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　　最近上海樓市熱鬧非凡，國內(nèi)經(jīng)濟全面走好，上海本地區(qū)域性利好信息也不斷涌現(xiàn)：南匯劃歸浦東新區(qū)構筑“大浦東”格局，“大虹橋”開發(fā)啟動，長江隧橋通車，迪士尼在滬項目塵埃落定，世博會明年即將召開……在此背景下，就連房貸優(yōu)惠政策將在年底剎車這個不利消息也產(chǎn)生了短期“利好”效應。就這樣剛要進入傳統(tǒng)淡季的上海樓市，在一系列利好消息的刺激下重新催熱。

　　10月樓市一路攀升

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月商品房成交量30131套，共計成交面積285.7萬平方米，環(huán)比9月增幅17.8%；其中商品住宅(包含動遷以及配套商品房項目)成交量22887套，共計成交面積238.6萬平方米，環(huán)比上揚21%。10月商品房成交已經(jīng)達到日均千余套水平，最后三周成交集中放量，單日商品房成交頻頻創(chuàng)新高，在10月28日達到最高點1603套。

　　自迪士尼確定落戶上海消息的一出，帶動周邊樓盤價格上揚，大浦東繼續(xù)擴大領頭羊的領先趨勢，成交量激增，商品住宅成交8727套，已逼近9千套，較9月翻了三番，遠遠高出位居第二的寶山區(qū)逾兩倍的成交量。

　　在成交量走勢一路上行的帶動下，成交均價繼續(xù)維持走穩(wěn)，商品住宅10月成交均價1.68萬元。但10月整體供應環(huán)比回落，商品房供應較9月有所下降，環(huán)比萎縮19%，推出面積共計175萬平方米，商品住宅供應相應回落16%，全月供應商品住宅125萬平方米。

　　搜房網(wǎng)分析師張茜指出，房貸優(yōu)惠政策年底結束的傳聞對整個10月上海房地產(chǎn)市場成交量的影響無疑是深遠的。

　　根據(jù)數(shù)據(jù)，09年8月上海房地產(chǎn)市場商品住宅供銷比為1.05比1，9月基本維持1比1的穩(wěn)定狀態(tài)，10月供銷比則為0.98比1，在市場需求量旺盛的影響下，供應量稍顯不足，部分購房者迫于預算等資金問題，想趕“政策優(yōu)惠末班車”，急于出手買房，促使整月樓市成交一路攀升。

　　迪士尼效應長期看好

　　迪士尼項目歷經(jīng)十年艱苦談判，終獲國家有關部門核準�！暗鲜磕岬貕K”川沙新市鎮(zhèn)A08-03地塊，以11.9億元的天價被廈門國企-----象嶼置業(yè)奪得，264%的溢價水平超過了之前上海地王趙巷10號地塊的水平。14024元/平方米的樓板價已經(jīng)超過川沙最貴樓盤的售價。

　　迪士尼項目落定和新地王的出現(xiàn)，必然導致樓市的短期過熱。據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，川沙板塊目前在售的項目中，普遍價格位于12000元/平方米左右，最高的是鼎鑫名流苑達到14000元/平方米左右，較低的主力在售樓盤天和湖濱花園成交均價僅8600元/平方米左右。

　　剛剛拍出的川沙A08-03地塊的樓板價就達到14024元/平方米，比周邊最高檔的樓盤還要貴，比周邊普通樓盤的價格更是高出六成之多。

　　易居中國分析師薛建雄分析指出，該地塊總建筑面積84855平方米、容積率1.5，只能建成一個中型社區(qū)。從社區(qū)規(guī)模來看，很難通過一個項目的建設來改變區(qū)域的居住水平和生活配套。那么，開發(fā)商只能通過產(chǎn)品設計來提升產(chǎn)品層次和社區(qū)水平，以提高售價能力。從這點來看，該項目未來對周邊房價的影響有限，如果周邊房價只是因為地王而過快上漲，短期內(nèi)就會出現(xiàn)泡沫。

　　另外，迪士尼的建設至少需要四年以上的時間，這也就意味著多數(shù)收益企業(yè)需要一段時間后才能體現(xiàn)。特別是迪士尼建設期間，周邊就是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好，但短期的陣痛是有一定代價的。

　　薛建雄認為，迪士尼地區(qū)的房價需要一段較長時間的調(diào)整，才能進入?yún)^(qū)域發(fā)展應有的理性房價。迪士尼建成之后，必然帶來周邊餐飲、酒店等商業(yè)的繁榮，商業(yè)服務帶來常住人口的增加就必然帶來周邊城市功能的發(fā)展與完善。但一個區(qū)域過快發(fā)展的過程中，必然會遇到各種問題而導致周邊房價的起伏，對此市場應該有足夠的認識。

