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　　除了對(duì)今年樓市的走勢(shì)表達(dá)不同的觀點(diǎn)，昨日接受晨報(bào)記者采訪的人大代表和政協(xié)委員還將關(guān)注的目光投向了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　配套設(shè)施要和廉租房同步建

　　建言者：市政協(xié)委員劉炳章\(瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)\)

　　在接受采訪時(shí)，市政協(xié)委員、瑞安建業(yè)資產(chǎn)管理(香港)有限公司地產(chǎn)發(fā)展總監(jiān)劉炳章認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房具有不同的人群定位，其出發(fā)點(diǎn)是為了平衡社會(huì)各階層人士的利益。

　　針對(duì)目前上海經(jīng)濟(jì)適用房多處在偏遠(yuǎn)郊區(qū)、空置率較高等問題，劉炳章認(rèn)為，上海可以借鑒香港的經(jīng)驗(yàn)，通過同步推進(jìn)配套設(shè)施的建設(shè)來吸引低收入居民，真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

　　劉炳章表示，香港在解決低收入居民的住房問題時(shí)，除了在遠(yuǎn)郊選址外，還在市區(qū)辟出專門地塊建造經(jīng)濟(jì)適用房。

　　劉炳章認(rèn)為，對(duì)于遠(yuǎn)郊的經(jīng)適房，政府在房屋建設(shè)的同時(shí)，應(yīng)該同步推進(jìn)交通、教育、醫(yī)療等基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，并在當(dāng)?shù)靥峁┫鄳?yīng)的就業(yè)機(jī)會(huì)，使居民可以就近辦公就業(yè)，而無需趕赴市中心工作。

　　政府的老公房可以用來廉租

　　建言者：市政協(xié)委員曹耘\(上海運(yùn)高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理\)

　　在經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)方面，市政協(xié)委員、上海運(yùn)高房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)理曹耘認(rèn)為，由于目前上海的經(jīng)適房選址多在遠(yuǎn)郊，政府應(yīng)當(dāng)花錢，將經(jīng)適房周邊的教育、醫(yī)療等配套設(shè)施進(jìn)行完善，并在偏遠(yuǎn)地區(qū)開通廉價(jià)的交通工具。

　　除此之外，曹耘還認(rèn)為，政府在房地產(chǎn)業(yè)上的政策應(yīng)保持穩(wěn)定性和連貫性�！霸趯�(duì)經(jīng)適房、廉租房的建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)預(yù)先作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娜�方位�?guī)劃。尤其是目前中心區(qū)現(xiàn)有的老公房，規(guī)劃中更應(yīng)考慮周全�！辈茉疟硎�，目前有一部分政府擁有產(chