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　　臨近年關(guān)，媒體上關(guān)于“保增長是否要保房價”的討論悄然升溫。1月13日，北京市市長郭金龍在出席北京市政協(xié)座談會時表示，政府不會為高價房托市，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)才是破解房地產(chǎn)業(yè)問題的核心。緊隨其后，南京、重慶等地的政府高官也紛紛表態(tài)，“不給高價房托市”。在今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行等四部委肯定了萬科等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的降價行為。那么，政府希望開發(fā)商合理降價拉升成交量的觀點，對省會樓市有何影響，它能否左右開發(fā)商的行為？鼠年歲末，記者就此在業(yè)內(nèi)進行了采訪。

　　合理降價眾望所歸

　　談到近期政府官員關(guān)于合理降價拉升成交量的言論，市場研究機構(gòu)人士更多的是贊許。

　　“我認(rèn)為是政府在期待開發(fā)商主動配合政府激活房地產(chǎn)市場而拋出的橄欖枝�！蓖跖破髣澏�事長上官同君表示，“這與王牌企劃倡導(dǎo)的降價突圍的主張不謀而合。”

　　“政府決策層的判斷，充分顯現(xiàn)了政府對合理穩(wěn)定房價的基本期許”，金門面顧問公司首席顧問王少華表示，此舉表明政府的決策層已經(jīng)充分認(rèn)識到，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，增加財政收入，不能只靠房產(chǎn)來拉動，和諧地產(chǎn)，合理房價，將是一個時期內(nèi)的主旋律。

　　王少華認(rèn)為，政府決策層能夠有這樣的言論是一個好現(xiàn)象，我們的城市建設(shè)，特別是房地產(chǎn)市場長期以來存在著結(jié)構(gòu)失衡，產(chǎn)品傾向高端，與居民消費極其不平衡的核心問題。漠視這些問題將付出沉重的代價。

　　對于近期政府官員關(guān)于合理降價拉升成交量的言論，省會房地產(chǎn)開發(fā)商給予了充分的理解。

　　正商地產(chǎn)營銷中心總監(jiān)張瓊表示，從政府角度而言，雖然近期以來，中央及各地政府采取了包括減免稅費和降息在內(nèi)的多項措施“救市”，部分樓盤也取得了不俗的銷售業(yè)績，但目前市場上整體成交量并未得到提升，客戶觀望情緒依然嚴(yán)重。政府意識到，僅僅依靠政府的一些措施難以促使樓市回暖，市場經(jīng)濟下的問題必須依靠市場自身來解決。

　　張瓊認(rèn)為，目前中國房產(chǎn)市場的需求依然是很大的，僅僅是因為房價與收入比的差距過大導(dǎo)致更多的需求成為無效需求。當(dāng)房地產(chǎn)價格調(diào)整到合理價位以后，樓市成交量也必然能夠回升。

　　“目前市場上存量房源很多，合理降價是必要的，”鄭州清華園房地產(chǎn)營銷總監(jiān)徐靖認(rèn)為，“適當(dāng)降價可以使房地產(chǎn)企業(yè)和消費者在一定程度上達到雙贏�！�

　　眾人拾柴化解僵局

　　贊許也好，理解也罷，一種聲音的傳播，都有其幕后背景。就樓市而言，就是市場銷售低迷的現(xiàn)狀。

　　上官同君表示，2008年，政府救市，該做的都做了。而開發(fā)商和老百姓一個樣，都在觀望，形成僵持局面。不過，老百姓是持幣待購，而開發(fā)商是持房待售，老百姓期望降價，開發(fā)商不愿意降價拋售。這是現(xiàn)狀。

　　如何才能打破僵局？上官同君認(rèn)為，應(yīng)該從三個方面入手：一個是政府層面，政府救市態(tài)度明顯，以鄭州救市為主要特色的民生牌，是全國政府救市最大的亮點；同時政府加大保障型住房建設(shè)力度，承擔(dān)起了政府責(zé)任，老百姓為之受益的廉租房、經(jīng)濟適用房正在分期分批享受到保障型住房的福利，政府的態(tài)度正在慢慢影響到老百姓對住房消費的觀念，就是老百姓結(jié)合自身財力合理安排自己家庭的安居路線圖。

　　第二個應(yīng)該是開發(fā)商層面，降價是一種態(tài)度，但降價并不是開發(fā)商的唯一，開發(fā)商如何結(jié)合自身企業(yè)的現(xiàn)狀度身定做一套具體的降價營銷方案，需要認(rèn)真研究、仔細策劃。我認(rèn)為并不是所有的開發(fā)商降價老百姓都買賬，中小開發(fā)商降價促銷會門庭冷落，降價是大型有實力有品牌的地產(chǎn)商獨享的專利，當(dāng)前形勢會迫使開發(fā)商要更加務(wù)實地制定2009營銷計劃。

　　第三是輿論，住房消費觀念需要認(rèn)真引導(dǎo)，老百姓的安居之夢需要政府和開發(fā)商共同去完成。政府承擔(dān)的是保障住房，開發(fā)商承擔(dān)的是改善型住房建設(shè)任務(wù)，這是一個系統(tǒng)工程，需要輿論正確引導(dǎo)。

