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　　2009年全國(guó)樓市大熱，“量?jī)r(jià)齊飛”的市場(chǎng)交易格局從年頭一直行至年尾。隨著年終歲末的到來(lái)，東莞各路開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始總結(jié)一年以來(lái)的銷售成績(jī)表，據(jù)合富輝煌東莞市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)顯示，與低迷冷清的2008年相比，今年是東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)“吐氣揚(yáng)眉”的一年，光大、萬(wàn)科、中信、新世紀(jì)等品牌開(kāi)發(fā)商在前三季度的銷售業(yè)績(jī)已超過(guò)了10億元。在第四季度樓市銷售的最熱節(jié)點(diǎn)中，光大、萬(wàn)科及中信屬下項(xiàng)目更是以年終發(fā)力之勢(shì)橫掃市場(chǎng)，銷售業(yè)績(jī)倍漲。

　　“牛氣沖天”的2009年即將結(jié)束，取消二手交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策、“國(guó)四條”、土地出讓金首付比例提高等一系列在年底出臺(tái)的樓市政策將對(duì)2010年的樓市格局造成怎樣的影響？市場(chǎng)成交是持續(xù)今年的熱度，還是在調(diào)控政策的干擾下出現(xiàn)新一輪的回調(diào)？

　　年末調(diào)控信號(hào)趨緊

　　樓市走向“看不清”

　　2009年12月，有關(guān)樓市政策行將趨緊的市場(chǎng)預(yù)期相當(dāng)強(qiáng)烈，業(yè)界預(yù)計(jì)瘋傳了一段時(shí)間的二套房貸收緊、利率上調(diào)及2008年出臺(tái)的各類樓市優(yōu)惠政策是否會(huì)終止等消息會(huì)在年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中揭開(kāi)“謎底”。

　　令業(yè)界感到意外的是，12月7日召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議并沒(méi)有傳出更多對(duì)樓市不利的消息，“保持樓市政策的延續(xù)性”及“繼續(xù)實(shí)行寬松的貨幣政策”的說(shuō)法令各地開(kāi)發(fā)商“卸下心頭大石”，“明年樓市繼續(xù)漲”的看法成為開(kāi)發(fā)商們的一致看法。

　　隨后，中央政府在短短10天內(nèi)連續(xù)出臺(tái)政策矯正開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)過(guò)于樂(lè)觀的看法：12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定；12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”；隨后財(cái)政部、國(guó)土資源部等五個(gè)部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,將土地出讓金首付繳納比例提高至50%，打擊開(kāi)發(fā)商捂地囤地行為。

　　原本以為寬松的樓市調(diào)控信號(hào)開(kāi)始出現(xiàn)由“松”到“緊”的趨勢(shì)，這一系列樓市調(diào)控信息的連番出臺(tái)令開(kāi)發(fā)商們著實(shí)感到“看不清”。在記者的采訪中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為明年下半年會(huì)出臺(tái)新的樓市調(diào)控政策打擊“部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市”，也有部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)為中央政府明年對(duì)樓市的態(tài)度不會(huì)過(guò)于嚴(yán)厲，整體基調(diào)以穩(wěn)定為主。

　　開(kāi)發(fā)商資金充�！坝械讱狻�

　　與全國(guó)其他城市一樣，東莞樓市在今年的表現(xiàn)著實(shí)令消費(fèi)者“大跌眼鏡”：在國(guó)際金融危機(jī)直面沖擊東莞、整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不被看好的情況下，2008年備受壓抑的剛性需求市場(chǎng)在較低房?jī)r(jià)的吸引下出現(xiàn)“集體爆發(fā)”， 今年前三季度東莞住宅簽約面積約415.2萬(wàn)平方米，較2008年同期大幅增加67%，在市場(chǎng)成交刺激下，東莞市房?jī)r(jià)從2月份就開(kāi)始穩(wěn)步攀升，住宅簽約均價(jià)由2月份的5160元/平方米，持續(xù)上漲至9月份的6995元/平方米，前后房?jī)r(jià)累計(jì)上漲1835元/平方米，漲幅達(dá)35.5%。

　　縱觀東莞樓市今年的成交表現(xiàn)，可以說(shuō)“量?jī)r(jià)齊漲”的格局從年頭走到了年尾，這讓開(kāi)發(fā)商一度繃緊的資金鏈得到全面“松綁”：短短不到半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商們從為錢發(fā)愁到資金全面回籠，部分開(kāi)發(fā)商如光大地產(chǎn)等企業(yè)，因?yàn)橘Y金充裕，甚至在今年加速對(duì)外擴(kuò)張的步伐。

　　誰(shuí)是今年市場(chǎng)上的最大贏家？據(jù)市場(chǎng)初步統(tǒng)計(jì)，今年全年的銷售總冠軍將在光大和萬(wàn)科兩大品牌開(kāi)發(fā)商中產(chǎn)生。論住宅簽約量，目前萬(wàn)科以近28億元的銷售成績(jī)位居第一。而論實(shí)際成交量，光大地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年光大屬下各項(xiàng)目的總銷售量將超過(guò)30億元，這一成績(jī)不僅創(chuàng)下光大歷年銷售的新高，更令其有望成為今年?yáng)|莞地產(chǎn)銷量的總冠軍。