　　中心城區(qū)房價上漲

　　克而瑞(中國)首席研究員陳嘯天指出，在相對寬松的政策環(huán)境下，對于樓市的判斷依據(jù)主要來自于經(jīng)濟是否穩(wěn)定、供應市場到位和價格是否理性三方面因素的考量。

　　首先2010年經(jīng)濟環(huán)境將較09年將有進一步改善，投資、消費、出口的三駕馬車有望并駕齊驅，同時,史無前例的信貸投放也帶來了通貨膨脹的強烈預期，這將加重2010年民眾對通貨膨脹的預期和擔憂，投資者對房地產(chǎn)等保值性較好的資產(chǎn)需求將增加，可能帶來明年市場成交中投資性購房比例上升,而市中心房產(chǎn)則為不錯的選擇。

　　其次是隨著房產(chǎn)持續(xù)熱銷和房價的快速上漲，開發(fā)企業(yè)紛紛加快了建設進度，預計2010年市場供應量將出現(xiàn)一定的增長。供應上升的趨勢在09年四季度已經(jīng)有所體現(xiàn)。

　　依照陳嘯天的判斷，明年一線城市的價格依然偏高，下調(diào)可能性不大，市場需求小幅下滑,供應有所增長，受此影響預計房價將以穩(wěn)中有升走勢為主，漲幅將明顯小于09年。具體到項目來看，城市外圍項目由于市場競爭壓力可能出現(xiàn)下跌，而城區(qū)內(nèi)仍面臨供應不足的問題，房價繼續(xù)上漲的概率較高。

　　就一線以外其他城市而言，商品住宅的價格并未出現(xiàn)明顯的大起大落，走勢較為平穩(wěn)。對于2010年的房地產(chǎn)市場來講，只要政策環(huán)境不變，月度成交量走勢保持穩(wěn)定的話，市場價格不會出現(xiàn)明顯的下調(diào)。

　　房源仍然相對緊張

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在一般情況下，市場存量低于過去三個月的銷售量，就會出現(xiàn)到處排隊的現(xiàn)象。

　　據(jù)易居中國的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前寶山可售的一手商品住宅僅2785套，而10月份寶山就成交了2339套房源，過去三個月更是成交了6085套房源。這就使得寶山近期常出現(xiàn)排隊搶購的情況，被媒體稱為“無房可售”。楊浦目前可售的房源僅349套，過去三個月成交了788套房源。實際上，楊浦過去12個月里的月平均成交量在300套左右，其中多數(shù)月份的成交量在400套以上。但是，隨著楊浦市場上可售的房源越來越少，楊浦的成交量也在大幅下降。

　　到目前為止，全市可售的一手商品住宅也僅506萬平方米，過去三個月的成交量為464萬平方米。從這個數(shù)據(jù)上看，整個上海都處房源緊張的狀態(tài)，這也是樓市一受到利好消息帶動，就會出現(xiàn)排隊搶購、價格上漲過快的原因之一。

　　實際上，盧灣和崇明兩個區(qū)縣的可售房源分別只有148和142套，是房源最為緊張的區(qū)縣，而黃浦、長寧、虹口、楊浦等幾個區(qū)的可售房源也都不足500套，相對比較緊張。

　　薛建雄分析說，至今年以來，除了9月份的供應量達到149.78萬平方米，與150.02萬平方米的成交量比較接近外，其余月份的供需關系都比較緊張。今年以來的持續(xù)供不應求，導致了房價在4月份之后開始出現(xiàn)上漲，8、9月的供需缺口相對較小，市場壓力有所緩解，房價上漲的趨勢也有所緩解。但是到了10月份，供應量大幅下滑到129萬平方米，而成交量還是保持在150萬平方米的高位，導致了房價的重新上漲。

　　雖然11月已經(jīng)有超過60個的樓盤預期會上市或推出新房源，但是各種利好消息不斷加重了開發(fā)商加價和惜售的心里，也提升了購房者對房價的預期。因此，最終的供應量很難達到8、9月的高峰水平，而成交量不太可能有大幅的下滑。那么，11月樓市的供需關系可能還會比較緊張，房價上漲的壓力也還會比較大。

　　薛建雄認為，馬上就要進入低迷的冬季樓市了，去年出臺的各種刺激政策也可能在經(jīng)濟普遍向好的情況下被取消，因此冬季之后緊張的供需關系有望得到緩解，房價上漲的壓力也會有所減輕。