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“不好賣、賣不上價!闭f到掛牌半個月的商住房,賣房人孟小姐直搖頭。近日,《廣廈時代》從二手房市場了解到,在二手房交易環(huán)比2009年12月大幅下跌的時候,二手房中的商住房更是遭遇了開局不利。
●稅費成本“拖累”二手商住房價格
去年春天,孟小姐以每平方米9000多元的價格,在東四環(huán)某樓盤買了一套建筑面積約50平方米的精裝商住房。今年初,孟小姐打算賣掉這套房子,便參照周邊二手住宅的價格,標(biāo)價20000元/平方米,把房子在中介掛牌銷售。半個多月過去了,孟小姐從中介聽說,幾撥人看房也都沒能成交。每平方米20000元賣不動,孟小姐心理價位也開始下調(diào),“從20000元、19500元下滑,現(xiàn)在最低18000元賣出去就行!
而至于賣不上價的原因,中介經(jīng)紀人告訴孟小姐,不少購房人覺得商住房作為非普通住宅,需要承擔(dān)的稅費等交易成本太高。于是中介也勸孟小姐再降降房價。然而在孟小姐眼中,周邊二手住宅有的標(biāo)價25000元/平方米,成交價也在22000元/平方米,自己這套房子要是再降就真是“跳樓價”了。
商住房交易稅費成本有多少?我們找到鏈家地產(chǎn)機構(gòu)東四環(huán)一門店置業(yè)顧問陳先生。陳先生介紹說,在二手房交易中,交易成本一般都被賣家轉(zhuǎn)移給買房人。購買二手商住房的買房人實際需要承擔(dān)的稅費成本包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅和土地增值稅。陳先生還表示,和普通住宅相比,商住房成交比例很少,不少門店甚至不太喜歡做二手商住房代理。
●稅費成本、居住成本偏高
反使商住房投資價值走低
“非普通住房的稅費成本把買房人推向普通住宅!敝性禺a(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉認為,和普通住宅相比,商住房屬于“非普通住房”,交易成本更高。
根據(jù)鑫尊地產(chǎn)提供的資料,同樣是5年之內(nèi)的房子,商住房契稅3%,普通住宅契稅1%;商住房交營業(yè)稅時,無原購房發(fā)票的,按照售價全額的5.5%征收;有原購房發(fā)票的,按照差額5.5%征收;普通住宅營業(yè)稅按照銷售收入和當(dāng)初買房價差額的5.5%征收;商住房需要交土地增值稅,而普通住房不用交。
照此算來,如果賣價都是200萬元,當(dāng)初買價都是100萬元,商住房的二手買家契稅和營業(yè)稅、土地增值稅三項就要多支出近10萬元。
在置業(yè)顧問看來,除了交易成本,二手商住房和普通住宅相比,不容易得到買房人垂青的原因還包括得房率低、不容易出租。
以孟小姐手中的商住房和周邊住宅相比,同樣是50平方米的房子,商住房得房率不到70%,而住宅得房率在80%。商住房實際使用面積較少。而容易讓買房人包括今后的租房人感覺更不劃算的是,使用面積少,使用成本卻高。商住房沒有燃氣,水、電、物業(yè)費都比普通住宅貴一大截。例如同一小區(qū)內(nèi),住宅物業(yè)費2.8元/平方米/月,商住房物業(yè)費3.9元/平方米/月;普通住宅電費每度不到0.5元,商住房電費超過1元。居住成本高,限制了出租收益,甚至很難租出去,也使商住房投資價值打了不少的折扣。
●稅費,抑制投資還是加重買房成本?
“抑制了投資,也抑制了剛需!北粏柤叭绾慰创套》拷灰壮杀靖叩膯栴},一位業(yè)內(nèi)人士這樣說,由于市場上供應(yīng)的住宅大戶型偏多,通常面積小、總價低的商住房也成了不少首次置業(yè)者的選擇。而由于總體上的供需失衡,房地產(chǎn)市場屬于賣方市場,交易稅費都被轉(zhuǎn)移給買房人。這位業(yè)內(nèi)人士表示,幾年前包括營業(yè)稅、個稅在內(nèi)的多項政策的出臺,都是為了抑制房價猛漲和樓市泡沫,然而效果并不令人滿意!2006年開始收營業(yè)稅,2007年房價上漲;2009年營業(yè)稅實行優(yōu)惠政策,房價還是上漲。”
而在去年年底一系列調(diào)控政策出臺之后呢?二手房成交量環(huán)比2009年12月是出現(xiàn)了明顯下滑。但值得注意的是,根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計,1月中旬,北京二手住宅成交5163套,環(huán)比1月上旬的3145套上漲了64%,二手房市場似乎又在恢復(fù)。“市場需求依然旺盛,稅費政策究竟是抑制了投資,還是加重了剛性需求者的買房成本呢?”一位自稱“剛需者”的購房人這樣問道。
●新聞鏈接●
個稅“捆綁”營業(yè)稅
海淀等三區(qū)暗漲二手房交易成本
日前,海淀區(qū)部分二手房中介透露,海淀區(qū)地稅局下發(fā)通知要求,未滿5年的普通住房和已滿5年的非普通住房買賣時,要想享受個人所得稅按總額1%繳納的優(yōu)惠,營業(yè)稅就必須按全額繳納;如營業(yè)稅是按照差額繳納的,個人所得稅也需同樣按照差額的20%進行繳納,不能按照總額的1%繳納。而在此前,按照差額繳納營業(yè)稅的,個稅可以按照總額的1%進行繳納。
業(yè)內(nèi)人士分析認為,營業(yè)稅和個稅要么都按照總額交,要么都按照差額的新政策,實質(zhì)上變相提高了二手房交易成本,有可能進一步抑制二手房交易。
另據(jù)報道,崇文區(qū)、宣武區(qū)也已發(fā)出類似通知。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計這一政策很快將涉及全市。而我們從朝陽區(qū)一些中介門店了解到,朝陽區(qū)尚未出臺這樣的政策。
文/張旭
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