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    今年房價或跌易漲難 下半年開發(fā)商資金鏈趨緊
2010年01月25日 09:46 來源:投資者報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  講述者 楊紅旭 易居房地產(chǎn)研究院研究部部長

  提問者 譚志娟 《投資者報》記者 采訪整理

  中國房價,一個毫無新意卻永遠熱鬧的話題,在2010年伊始愈發(fā)火辣。

  2009年剛剛結(jié)束的報復性反彈讓房價幾近癲狂,而歲末年初頻繁出臺的調(diào)控性措施卻讓房地產(chǎn)走勢開始迷離。那么,2010年中國房價將何去何從?

  去年12月房價創(chuàng)下年度新高

  根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,2009年12月,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.8%,漲幅比上月擴大2.1個百分點;環(huán)比上漲1.5%,漲幅比上月擴大0.3個百分點。

  房價漲幅偏高。從房價同比增幅來看,7.8%已超過2007年全年7.6%的增幅,當然,這也與2008年12月房價低迷有關(guān)。與2007年相比,2009年房價的月度同比增長曲線圖比較陡,6月由負增長轉(zhuǎn)為正增長后,快速上揚。

  從房價環(huán)比增幅分析,去年12月漲幅高達1.5%,不僅創(chuàng)下2009年年度新高,而且還是2007年11月以來26個月的漲幅新高,接近2007年9月1.7%的歷史最高值(自2005年有這一統(tǒng)計數(shù)字以來)。

  經(jīng)過對比,便可知剛過去的12月份全國房價有多瘋狂,在此期間購房的朋友,可能會在未來一段時間忍受房價下跌的不快。

  不過,反過來思考,正是由于去年11~12月全國房價漲幅過大,同時地王頻出、地價高漲,才引起了國家決策層的擔心,從而出臺了包括“國四條”、“國十一條”在內(nèi)的一系列調(diào)控措施,抑制投資投機需求、遏制部分城市房價過快上漲的勢頭,同時防范潛在的金融風險,以及減輕資產(chǎn)價格上漲和通脹的壓力。

  總之,從結(jié)構(gòu)分析,去年12月新房上漲的幅度明顯大于二手房,二手房受12月中旬出臺的政策影響更快、更大,新房則由于開發(fā)商暫時不愿促銷降價,而無法及時反映出來。普通商品住宅價格漲幅大于高檔商品住宅,這與去年12月自住需求恐慌性購房有關(guān),高檔住宅瘋狂的時間段是去年三季度,到四季度成交量和價格增幅已有所下滑。住宅價格漲幅明顯大于商辦類物業(yè),說明后者復蘇和回暖的節(jié)奏慢于住宅市場。

  商品住宅供應難有大幅增長

  2009年全國新建商品住宅市場顯著供不應求,商品住宅銷售面積增長43.9%,住宅竣工面積僅增長6.2%,而且住宅竣工面積5.77億平方米,應該低于商品住宅銷售面積。

  從未來供應規(guī)?,2009年全國完成商品住宅投資增長14.2%,房屋新開工面積增長12.5%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積下降18.9%。這預示著2010年商品住宅供應量將比2009年略大,但增量并不會太大。只有需求量顯著萎縮,才能實現(xiàn)供應平衡,只有需求大幅下滑,才有可能出現(xiàn)供大于求。所以,就全國而言,2010年新建商品住宅供應依然會偏少。這將阻礙房價明顯下跌。

  值得一提的是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時資金寬裕。因為2009年,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源5.71萬億元,比上年增長44.2%。其中,國內(nèi)貸款1.13萬億元,增長48.5%;利用外資470億元,下降35.5%;企業(yè)自籌資金1.79萬億元,增長16.9%;其他資金2.75萬億元,增長71.9%。在其他資金中,定金及預收款1.59萬億元,增長63.1%;個人按揭貸款8403億元,增長116.2%。可見,開發(fā)商的資金充裕主要得力于銷售資金回籠,其次是信貸。

  總體來看,短期內(nèi)開發(fā)商確實“不差錢”,也不會很快降價。但隨著成交量的下滑和房地產(chǎn)開發(fā)貸的緊縮,預計下半年很多開發(fā)商的資金鏈會重新緊張。而部分有預見的開發(fā)商將在上半年就會降價促銷。

  2010年房價跌易漲難

  至于2010年的房價走勢,1月份的價格會將政策緊縮的信息反映出來,1月房價環(huán)比增幅將會收窄,其后數(shù)據(jù)將持續(xù)收窄,二季度有可能出現(xiàn)環(huán)比負增長,即房價下跌。同比價格漲幅增加還會持續(xù)1~3個月,因為去年一季度房價處于跌勢。二季度后同比漲幅會持續(xù)收窄。

  因此,可以判斷,今年一季度將成為今年最低迷的時間段,而二季度將決定全年市場的整體形態(tài)。這主要受政策面、基本面、資金面等因素的綜合影響和作用。

  一季度樓市低迷是由于春節(jié)和冬季(尤其對北方而言)的因素,一季度市場原本就是樓市的傳統(tǒng)淡季,一般1~2月份都是全年成交量最小的月份。問題在于,今年一季度面臨的調(diào)控壓力,是近幾年少有的。2003年以來,調(diào)控政策多在二季度出臺,去年則是集中于12月中下旬,并延續(xù)至今年1月。因此,導致市場由去年四季度的火熱,轉(zhuǎn)成今年一季度的冷淡。

  而二季度將會成為決定今年樓市全年表現(xiàn)的關(guān)鍵。一般而言,每年春天房地產(chǎn)市場都會出現(xiàn)一波反彈,這與氣候的相關(guān)性較大,其中又可分為兩種性質(zhì),一種只是反彈,另一種是新一輪行情。

  以上海為例,2006年上海樓市3月上行,5月即達高點,之后成交量大幅下滑,直到第四季度才略有好轉(zhuǎn)。2007年和2009年皆是3月開始回暖潮,全國亦如此,并且一直持續(xù)到第四季度,形成了一輪大牛市。

  就全年而言,我認為,2010年房價相比2009年,依然會是正增長,但漲幅將減小。全年房價整體上呈現(xiàn)上半年漲,下半年盤整和下跌格局。去年房價漲幅過大的一線城市和部分二線城市,房價將出現(xiàn)程度不一的下跌。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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