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　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至10月28日，今年北京二手房住宅成交200019套，而一手房住宅成交140367套，二手房成交量較一手房多出近6萬(wàn)套，在2009年成為樓市的主力，占據(jù)樓市總成交的58.8%。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“今年一手房市場(chǎng)供應(yīng)不足以及房?jī)r(jià)的不斷上漲，導(dǎo)致部分自住需求被擠壓到性價(jià)比相對(duì)較高的二手房市場(chǎng)上，同時(shí)，隨著城市的開(kāi)發(fā)，核心地段的新房所剩無(wú)幾，城區(qū)內(nèi)的二手房以其良好的地段優(yōu)勢(shì)受到了購(gòu)房者的青睞。”

　　●現(xiàn)象：二手房市場(chǎng)投資客增多

　　“在今年二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)新現(xiàn)象就是——投資客增多。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，“以往二手房市場(chǎng)中，以自主需求為主，而今年，大量的投資客轉(zhuǎn)移進(jìn)入二手房市場(chǎng)。由于中心城區(qū)地段優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域很少有新房供應(yīng)，因此投資客看重的是二手房的地段優(yōu)勢(shì)�！�

　　“由于投資客的增多，高端住宅的成交量明顯大于往年，往年10月份高端住宅成交量占比大概在6%-8%，而今年高端住宅的成交量基本維持在10%左右，主要為改善和投資型需求購(gòu)買�！�21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇介紹。

　　●原因分析：

　　新房供應(yīng)從緊 購(gòu)房者相中二手房

　　在北三環(huán)某中介門(mén)面店內(nèi)，張女士簽下了一套在售的二手房，據(jù)了解，她所選擇的這套大戶型房位于北三環(huán)，是2001年修建的，價(jià)格為22000元/平方米，“原本打算購(gòu)買的新房位于北四環(huán)附近，售價(jià)為30000元/平方米，可是在二手房中介這里卻發(fā)現(xiàn)了更為合適的房源，雖然是2001年建的，但是價(jià)格便宜，并且位置還不錯(cuò)。現(xiàn)在在四環(huán)以內(nèi)找房，新建項(xiàng)目?jī)r(jià)格太高，選擇二手房比較合適。”

　　筆者在走訪中了解到，目前城區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)較少，在五環(huán)之內(nèi)，在售的多為老項(xiàng)目后期，同時(shí)，由于去年受到金融危機(jī)的影響，商品房開(kāi)工面積縮減，從而影響到今年新房的供應(yīng)量�！半S著城市的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，目前城市核心區(qū)已經(jīng)很少有新項(xiàng)目供應(yīng)，尤其在二、三環(huán)之內(nèi)，新建的基本上都是高端住宅，很少有普通住宅的供應(yīng)�！泵掀娼榻B。

　　據(jù)了解，11月已公布的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為17008元/平方米，這與3月商品房?jī)r(jià)格低谷期相比，漲幅達(dá)54%。二手房目前均價(jià)為11920元/平方米，與1月相比，漲幅為34%。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然新房與二手房由于項(xiàng)目的檔次等原因其價(jià)格并不具有可比性，但在同區(qū)域內(nèi)，一般而言，部分新房的價(jià)格一般都大于二手房，同時(shí)二手房買就有產(chǎn)權(quán)，即買即住，還具有產(chǎn)品全、選擇范圍廣等特點(diǎn)，滿足了購(gòu)房者的需求。

　　稅費(fèi)減免政策刺激需求

　　二手房為何在今年交易如此火爆？美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)專家認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅由原來(lái)的5年內(nèi)全額征收改為現(xiàn)在的2年內(nèi)差額收取，同時(shí)契稅減免等一系列的稅費(fèi)減免政策，在很大程度上促進(jìn)了市場(chǎng)回暖，使有購(gòu)房需求的消費(fèi)者趕在今年內(nèi)買房。

　　據(jù)了解，今年二手房市場(chǎng)房源掛牌量猛增，尤其是進(jìn)入第四季度，5年內(nèi)二手房源供應(yīng)量占市場(chǎng)總供應(yīng)的六至七成，而此類房源的成交量占比達(dá)到65%左右，“二手房稅費(fèi)的減免政策即將到期，未來(lái)政策走向難以預(yù)測(cè)，這造成了部分有交易意向的業(yè)主和購(gòu)房者，在年內(nèi)紛紛出手完成交易，二手房處于供需兩旺的市場(chǎng)格局，與一手房供不應(yīng)求形成了鮮明對(duì)比�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為。

　　●走勢(shì)：一二手房成交量倒掛仍將持續(xù)

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇介紹，上海從2004年開(kāi)始，二手房便已經(jīng)成為成交的主體，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟的一個(gè)重要標(biāo)志。前幾年，北京的新房供應(yīng)量大于二手房，并且二手房市場(chǎng)本身也發(fā)展得不太成熟，導(dǎo)致二手房一直處于住宅市場(chǎng)的次要地位。去年由于金融危機(jī)的影響，商品房開(kāi)工面積縮減，從而影響到今年新房的供應(yīng)量，致使今年二手房成交總量大于新房。這種現(xiàn)象的出現(xiàn)雖然與金融危機(jī)的影響有關(guān)，但這也是市場(chǎng)發(fā)展的一種過(guò)渡，是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟的標(biāo)志。

　　“隨著經(jīng)濟(jì)情況的好轉(zhuǎn)，商品房開(kāi)工面積將逐月上升，預(yù)計(jì)明年上半年，會(huì)迎來(lái)新房的供應(yīng)高峰，而二手房成為成交主力的現(xiàn)象仍將持續(xù)。”文/陳曄