chǎn)市場價值的變化而變化。我國物業(yè)稅改革的大體框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費合并，轉化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當。

　　針對物業(yè)稅應不應該征收的問題，辯論的焦點主要集中在物業(yè)稅能否確實抑制房價的大幅上漲之上。

　　擁護方表示，開征物業(yè)稅會使房產(chǎn)持有成本增加，抑制新房市場里的投機性購買行為，而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉讓房產(chǎn)，增加二手房源。一手房和二手房市場同時進行，房價自然會向合理的水平回歸。

　　據(jù)房地產(chǎn)中介機構統(tǒng)計，當前一線大城市的投資性和投機性購房已超過30%，而這是導致房價飛漲的主要原因。

　　賈康在其提案中表示，在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)，可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導向上形成一種經(jīng)濟參數(shù)和稅負約束。這種正面效應，一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例，從而有利于集約利用土地促進城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟增長方式轉變；二是可以減少已建成房屋的空置率，活躍租房市場，提高社會中不動產(chǎn)資源配置的效率；三是可以促使不動產(chǎn)投資、投機行為收斂，有利于減少住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性，促進房地產(chǎn)業(yè)長期的健康發(fā)展。

　　全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也認為，很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線，抑制購房投機最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風險。

　　除此之外，贊成者認為，如果把土地出讓金納入物業(yè)稅中逐年征收，給地方政府提供了穩(wěn)定的收入，利于改變當前“土地財政”局面，防止土地出讓價畸高，有助于降低房屋開發(fā)成本。

　　然而，反對者不甘示弱。全國政協(xié)委員、大連萬達集團董事長王健林表示，“很多人認為開征物業(yè)稅以后房價馬上就會下來了，這完全是理想，甚至是空想�！彼�認為，在市場經(jīng)濟條件下，所有增加的稅負最終都將轉嫁到消費者身上。

　　全國人大代表、怡和控股集團董事長王剛也認為，現(xiàn)行市場格局下，房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔，開征物業(yè)稅會增加房地產(chǎn)投資和保有成本，使房價“水漲船高”。

　　“公說公有理、婆說婆有理”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，長期而論，物業(yè)稅開征后，房價的波動性會因此而減小，尤其是對抑制房價過快增長有一定正面功效；短期來看，對購房者的心理影響重于實際影響，將會出現(xiàn)房價下跌的預期。

　　二辯：何時征收？

　　關于物業(yè)稅問題爭論的第二個焦點是物業(yè)稅開征的時機是否成熟。

　　眾所周知，2009年全國商品房價格出現(xiàn)一輪過快上漲，部分熱點城市商品住宅成交價格平均飆升40%左右；而伴隨房價飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題。

　　由此，不少業(yè)內(nèi)人士認為，當前開征物業(yè)稅的時機已經(jīng)成熟，投機性購房需求吹大了房地產(chǎn)市場的泡沫，如果放任泡沫膨脹，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展未來將更難恢復。賈康也表示，目前是推行物業(yè)稅改革一個很好的“時間窗口”。

　　但在另一部分人看來，此時言開征物業(yè)稅為時尚早。

　　全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海指出，首先是確定物業(yè)稅納稅人比較困難，目前全國缺少完整的房屋產(chǎn)權管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng)，物業(yè)稅開征需要完整、準確和清晰的產(chǎn)權資料作為先決條件；其次，土地出讓金是否并入物業(yè)稅，也是一個難點；再次，征收物業(yè)稅對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場供求、價格，地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益影響重大，沖擊很大。

　　此外，也有人認為，由于當前具備資質的、社會化的評估機構很少，對征收物業(yè)稅的不動產(chǎn)進行評估比較困難。

　　事實上，早在2003年10月，十六屆三中全會上曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費”。其后，財政部和國家稅務總局陸續(xù)批準包括北京、深圳在內(nèi)的十個省市進行物業(yè)稅征收的“空轉”試點(模擬操作步驟，沒有進行實際收稅)。

　　業(yè)內(nèi)稱，經(jīng)過多年的“空轉”試點，有關方面已積累了大量經(jīng)驗，可以作為開征物業(yè)稅的重要參照。在評估方面，有權威人士透露，按照試點中的物業(yè)批量評估技術，比如廣州，初步估計，不超過30人就可以解決廣州市房地產(chǎn)兩年評估一次的工作；另外，通過物業(yè)稅模擬評稅試點，有的試點地區(qū)基本探索了有關房地產(chǎn)信息統(tǒng)計問題。比如在某一個試點地區(qū)，僅用了半年時間，就把一個省會城市的房地產(chǎn)信息全部清楚掌握，而這些統(tǒng)計信息全部來自對當?shù)匚飿I(yè)狀況十分清楚的街道居委會等，投入很低。

　　三辯：如何征收？

　　整體上，公眾對于目前物業(yè)稅的征收方法仍然是疑竇叢生。

　　到目前為止，多數(shù)建議方案均排除了對只擁有一套房的普通商品房購買者征物業(yè)稅。

　　賈康在提案中表示，物業(yè)稅方案設計上應注重“漸進”，不求一步到位，力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實施初期，對一般的消費性住房不考慮實征，管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征，也可考慮對一定面積以下的“居民第一套自用住房”實行永不實征。

　　不過，一位人士表示，如果不對一套房征收，物業(yè)稅最終也會失去意義，“當前好多人的房子均不是以自己的名字購買，排除范圍太大，排查成本也太大�！�

　　而復旦大學金融與資本市場研究中心主任謝百三教授，甚至拋出了開征物業(yè)稅或使中國百萬家庭妻離子散的言論。他認為，假定政府規(guī)定第二套房必須征物業(yè)稅，為避稅，一定會有幾十萬乃至幾百萬個家庭鬧假離婚，以使離異后的戶均住房少于2-3套房。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，實際上民眾不必過于擔心，物業(yè)稅的稅基和稅率將會遵循由小到大的演變過程，先征商業(yè)物業(yè)，后征住宅；先征營業(yè)用房，后征自用房；先征高檔住宅，后征普通住宅；先征多套住宅，后征單套住宅。而且，依國外經(jīng)驗，還會對很多弱勢群體的房屋減征和免征。

　　同時，業(yè)內(nèi)人士指出，不排除今年或明年，十個“空轉”省市中有城市開始試點“實轉”。郭松海也提出過渡性建議：可以先開征房屋閑置稅，然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。

　　賈康表示，鑒于物業(yè)稅改革“牽一發(fā)而動全身”，建議有關方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議，在一些關鍵點上可采取聽證會方式加強透明度和不同意見的溝通，通報“空轉”試點地區(qū)的有關情況，增進各方對此項重要改革的理解與認同。 (王錦 于萍)