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商品房空置面積不斷攀升,對急需回籠資金的開發(fā)商來說絕對是嚴重的危機。穩(wěn)定樓市,一些地方政府支招消化空置房,轉(zhuǎn)機浮現(xiàn)。但這是否能成為解決空置房問題的“長效藥”呢?
“空城”危機
半年前,張?zhí)N夫婦在福州市新開發(fā)的金山新城裝修好房子入住后,他們就陷入了一片沉寂的黑暗中!懊慨斠鼓唤蹬R,整個小區(qū)閃著零星的燈光,大多數(shù)房子里面漆黑漆黑的,沒有人氣。臨近的和稍遠一點的小區(qū)更是黑得可怕!睆?zhí)N告訴記者,一年來,那些黑漆漆的房子一直都是空著的。
竣工一年以上的房子多數(shù)空置幾乎讓福州金山新城成為一座冷清的“空城”,這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發(fā)商資金的大量占用。隨著房地產(chǎn)市場銷售量下滑和新建商品房大量入市,商品房的空置率繼續(xù)上升不可避免,對開發(fā)商來說,資金短缺危機將進一步加重,甚至一部分在建項目有可能成為“爛尾樓”。
福州金山“空城”現(xiàn)象只是一個縮影。國家統(tǒng)計部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至2008年9月底,全國商品房空置面積為1.3億平方米,僅過兩個月,全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,2008年底,全國商品房空置面積可能會超過1.4億平方米。
而前幾年,全國商品房空置面積一直維持在1億平方米左右。浙江大學(xué)江萬齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認為,空置房的增加不是傳統(tǒng)意義上的市場供大于求,根本原因是缺乏有效的供求關(guān)系。在樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象時,房地產(chǎn)開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長勢頭,而需求量卻突然大幅萎縮,市場供求失衡,導(dǎo)致空置率不斷攀升。
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強接受記者采訪時說,商品房結(jié)構(gòu)性問題進一步凸顯,主要表現(xiàn)在高價位、大套型住房大大超過市場的需求。
但對購房者來說,空置房增多不是個壞消息。“為銷售積壓的空置房,開發(fā)商降價促銷不言而喻,市場價格競爭加大,購房環(huán)境將會更寬松,購房者在價格上也將獲得更大實惠,有利于增強買方的主動地位。”陳國強說。
轉(zhuǎn)機浮現(xiàn)
業(yè)內(nèi)人士認為,空置房增加使市場對房價繼續(xù)下降的預(yù)期更加明顯,潛在需求很難轉(zhuǎn)化為實際需求。單憑開發(fā)商降價促銷的力度,各地消化現(xiàn)有的積壓房源可能要很長一段時間,這將成為制約樓市進一步回暖的重要因素。
出于穩(wěn)定樓市的考慮,一些地方政府紛紛支招消化空置房,轉(zhuǎn)機因此浮現(xiàn)。福州市政府早在2008年11月就對外透露,鼓勵政府部門或國有企業(yè)集中收購空置商品房,作為擴大保障性住房的房源。2009年1月上旬,福建省建設(shè)廳有關(guān)負責(zé)人召開新聞發(fā)布會說,支持收購空置房作為保障性住房的做法。
近期,北京市發(fā)改委等部門表態(tài),政府將出手收購空置商品房,消化部分未售的存量房,供應(yīng)給特定的住房困難群體。廣州市政府有關(guān)官員近日也公開表示,如果市場上空置房很多,房源存量大,而房價又合適的話,政府將考慮采取現(xiàn)金補貼的方式,鼓勵符合經(jīng)濟適用住房購買條件的市民去購置這些空置房。
陳國強認為,這些做法客觀上有助于減輕各地房地產(chǎn)市場的供求矛盾,加快開發(fā)商的資金回籠,起到穩(wěn)定樓市的作用。對地方政府而言,收購合適的空置房用作保障性住房,將大大縮短擴大保障性住房的建設(shè)周期,節(jié)省建設(shè)用地和開發(fā)成本。
是否長效
地方政府支招消化空置房是否能成為解決空置房問題的“長效藥”,引起了各方議論。
張?zhí)N夫婦對此充滿期待:“如果政府能夠讓金山多一些人氣的話,這里的夜晚就不會再漆黑一片,而且商業(yè)、公交、醫(yī)療、教育等配套設(shè)施也一定會加快完善起來,就會成為一個宜居的新城!
景乃權(quán)認為,這種做法長期可能行不通。一方面是維持了高房價。雖然樓市低迷的跡象目前已經(jīng)顯現(xiàn)多時,但不少開發(fā)商仍未真正下調(diào)房價,而是更多地寄希望于政府救市政策出臺,造成樓市房屋滯銷加劇。另一方面,許多地方面臨財政減收的壓力,大量收購空置房,政府財政可能吃不消。
陳國強認為,這是地方政府應(yīng)對市場驟然變冷而采取的權(quán)宜之計。至少到目前為止,還未看到哪個地方政府拿出了更詳細的方案,都只是停留在口頭宣示或方案研究制定階段,其后續(xù)的效果如何有待進一步觀察。
福建省建設(shè)廳有關(guān)負責(zé)人接受記者采訪時說,地方政府幫助消化空置房的操作方案需要嚴密論證和全面研究。首先,必須明確這樣做的目的是“迅速擴大保障性住房的來源”,而不是替開發(fā)商買單;其次,在享有保障性住房或現(xiàn)金補貼方面,一定要照顧到社會公平;第三,需要建立健全保障性住房的管理,使規(guī)模不斷增長的保障性住房發(fā)揮出最大的社會效益。
“要使空置房不再成為一個問題,最終還是要靠房價的自身調(diào)整,使高房價回歸到多數(shù)中等收入的城市家庭承受得起的合理水平,從而啟動潛力巨大的內(nèi)需市場!本澳藱(quán)說。
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