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　　眼下合肥樓市已連續(xù)6個月銷售破萬套，商品房均價首次開始逼近5000元大關。投資投機資金蜂擁入場，房價快速上漲。為此，中央宏觀調控政策果斷轉向：在支持住房的自住和改善需求同時，抑制投資投機性購房。此舉將會對合肥樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　火爆樓市易生泡沫

　　安居問題是眼下社會關注的熱點話題。而房地產(chǎn)業(yè)在全社會灼熱的目光下，也完成了一次戲劇化的V型反轉：從2009年初的谷底，站回去年歲末時牛氣沖天的峰巔。

　　去年初，一個個售樓處門可羅雀的情形，人們還記憶猶新；一轉眼，洶涌人潮卻重新在新樓盤邊聚集，“地王”、“漲價”、“捂盤”……重新成為社會聚焦熱點。在2010年新年鐘聲敲響之際，合肥樓市已連續(xù)6個月銷售破萬套，省城商品房每平方米均價首次開始逼近5000元大關。

　　上半年，合肥樓市低開高走，逐月升溫，下半年驟然劃出一根陡峭的大陽線，成交均價、套數(shù)，面積……全部一路上揚。 2009年，合肥住宅銷售套數(shù)近11.6萬套，銷售最旺的11月，賣掉的住宅是1月的4倍，讓人站在歲末回望，有恍如隔世之感。房價更是漲聲一片，全市住宅銷售均價從去年1月的3966元/㎡，升至去年11月的4654元/㎡。從另一個側面體現(xiàn)了樓市“高溫”的，是異常紅火的土地市場。全市一年出讓6972畝土地，總成交金額近190億元，創(chuàng)歷史新高。

　　樓市從峰回路轉到高歌猛進，應該說，依托的是走出金融危機“寒流”、不斷向好的經(jīng)濟基本面，是欣欣向榮的城市經(jīng)濟。而降首付、免個稅、降利息、公積金上調……中央和省市一系列“連環(huán)”托市措施，無疑是市場“衰盛”轉化最重要的“催化劑”。

　　而隨著樓市變“火”，投資投機資金蜂擁入市，“炒房風”再次抬頭。去年國慶，合肥某樓盤開盤，一名神秘男子一口氣買下17套小戶型套房。除了出現(xiàn)這種令人咋舌的“饕餮”胃口，現(xiàn)場其他一買就是兩、三套的，同樣也大有人在。這雖屬個案，卻是一種相當靈驗的市場風向標——當市場重現(xiàn)炒房者身影，房價走勢只會是接著漲。最終，合肥去年10月份商品房均價，比9月份暴漲了近300元/㎡。

　　從全國看，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從去年3月至11月,全國70個大中城市房屋售價連漲9個月，且環(huán)比漲幅逐月擴大，從去年3月的0.2%，一路漲到去年11月的5.7%。漲勢從一線城市向二、三線城市蔓延。

　　當市場的虛火讓人越來越感到擔心時，中央宏觀調控政策果斷轉向：在支持住房的自住和改善需求同時，抑制投資投機性購房。政策“降溫”，給樓市又一次帶來了新變數(shù)。

　　“降溫措施”密集出臺

　　今年1月10日，國務院辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺11條措施，包括二套房貸首付不得低于40%、省級政府對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定負總責、加大對金融機構房地產(chǎn)貸款業(yè)務監(jiān)管等。

　　這是近一個月內，國家層面的第5次出手，通過政策的“調控之手”,為又沿著非理性軌道蹭蹭上躥的樓市踩“剎車”、降“虛火”。

　　在此之前，2009年12月9日,二手房營業(yè)稅免征時限，由“2年”變成了“5年”；12月14日，國務院常務會議提出，“遏制部分城市房價過快上漲勢頭”，出臺增加供給、抑制投資投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等“國四條”；12月17日，五部委出臺規(guī)定，拿地首付不得低于50%；12月23日，財政部等制定新政策，五年內非普通住宅轉讓全額征營業(yè)稅。

　　一系列密集的“降溫措施”，其具體效應的充分顯現(xiàn)雖有待時日，但釋放出的強烈政策調整信號，對市場的心理影響立竿見影。去年12月，合肥住宅銷售為12172套，比11月下降了2708套；從成交面積上來看，12月為116.5萬㎡，比11月下降了28.7萬㎡。而從1月上旬的合肥樓市銷售量看，消費者觀望情緒還在蔓延。

　　此外，也有專家指出，調控政策的“導向”作用，可能大于實際的效益。一是與以前的樓市調控手段相似，多數(shù)政策實際一直在實施，包括二套房首付超四成、增加保障性住房等。二是調控能否落在實處，更取決于地方政府的意愿強不強，執(zhí)行力度大不大。三是利率維持較低水平這一現(xiàn)實背景，為房地產(chǎn)行業(yè)整體向好，提供強有力的支撐。而宏觀調控，更多的是保持房地產(chǎn)業(yè)的“生態(tài)平衡”，其主旨絕不是讓房價大起大落。

　　市場對調控反應不一

　　在密集政策出臺沖擊下，購房者、開發(fā)商和炒房者心態(tài)不一，反應和預期也不盡相同。

　　“很難奢望房價會有較大回落。 ”合肥市民馬婧說，從幾年來的政策和市場的“輪回”看，房價總是在“螺旋式”上升、“波浪式”前進，真需要買房住，還是要早出手。記者調查中發(fā)現(xiàn)，像小馬這樣對房地產(chǎn)宏觀調控信心不足的市民，為數(shù)并不少。

　　王建是合肥市一家房地產(chǎn)銷售代理公司的分析員，他承認現(xiàn)在的交易量萎縮了不少，“目前比去年10月份下降50%左右，政策調控的影響還是很大的。”他分析說，新政在兩個方面提高了買房者的成本。一是首付比例。以50萬總房價算，首付最少也會增加5萬。再一方面是利率的提高。此前二套房利率可以打8.5折，甚至8折的優(yōu)惠，而現(xiàn)在不但沒了優(yōu)惠，甚至要求在基準利率基礎上再上調10%。 “兩者相加，不管是自住還是投資，人們出手時都會細心掂量一番。 ”

　　業(yè)內人士估計，目前交易量雖然急速下跌，但房價依然很難降下來�！叭ツ晗掳肽攴渴芯畤�，開發(fā)商資金大量回籠，資金鏈運轉順暢，而并未大量拿地，資金寬裕，縱然銷售受阻，還是可以捂盤惜售。 ”

　　“市場還處在觀望狀態(tài)，調控會不會向縱深發(fā)展，有沒有后續(xù)有力措施，地方配套措施能不能跟上？這些，決定了這一輪房產(chǎn)調控到底能走多遠。 ”一位業(yè)內人士對記者作出判斷。(記者 史力 吳曉征)