　　房價升降看法不一

　　合理降價拉升成交量，決策層的判斷讓購房者充滿期待。2009年，省會房價會出現(xiàn)怎樣的走勢呢？業(yè)內(nèi)人士的觀點不盡相同。

　　認(rèn)為房價會降者有之。

　　“降價銷售將是2009年房產(chǎn)市場的主調(diào)”，王少華告訴記者，2008年鄭州房價實際降幅有限，主要消化的是促銷回款房。但是可以預(yù)期，隨著2009年經(jīng)濟形勢的走低，鄭州房價的走勢將趨向真正普遍降價。王少華認(rèn)為，維持房價適度平衡將是今年房產(chǎn)公司的首要問題，促進快速回籠資金將是房產(chǎn)公司的根本任務(wù)，適度拉長開發(fā)周期將是房產(chǎn)公司解決困境的基本方法。如果上述措施實施控制不得當(dāng)，大部分樓盤將出現(xiàn)量價齊跌的局面。

　　模糊者有之，認(rèn)為房價會繼續(xù)盤整�！班嵵輼鞘�2009年以調(diào)整為主題，2010年有望反彈”，張瓊表示，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)整體遇到了較大的調(diào)整，當(dāng)然也包括鄭州，一方面是前兩年房價上漲過快超出了消費者購買能力，另一方面是今年整體宏觀經(jīng)濟影響了消費者的心理預(yù)期。但張瓊同時認(rèn)為，房子作為一種很特殊的商品，長期價格上漲是必然的，縱觀國內(nèi)外房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)價格都呈上漲的趨勢。

　　“就目前鄭州樓市的情況來看，房價不可能大幅度下降，但總體上漲勢頭趨緩”，徐靖向記者表示，不同樓盤會采取不同的價格策略，新盤可能入市價低，更加注重性價比，老盤根據(jù)各自情況讓利促銷力度可能會加大。

　　認(rèn)為房價小幅上漲者也有之。上官同君認(rèn)為，2009年將是鄭州樓市真正的行業(yè)洗牌之年，但鄭州房價還會保持緩慢小幅度上漲。值得說明的是，這里所說的鄭州房價指的是房產(chǎn)平均成交價格，即用全年成交總房款除以全年成交總面積得出的價格。上官同君表示，老百姓眼中的房價降或漲可能會具體到某一樓盤，據(jù)王牌地產(chǎn)研究院對鄭州樓市的監(jiān)控觀測，加大優(yōu)惠促銷幅度的項目多集中在鄭州市均價為4500元／平方米以上的中高端樓盤，4500元／平方米以下的中低端樓盤價格一直堅挺。并且中低端樓盤的均價還在慢慢上漲。2009年，這種情況還會延續(xù)。

　　樓市回暖立足自身

　　“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，是中央經(jīng)濟工作會議為2009年中國經(jīng)濟定下的基調(diào)。如何才能做到“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，促進鄭州樓市進一步回暖？

　　上官同君認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急鄭州樓市需要做的是讓花里胡哨的房地產(chǎn)營銷走開，全面導(dǎo)入“房地產(chǎn)陽光銷售系統(tǒng)”，徹底“公開房源、公開房價、公開優(yōu)惠、公開承諾”，拿出地產(chǎn)商群體向市場公關(guān)的勇氣�？上驳氖青嵵菔蟹抗芫忠呀�(jīng)在鄭東新區(qū)試點房地產(chǎn)陽光銷售，試點讓開發(fā)商受益頗多，綠地等三家實力開發(fā)商聯(lián)合向省會房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)出“全面實施陽光銷售”倡議，開發(fā)商反應(yīng)強烈，老百姓拍手稱贊，國內(nèi)媒體強烈關(guān)注。如能把“陽光銷售”在鄭州市全面推行，則鄭州百姓受益、樓市受益，如果河南省內(nèi)的所有房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在2009年全面導(dǎo)入“陽光銷售”，實行四公開，在此前提下，開發(fā)商能夠合理價格調(diào)劑、品質(zhì)提升，這才是做到“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”，打給河南樓市的第一針“強心劑”，如此，鄭州樓市進一步回暖有望。

　　王少華認(rèn)為，保增長的首要問題是保證銷售量的增長，解決辦法是降低期望值，以合理價位滿足市場，而且最好是一次到位。保增長是回暖的目標(biāo)，是第一步；擴內(nèi)需在鄭州房產(chǎn)領(lǐng)域有限，因為外銷房本身就沒有多大市場，唯一的解決辦法就是主動與市地樓盤搶奪客戶，擴大鄭州市場的內(nèi)需，擴內(nèi)需是回暖的途徑，是第二步；調(diào)結(jié)構(gòu)是解決以上問題的核心，首先從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上入手，其次從消費結(jié)構(gòu)上入手，最后實現(xiàn)單個樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理化，調(diào)結(jié)構(gòu)是回暖的方法，是第三步。只有這樣才能夠真正應(yīng)對危機，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)促進樓市回暖。

　　張瓊認(rèn)為，“保增長，擴內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)”需要政府更加優(yōu)化房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，合理調(diào)整商品房、經(jīng)濟適用房、廉租房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。保證既不影響商品房健康發(fā)展，又要解決中低收入居民住房問題。另一方面需要政府合理制定房產(chǎn)供應(yīng)計劃，比如目前鄭州城中村改造速度過快，短時的客戶消化量有限，必然會產(chǎn)生大量積壓，需要政府既好又穩(wěn)地制定改造計劃。

　　徐靖認(rèn)為，要實現(xiàn)中央提出的目標(biāo)，關(guān)鍵是大經(jīng)濟氛圍的轉(zhuǎn)暖。就樓市來說，需要增強市場購買信心，在監(jiān)督管理的同時，簡化各種手續(xù)，適當(dāng)減少各種稅費，降低開發(fā)商的開發(fā)成本。