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如果要用一個字來形容今年的樓市,非“漲”字莫屬。如果要在這個字前加一個限定字,“瘋”字絕對合適。短短9個月,北京樓市房價翻倍的樓盤已不罕見,漲幅高達50%以上的樓盤更是比比皆是。當大部分業(yè)內(nèi)人已經(jīng)看不懂房價時,只能用“瘋狂”來形容。
房價瘋狂的2009年,會不會迎來更癲狂的2010年?
-現(xiàn)象
持續(xù)9個月的暴漲
春節(jié)前,樓市還是一片寒冬,促銷價、優(yōu)惠價充斥樓市而無人問津。
幾乎所有開發(fā)商都過了一個愁云慘淡的春節(jié)。春節(jié)過后,以剛需為代表的購房者紛紛出現(xiàn)在各大售樓處和中介公司,樓市迅速回暖。5月份,促銷手段幾乎退出市場,“漲價”成為主題,每平方米一兩千元的漲幅已成普遍現(xiàn)象,部分項目甚至出現(xiàn)三四千元的漲幅。6月份以后,投資型購買開始大舉入場,迅速把漲幅拉到新的高度,甚至部分樓盤出現(xiàn)一倍以上的漲幅。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計,今年1月份,北京開盤項目均價為13560元/平方米,11月份的開盤均價為17550元/平方米,漲幅高達29.42%。但考慮到年初開盤項目主要集中在市區(qū),11月份的開盤項目卻多在五環(huán)以外,該漲幅其實小于同區(qū)域同項目的漲幅。
據(jù)搜房網(wǎng)不完全統(tǒng)計,今年北京房價翻倍的項目至少有5個,南四環(huán)內(nèi)的上海建筑漲幅高達171.74%,東北三環(huán)外的太陽公元漲幅超過130%。與此同時,漲幅超過50%的項目至少有30個。
-原因
政策刺激
去年年底,為了刺激樓市,從中央到地方出臺了很多優(yōu)惠政策,購買首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營業(yè)稅減免期從5年縮為兩年、土地出讓金可以分期付款等,這些政策加上開發(fā)商的降價促銷力度,大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節(jié)后首輪以剛需為主力的購房熱潮,讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。
樓市復蘇的現(xiàn)實重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心,開發(fā)商開始買地、開工。同時,在天量信貸面前,通貨預期也頻頻出現(xiàn),投資者開始一步步進入樓市。
地價拉動
今年突飛猛進的地價成為房價上漲的第二大動力。
從5月份開始,售樓處給出的最常見的漲價理由就是:“地價都那么貴了,我們的房價怎么能不漲?”廣渠路15號地拍出近16000元/平方米的樓面地價,周邊多個項目短時間把價格提高了1000元-3000元/平方米。7月份,大興新拍土地樓面地價屢次突破7000元/平方米。8月份,領海、鴻坤理想城等項目加價2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷售人員更是直接對記者說:“大興地價都7000多了,等蓋出房子,怎么也得賣到15000元/平方米,我們現(xiàn)在才賣13000元/平方米,絕對劃算。”
營銷策略
壓倒駱駝的是最后一根稻草,為房價的飆升添上最后一份熱量的是開發(fā)商的策略。
門庭冷落的售樓處突然涌現(xiàn)出如此多的購房者,尋常的調(diào)價也不足以將他們剝離,開發(fā)商祭出了核心法寶——銷控,減少供應套數(shù),拉長供應期,甚至一棟樓分單元、分樓層銷售。
在爆發(fā)性購買面前,原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現(xiàn)出供需不平衡的端倪,如今被人為的銷控加劇了。
從開發(fā)商的角度而言,利用有限的資源獲取更多的利潤無可厚非,只是,房價卻一步步登上云霄。
-百姓心態(tài)
房價高得離譜
胡小姐:房價太離譜了,望京年初還有10000元/平方米的房子,現(xiàn)在都18000元/平方米以上了。
王先生:房價貌似離譜,但是結(jié)合全年的金融政策和去年的特殊情況,房價暴漲也是能理解的,只是現(xiàn)在漲的幅度太大了。房價漲到這份兒上,普通老百姓基本跟四環(huán)以內(nèi)的房子無緣了。
-政策
三箭齊發(fā)調(diào)房價
12月7日,中央經(jīng)濟工作會議精神出臺,只字未提房價問題,依然鼓勵自住需求,并強調(diào)要推進中小城市和城鎮(zhèn)建設。這被業(yè)內(nèi)普遍解讀為利好消息,認為明年樓市依然會“漲”字當頭。
12月9日,國家發(fā)改委主任張平表示,我國將完善住房消費和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應,要抑制投機性購房。同日,國務院會議提出,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施。
12月14日,國務院常務會議明確要求加快保障性住房建設,加強市場監(jiān)管,穩(wěn)定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。
短短7天,高層信號一波三折,卻越折越嚴厲。一時間,樓市平添了些許山雨欲來風滿樓的微妙。
業(yè)內(nèi)人士紛紛表示,如果房價能平穩(wěn),調(diào)控的政策可能不會太嚴厲,但如果房價繼續(xù)飆升,不排除中央繼續(xù)出臺政策調(diào)控樓市。
-預測
明年房價將微調(diào)
中央經(jīng)濟工作會議后,樓市還一片叫好聲,認為在此利好下,明年的房價必將繼續(xù)上漲,雖然幅度比不上今年,但走勢不變?山酉聛淼男盘枀s著實給這些空前膨脹的信心一個巨大的警示,對明年的房價走勢,開始出現(xiàn)不同的觀點。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認為,明年房價大漲不可能,大跌也難,盤整將是主基調(diào),就一線城市而言,下跌的可能性大于上漲。
著名地產(chǎn)獨立評論員王智中認為,元旦前,房價還將繼續(xù)上漲,到春節(jié)前后,成交量下降,但價格進入僵持期,明年下半年后,房價很可能出現(xiàn)下降。他告訴記者,今年1-11月,全國房屋新開工面積9.76億平方米,而同期銷售面積僅7.52億平方米,比新開工面積少1.24億平方米,“如果算上12月份的開工面積,今年的新開工面積肯定會超過1.5億平方米。供應也有剛性和慣性。如果明年下半年新的需求沒有被激發(fā),不排除會出現(xiàn)供大于求的局面,房價必然會調(diào)整!
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