在特色市場經濟的初級階段,我們的“房地產”是一個典型的“制度相對不健全,有法不依、執(zhí)法不嚴”的行業(yè)。
基于這個大前提,以及樓市本身的周期性調整(抑或“調而不整”),我們可以發(fā)現(xiàn),二套房在通脹嚴重和通脹預期強烈的時期,往往成為樓市泡沫的助推器。因為,借助銀行貸款來炒房的做法,不僅直接衍生了許多投機客和投資客,還間接的拉升了市場對未來的過高預期,進而帶動一批恐慌性需求也加入其中,典型的還屬07年的樓市。
當然,不能因為他在特殊時期的可炒作身份,就給他貼上“遺臭萬年”的標簽。在09年的樓市回暖中,二套房的放寬對于刺激投資性需求蘇醒,提振合理的改善性需求,進而助推市場信心的恢復,也是功不可沒!
既然,二套房功、過皆有,而且“功、過”是屬于不同質的東西,無法進行量的比較,因此不能對二套房政策的收緊,簡單的給個對錯了事。至于,近來的事實或傳聞二套房再收緊消息,就只能兩分法來看待了,筆者到認為:市場最應關心的是二套房政策的未來動向,進而作為決策依據(jù)之一。要判斷二套房政策的未來走向,必先了解他的來龍去脈,以及地位和作用:
縱觀這些年的房地產市場,筆者認為,
1、二套房是樓市泡沫的助推器。
眾所周知,二套房衍生的投機客和投資客,為07年的房地產泡沫做出了巨大的“貢獻”,尤其是在“炒作成風到炒作成瘋”的過程中,許多恐慌性需求的加入,終于將樓市推向了死亡的邊緣,于是就有二套房被“一刀切”式的收緊。由于,當時正值9月27日,也就是一年中的“尾巴期”,銀行的信貸指標即將用完,再有銀行的客戶去貸款,一刀切式的政策就會發(fā)生作用。這就有了樓市的急轉之下,然后是一年多的市場觀望。(央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文,規(guī)定對已利用貸款購買住房又申請購買第二套以上住房的,貸款首付比例不得低于40%,貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍)。當然,樓市泡沫的“產生和刺破”并不都是二套房的錯,也與銀行的信貸支持分不開,但這終究無法否認二套房“樓市殺手”的本色。
2、二套房是調控主力軍、先行軍。
為什么是主力軍?因為二套房不論是被封殺還是被放寬,都直接左右著投資客和投機客的活躍程度,而這兩部分需求不僅占據(jù)著很大的市場份額,更能夠直接或間接的影響市場預期。不論是“927”大封殺,還是08年底的放寬尺度,都為樓市的轉向起到了很大的作用。雖然09年的前三季度,剛需牢牢占據(jù)著市場主力,但這并不能否定投資客和投機客,對市場信心的回暖所起到的“溫熱”作用。尤其是07年的大封殺,對樓市的轉向則起到了立竿見影的作用,之前是熱火朝天,而之后則是漫長的寒冬。
為什么是先行軍?二套房在政策調控的過程中,不僅起到主力軍的作用,而且還是起到試探或試溫的作用。在09年,二套房還沒有來得及大展拳腳時,就在7、8月份被收緊,大量的投資和投機剛要蠢蠢欲動便“胎死腹中”。為何?因為中央在08年底出臺新二套房政策的根本用意,是讓銀行自行控制風險,并靈活引導改善性需求和良性的投資性需求入市,進而刺激市場回暖,而且事實也證明是成功的。而轉過6月份,也就是房價正向增長開始,潛規(guī)則開始盛行一時的時候,中央便對銀行失去了信任。因此,迅速收緊二房,讓銀行從“自控風險到被動防范,”,而市場也從非理性苗頭被及時的潑了盆冷水。當然,7、8月份的調整還是以防范和試探市場為主。
3、二套房需要嚴格“區(qū)別對待”(改善性和非改善性)。
事實上二套房政策不論是收緊還是放寬,都造成了一定程度的誤傷。尤其是07年的“927”新政,一刀切式的收緊,把相當一部分合理的改善性需求也擋在了門外,這當然是在特殊時期可以理解。而08年年底的適度放寬,則是對之前受二房收緊而誤傷的需求的合理釋放。比如成都的改善性需求,如果是已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄,再申請購買第二套普通自住房的居民,就可以比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。這就為一刀切式的政策留下了回旋的余地,也讓調控更加的精確化和盡量的合理化。隨著樓市的持續(xù)回暖,眼嚴格區(qū)分二套房中的不同客戶,就成為了未來調控首先需要解決的問題。
4、二套房屬于“有保有壓”的被打壓部分。
政策的調控是一個動態(tài)的過程,未來二套房政策走向,除了要看二套房在市場中的地位,更重要的是要看當下的樓市形勢。因為,在一個調控的關鍵時期,任何一個錯誤或者說欠準確的政策,都可能令之前的調控前功盡棄。那么當下的形式就是樓市已經全面回暖:不僅房價、成交量、投資增速(9月完成投資額3903億元,同比增長55.93%,環(huán)比增速達24.2%,單月同比增速創(chuàng)近5年來高峰。)、市場信心等大部分部分趕超歷史最好時期,也遇到了囤地、地王、房價反彈過激烈、通脹預期強烈等問題,而且有些還很嚴重。因此,調控的基調必然是從“保8%”向“有保有壓”過度,也可以說是在保8的前提下,盡量維持市場的額穩(wěn)定回暖,也就需要對一些救市副作用進行打壓。
作為政策調控的主力軍和先行軍,二套房的收緊則是首當其沖,這一點在7、8月份已經看到了,未來的政策趨勢不僅是要嚴格區(qū)分二套房的“改善性和非改善性”需求,最重要的時對于銀行“潛規(guī)則”的治理,再加上鄰近年關,各銀行的信貸額度已經不多,必然會導致二套房的收緊之聲再起。
可以預料,未來的二套房政策,會是防范“通脹預期”變?yōu)椤巴洝钡闹匾稽c,也是防范投資客和投機客在此炒作的關鍵環(huán)節(jié),因此嚴格區(qū)分后的區(qū)別對待,肯定是二套房的關鍵詞之一。至于判斷的正確與否,還是靜候12月份的經濟工作會議吧。(張宇良)
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