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今年上半年,在資金流動(dòng)性非常充裕的情況下,商用物業(yè)同樣分得一杯羹:整個(gè)上半年,廣州十區(qū)一手商用物業(yè)的總銷售面積為50萬(wàn)平方米,而預(yù)售面積只有不足41萬(wàn)平方米,商用物業(yè)的消化率達(dá)到了1.2。和上半年一手住宅市場(chǎng)相同,一手買賣商用物業(yè)“去庫(kù)存化”的態(tài)勢(shì)非常明顯。
當(dāng)然,如果分開商鋪和寫字樓來(lái)看,兩者的表現(xiàn)又有所不同。商鋪求大于供跡象明顯,寫字樓則基本處于供求平衡,“去庫(kù)存化”主要存在于商鋪市場(chǎng)。
一手銷售商鋪:
價(jià)跌帶動(dòng)成交上升
據(jù)市房管局公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年,廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商鋪面積為20.27萬(wàn)平方米,雖然和2007年的33.62萬(wàn)平方米相比仍有一定的差距,但比去年同期的13.46萬(wàn)平方米,已經(jīng)有了51%的增幅。今年上半年商鋪預(yù)售面積之所以增加,和開發(fā)商上半年資金緊缺有關(guān)。為了度過(guò)資金困境,很多開發(fā)商將原計(jì)劃出租的商鋪改成出售,以求更快回籠資金?梢灶A(yù)期,隨著開發(fā)商資金困局的緩解,下半年一手銷售商鋪的供應(yīng)量會(huì)逐步減少。
正因?yàn)橐焖倩鼗\資金,所以上半年一手商鋪的買賣價(jià)格出現(xiàn)了下降。上半年,廣州十區(qū)一手銷售商鋪的成交均價(jià)為11310元/平方米,比去年同期的12182元/平方米,降低了7%。特別是在今年1月份,還出現(xiàn)了9287元/平方米這樣的價(jià)格,甚至和中心城區(qū)一手住宅相差不大。
隨著售價(jià)的下降,一手銷售商鋪的投資價(jià)值開始體現(xiàn),加上今年以來(lái)資金流動(dòng)性充裕,部分資金開始進(jìn)入到一手銷售商鋪市場(chǎng)?梢钥吹剑瑹o(wú)論是近郊的社區(qū)商鋪,還是中心城區(qū)的一些裙樓商鋪,推出后的市場(chǎng)反應(yīng)都很好。所以,在整個(gè)上半年,一手商鋪的銷售面積達(dá)到了30.32萬(wàn)平方米,比去年同期的24.1萬(wàn)平方米大幅增長(zhǎng)了26%。
有商鋪方面的專家預(yù)期,在通貨膨脹預(yù)期強(qiáng)烈的市場(chǎng)下,只要國(guó)家的信貸政策不發(fā)生大的改變,下半年一手銷售商鋪的成交面積有望繼續(xù)走高,“去庫(kù)存化”將繼續(xù)!
一手銷售寫字樓:
價(jià)升量微跌
2007年和2008年上半年,廣州十區(qū)一手銷售寫字樓的成交均價(jià)都只有1.1萬(wàn)多元/平方米,但在今年上半年,這一價(jià)格突然上升到了13775元/平方米,同比增幅達(dá)到了22%。之所以出現(xiàn)這樣的增幅,最主要的原因是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不同。2007年、2008年上半年,廣州銷售的一手寫字樓中,絕大部分為乙級(jí)寫字樓,甲級(jí)寫字樓的比例很少。但在今年上半年,開發(fā)商為挽救資金鏈,將珠江新城內(nèi)一些原計(jì)劃出租的甲級(jí)寫字樓也推出市場(chǎng),這樣就直接拉高了整體成交均價(jià)。當(dāng)然,即使去年在售的寫字樓,今年的售價(jià)也有所上升,這也導(dǎo)致今年上半年成交均價(jià)的提升。
價(jià)格的提升,看來(lái)對(duì)成交并沒(méi)有太大的影響。上半年,廣州十區(qū)一手寫字樓的銷售面積為19.98萬(wàn)平方米,比去年同期的22.78萬(wàn)平方米略少。不過(guò),在消化率方面,兩者卻是相同的,今年為0.96,去年同期亦為0.96。這種情況說(shuō)明,投資買家對(duì)寫字樓市場(chǎng)的信心有所恢復(fù)。不過(guò),在租金繼續(xù)走低的情況下,這種信心支撐力度有多大還很難說(shuō)。(記者 張秀欽)
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