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　　任志強(qiáng)：

　　房產(chǎn)銷售無法樂觀

　　趁節(jié)日之機(jī)，陪女兒去了趟美國，順便了解一下金融危機(jī)之后的美國。

　　美國的房價已經(jīng)連續(xù)32個月出現(xiàn)下跌，于是中國組成了多個赴美國的購房團(tuán)，希望到美國買到好房子，或許可以發(fā)個大財，或者辦個投資移民，圓子女上學(xué)夢，但美國下跌后的房價真比中國的便宜了嗎？

　　美國許多城市房價下跌了，這是事實，許多都降了30%或者更多，有的甚至超過了60%。但是，也許令購房團(tuán)失望的，卻是那些只要一個美元就能購買的房子，白給都沒人要。

　　大多數(shù)房價下跌較大的地區(qū)，并非好的社區(qū)，如有好的學(xué)區(qū)、好的環(huán)境 (不是指自然環(huán)境而是人文環(huán)境)，而相對較好的社區(qū)則針對于高價時房價下降了，但相對于幾年前則仍是一個高位。

　　拉斯維加斯的房子也曾是一度高漲，如今跌得約只有50%了。如果是高位時購買的房子現(xiàn)在的租金已經(jīng)低到了無法償還分期貸款。但1240尺的獨(dú)立式小房子，大約每平方米仍在11000美元左右，這還是已有10年以上樓齡的住房。

　　長期生活在中國的人們也許并不知道樓齡的重要性，鋼筋混凝土的建筑10年并沒有多少影響。但美國加州、內(nèi)華達(dá)州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體，10年就要修一修，也許車庫的房頂漏了水，也許生了白蟻要?dú)⑾x，也許要換換管線或者門窗。

　　商店里的商品對遠(yuǎn)道而來的游客，尤其是中國游客來說則是喜出望外。那些名牌的產(chǎn)品，如西服價格低得只有三四百美元，同類的西服在國貿(mào)(北京)、金融街或許要上萬人民幣一套，而在美國只有兩三千元人民幣一套，多買幾套就連機(jī)票錢都省出來了。那些名牌的化妝品則有些都買一送一了。許多中國人承擔(dān)起了拯救美國經(jīng)濟(jì)的重任，大包小包的瘋狂采購，真是一片歡樂的景象。

　　我不認(rèn)為美國會因此而倒下，美國的經(jīng)濟(jì)仍然無比的強(qiáng)大。我也不認(rèn)為中國已經(jīng)很強(qiáng)大，強(qiáng)大到了可以在美國的領(lǐng)土上自由的消費(fèi)。我所擔(dān)心的則是美國經(jīng)濟(jì)的下滑，最終會對世界經(jīng)濟(jì)包括中國經(jīng)濟(jì)帶來更大的影響。

　　回到國內(nèi)，聽到的一條新聞是春節(jié)黃金周，中國消費(fèi)2900億元，比去年同期增長了13.8%。這對從去年10月之后開始下滑的中國經(jīng)濟(jì)來說也許是一件喜事，但如果用去年同期黃金周增長16%相比，則增幅下降了兩個多百分點(diǎn)，何況還有比去年同期更高的CPI因素呢？如果再與曾經(jīng)有過的消費(fèi)22%以上的增長對比看，則不免讓人有些擔(dān)憂。

　　廣州、深圳、上海、北京黃金周中房地產(chǎn)的銷售則更令人無法樂觀。雖然春節(jié)從來都不是購房的旺季，但同比下降的幅度則說明中國的樓市并沒有因為牛年、因為節(jié)日的喜慶、因為曾出臺了部分救市的措施而有所轉(zhuǎn)變。

　　也許美國的情況應(yīng)給我們一些警示，千萬不要讓中國的經(jīng)濟(jì)從一個高位的增長中一路下滑。

　　牛刀：

　　房價還沒有降到位

　　對目前的中國房價來講，唯有下降到位才有可能重新看見一個健康繁榮的樓市，躲躲閃閃或明或暗互捉迷藏式的降價已經(jīng)沒有什么意義了。從春節(jié)一線城市的無量成交，我們可以看出，房價下跌太慢，讓市場備感無奈。

　　2005年春節(jié)曾是許多城市的買房高潮，親友們一大家熱熱鬧鬧去買樓，成交也特別火爆。可是今年春節(jié)，偌大個上海，初三初四兩天才成交24套，深圳才成交2套，北京、廣州等城市，市場狀況同樣慘不忍睹。

　　與此相反的是，整個春節(jié)社會其他消費(fèi)市場非常興旺。僅北京一地，春節(jié)社會商品零售比去年多掙1.5億，哈爾濱、海南、云南等地也是一派繁榮。中國消費(fèi)市場的龐大需求，在春節(jié)黃金周一覽無余。商務(wù)部日前發(fā)布的監(jiān)測結(jié)果顯示，大年三十至正月初六，全國實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額2900億元，同比增長13.8%。

　　一冷一熱，表達(dá)了兩種完全不同的市場訴求。分析起來，一個主要原因就是中國住宅的消費(fèi)市場還沒有形成。目前的主要購買還是投資性購買，即使買來自住也指望能夠保值升值，由于住宅的投資價值不被市場認(rèn)可，中國房價大跌的態(tài)勢已經(jīng)形成，再加上住宅的消費(fèi)觀念沒有改變，前期政策利好基本釋放完畢，所以，成交量無法放大。

　　春節(jié)市場往往是一年市場的風(fēng)向標(biāo)，今年春節(jié)樓市如此冷清，表達(dá)了市場對一年的預(yù)期十分不樂觀。分析起來，只有一個原因——房價還沒有降到位�，F(xiàn)在的市場上有兩個問題：一個是拼命鼓噪見底、回暖、沒有下跌空間；另外一個就是長沙、大連等地的財政補(bǔ)貼購房。這兩個問題對2009年中國樓市的破壞力是空前的。

　　沒有下跌空間的說法是不客觀的，完全是利益方的訴求，對成交量能的放大有百害而無一益。明明還有那么多房子賣不動，普通商品房已經(jīng)供過于求，如果不有效地進(jìn)行價值重估，老老實實地把價格降下來，最后吃虧的是開發(fā)商。

　　而地方政府的財政補(bǔ)貼，這在客觀上是加大了房價大跌的預(yù)期，加大了買家的抗拒心理，加劇了市場的觀望狀態(tài)。在這種經(jīng)濟(jì)調(diào)整時期，一些地方政府對區(qū)域性極強(qiáng)的房地產(chǎn)市場應(yīng)該無為而治，一方面積極落實中央政府的政策，一方面加大推廣社會保障性住宅，放手讓市場的內(nèi)在機(jī)制自行調(diào)節(jié)。一句話，老百姓有錢了，樓市才會自動回暖，現(xiàn)在說回暖見底是沒有用的。

　　市場應(yīng)該促成房價的快速下跌，房價下跌越快，調(diào)整期就越短，不僅有利于樓市，也有利于整個宏觀經(jīng)濟(jì)。下跌過慢，或者采取行政措施阻撓下跌，只會延長樓市的內(nèi)在調(diào)整，影響量能的充分釋放。因為樓市現(xiàn)在的調(diào)整，不僅僅是房價的調(diào)整，還有供應(yīng)方式的調(diào)整，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整，開發(fā)模式的調(diào)整，這是需要時間和空間的，而房價的快速下跌將為這種調(diào)整打開空間，節(jié)省時間。