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　　●主持人：本報記者 支玲琳

　　●嘉 賓：張永岳(華東師范大學(xué)商學(xué)院院長、教授)

　　馬 冀(上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理)

　　對于僵持已久的樓市來說，去年年底一系列優(yōu)惠、松綁政策的出臺，讓人看到了市場松動的某種可能。有人迫不及待沖了進去，要趕個大早；但更多的人，還是選擇了等待———看房、殺價、觀望，周而往復(fù)、樂此不疲。就在這濃厚的觀望氣氛下，樓市邁入了牛年。

　　支玲琳：從門店掛牌成交的情況來看，上海房價在近兩個月出現(xiàn)了怎樣的變化？

　　馬冀：無論是同比還是環(huán)比，上海整體房價都往下有所調(diào)整。但根據(jù)我們11月、12月份的統(tǒng)計，一手房的成交量，二手房的帶看量和最終成交量，都有明顯的回升。這在往年是非常罕見的，因為年底其實是一個傳統(tǒng)淡季。這個主要是從2007年下半年到2008年以來，剛性需求其實已經(jīng)積壓得相當多。所以年底政策利好出來，其實是提供了一個興奮點，使積壓的需求有了一個局部范圍的釋放。我的觀點是，現(xiàn)在的整體市場已經(jīng)慢慢有了一個小小的復(fù)蘇。

　　當然成交僵局的打破，還有待時日。這個一方面是因為，很多的購房者還在期望政府有進一步的優(yōu)惠政策出臺，比如退稅、藍印戶口。此外，目前樓市的供需結(jié)構(gòu)還存在著一定的錯位。去年新增的供應(yīng)量主要在外環(huán)線以外的區(qū)域，但根據(jù)我們的統(tǒng)計，大多數(shù)購房者的意向購買區(qū)域是在外環(huán)線以內(nèi)，特別是中外環(huán)線間。所以在我看來，有效需求并不是說不想釋放，而是在于，當前市場上合適區(qū)位房源沒有充裕的供應(yīng)。

　　回顧2004年的那波“V字型”的樓市震蕩，我認為現(xiàn)在的樓市正經(jīng)歷的，會是一次“U字型”的調(diào)整，可能這個底部會比較漫長。

　　支玲琳：雖然政策利好頻傳，但是當前樓市的觀望氣氛還是比較濃重。這種觀望意味著什么，是慣常回升的前夜，還是未來房價調(diào)整的前奏？

　　張永岳：所謂的觀望心態(tài)，是由幾方面造成的。首先是對房價的感覺�，F(xiàn)在為大多數(shù)人所接受的一個觀點是，近期的房價無論下降與否，至少不會再漲。第二，對于收入的整體預(yù)期。對于未來收入預(yù)期的謹慎，也使不少人放緩了購房的計劃。第三，就是改善的迫切性。如果說有一部分人只是將購房看成是購入固定資產(chǎn)，而不是作為強烈消費偏好型的改善居住的目的，那么可能購房的動力也不是很足。

　　馬冀：上海樓市還是具有一定的抗跌性的。首先，前期的市場泡沫已被基本擠出。從近兩年購買的主力人群來看，絕大多數(shù)是自主需求。此外，從上海樓市的投資回報率來看，目前上海市場的投資回報率還不到3%，這會稀釋掉相當一部分做短線的熱錢炒作。所以后市所要吸引的目標人群，應(yīng)該是以剛性自住需求為主�；�于此，上海市場的成交可能會沒有前期那么活躍，趨于謹慎，但正因為這樣，也決定了上海樓市不會大起大落。

　　支玲琳：的確，在談及上海樓市時，頻頻被提及的一個詞就是“剛需”。那么究竟該如何理解“剛需”二字，而剛需群體又能否支撐起上海樓市？

　　馬冀：一方面，這幾年都是結(jié)婚大年，對市場來說，目前結(jié)婚置業(yè)還是占了相當大的比例；另一方面，新上海人的比例每年都在攀升。我們統(tǒng)計過，新上海人在上海居住滿四年以上的，大多有在上海購房置業(yè)的強烈愿望。不斷增長的新生購房力量，決定了上海的房價會處在一個相對平穩(wěn)的狀態(tài)。

　　張永岳：是的，這會是一個源源不斷的支撐。而且作為國際大都市和中心城市，上海土地稀缺的特殊性，可能是很多城市所無法比擬的。在這一點上，上海樓市的參照對象，不僅僅是內(nèi)地的大城市，而且可以與香港、臺北等城市作類似的比較。

　　支玲琳：但即便是香港，不也出現(xiàn)過樓市大跌的情況嗎？

　　張永岳：上海和香港還是有區(qū)別的。在香港很多市民心目中，房子與股票一樣，是和金融資產(chǎn)劃等號的。但在上海，改善居住需求的還是占大多數(shù)。所以，很多上海人面對樓市下跌，只要資金還可以周轉(zhuǎn)，并不會急于拋售。所以，兩個市場看似相同，但細究內(nèi)里，還是有很大區(qū)別的。但從發(fā)展的眼光來看，就城市地位和國際視角來說，香港未嘗不是一個很好的參照。

　　不過有一點需要注意，如果樓市出了大的問題，那肯定與經(jīng)濟基本面有關(guān)。在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)對拉動經(jīng)濟的確起了非常重要的作用，并且事關(guān)民生，我們?nèi)匀恍枰獜恼麄�國民經(jīng)濟的全局看待房產(chǎn)市場的發(fā)展，并采取正確的政策使兩者能夠?qū)崿F(xiàn)良性互動。

　　支玲琳：對于此前流傳甚廣的購房退稅、藍印戶口政策，有關(guān)方面近日也作了澄清。那么對牛年樓市而言，要刺激成交、活躍市場，兩位有怎樣的建議呢？

　　馬冀：政策預(yù)期可能已經(jīng)到頂了。接下來，如何完善城市基礎(chǔ)配套設(shè)施，將外環(huán)外的成交量帶動起來，會是一個比較關(guān)鍵的問題。我們要考慮，為什么大家不愿意住到外環(huán)線外呢，就是因為在中心城區(qū)上班的人太多。所以比較合理的，應(yīng)該做到人口分流。因為對大多數(shù)人來講，還是希望在工作地點周邊就近購房。

　　張永岳：從社會經(jīng)濟關(guān)系的角度看，樓市調(diào)控的根本在于調(diào)節(jié)利益關(guān)系。從我國國民經(jīng)濟全局的角度看，整體經(jīng)濟搞上去，就是最大的利益。但是在政策啟動過程中，可能會非常復(fù)雜。當前我們不僅要激活樓市，還要顧及社會各方的反應(yīng)、利益平衡，這些都是具體政策出臺前需要考量的。

　　當前我的建議是：一，需要一個很好的產(chǎn)業(yè)政策，清晰明確地告訴大家房地產(chǎn)市場的發(fā)展是怎么一回事；二，需要一個很好的住房保障政策，既滿足老百姓的合理期望，又要兼顧國力和財力的可能；三，需要一個相對穩(wěn)定的政策預(yù)期，有關(guān)政策能否適用，相關(guān)部門研究決定，應(yīng)該及早告知大眾。現(xiàn)在很多人都在揣摩明天的政策、后天的政策。從完善調(diào)控的角度來講，政策出臺應(yīng)該是菜單式的，而不是擠牙膏式的。要通過我們的有效政策使市場預(yù)期穩(wěn)定下來，盡可能消除社會上過度的揣摩和推測，從而更有利于整個房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。