　　論明年樓市

　　開(kāi)發(fā)商“不差錢” 預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還要漲

　　在“不差錢”的情況下，各路開(kāi)發(fā)商對(duì)明年樓市的預(yù)測(cè)相當(dāng)樂(lè)觀，普遍認(rèn)為明年?yáng)|莞的樓市依然會(huì)持續(xù)火爆，尤其在上半年，房?jī)r(jià)的走勢(shì)將穩(wěn)中有升。而到了明年下半年，即使中央再出臺(tái)樓市調(diào)控政策，也可能會(huì)“區(qū)別對(duì)待”，不會(huì)對(duì)東莞這樣房?jī)r(jià)平穩(wěn)的市場(chǎng)造成太大沖擊。

　　開(kāi)發(fā)商在采訪中還透露，明年許多在售項(xiàng)目都會(huì)進(jìn)行“提價(jià)銷售”，部分高端洋房、別墅類產(chǎn)品的提價(jià)空間比較大，許多在售7000~8000元/㎡的洋房到了明年，其售價(jià)有可能“破萬(wàn)”。

　　廣東光大企業(yè)集團(tuán)副總經(jīng)理俞韶毅

　　明年?yáng)|莞房?jī)r(jià)將溫和上漲

　　俞韶毅認(rèn)為，今年全國(guó)樓市出現(xiàn)“房?jī)r(jià)瘋漲”的城市基本上以一線城市居多，如廣州今年的房?jī)r(jià)漲幅較大，一些省外城市如南寧、南京、寧波、烏魯木齊等原先房?jī)r(jià)的基數(shù)就不高，但今年也出現(xiàn)較快的漲幅。

　　“目前各城市的購(gòu)房出現(xiàn)向省會(huì)城市聚集的效應(yīng)，很多周邊城市的購(gòu)房者都往省會(huì)城市買房，造成房?jī)r(jià)快速上漲，漲幅一般都超過(guò)50%。而東莞今年房?jī)r(jià)上漲的速度比較理性，全年上漲了30%左右，其實(shí)也就是恢復(fù)到2007年的房?jī)r(jià)水平�！�

　　俞韶毅表示，中央提出要“抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，其實(shí)也要看每個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲的漲幅進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，“像東莞這樣的市場(chǎng)，受調(diào)控的影響會(huì)很小，明年房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)溫和上漲，享有較好自然資源及地段優(yōu)勢(shì)的個(gè)盤房?jī)r(jià)上漲的空間會(huì)比較大�！�

　　廣東光大企業(yè)集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)黃�？�

　　開(kāi)發(fā)成本上漲 城區(qū)房?jī)r(jià)難跌

　　對(duì)于目前中央出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，黃�？≌J(rèn)為，不僅不會(huì)令房?jī)r(jià)跌下來(lái)，而且令一手樓市的需求更為旺盛�！艾F(xiàn)在二手樓市取消了營(yíng)業(yè)稅的減免優(yōu)惠政策，將導(dǎo)致二手交易成本的直接上漲，這樣一來(lái)很多原想買二手房的購(gòu)房者轉(zhuǎn)而去買一手新房，造成一手樓市需求更為旺盛，這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)怎么會(huì)跌？”

　　對(duì)于土地出讓金首付提高的政策，黃海俊坦承政策的實(shí)施對(duì)資金充裕的大開(kāi)發(fā)商更為有利，日后更多的土地將集中掌握在大開(kāi)發(fā)商手中，“現(xiàn)在東莞城區(qū)的商住開(kāi)發(fā)用地資源非常緊張，開(kāi)發(fā)成本也在不斷上漲，而城區(qū)市場(chǎng)是目前東莞需求最旺盛的區(qū)域，很多鎮(zhèn)區(qū)的人都會(huì)過(guò)來(lái)買房，在這種情況下，城區(qū)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)不可能降，只會(huì)升。”

　　瑞豐地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)人李堅(jiān)

　　市場(chǎng)通脹預(yù)期高 投資熱錢集中涌向樓市

　　目前，市民明顯感受到物價(jià)上漲的壓力在增加，一些日常消費(fèi)品都在不同程度出現(xiàn)上漲，這導(dǎo)致有關(guān)明年將出現(xiàn)新一輪通貨膨脹的市場(chǎng)預(yù)期越來(lái)越高。李堅(jiān)表示，通脹預(yù)期已導(dǎo)致許多投資或自住型購(gòu)房者提前買房，避免貨幣貶值。

　　“我身邊很多朋友害怕貨幣放在銀行里會(huì)貶值，已經(jīng)提前把錢投入到樓市里買房保值了�！崩顖�(jiān)說(shuō)，近期東莞很多樓盤成交活躍，其中投資客的比例在不斷增加，個(gè)別盤中投資客的成交比例更達(dá)到了30%，“當(dāng)投資熱錢都涌向樓市時(shí)，房?jī)r(jià)是很難降下來(lái)的�！�

　　富民雙子城相關(guān)負(fù)責(zé)人

　　樓市走向總體平穩(wěn) 局部微動(dòng)

　　富民雙子城相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，2009年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，是比較戲劇化的一年，樓市車市都是一路高歌，但從東莞本地的行情來(lái)講，東莞的樓市相對(duì)而言還是比較健康平穩(wěn)的，雖然也有一定的漲幅，但幅度遠(yuǎn)小于一線城市。未來(lái)的2010年的走勢(shì)，還有賴于國(guó)家具體的調(diào)控措施是硬還是軟，但應(yīng)該對(duì)東莞房地產(chǎn)的影響不會(huì)太大。

　　對(duì)于明年樓市走勢(shì)，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在樓市政策還不太明朗的情況下，預(yù)計(jì)明年?yáng)|莞樓市走向總體平穩(wěn)，局部地區(qū)將出現(xiàn)微動(dòng)。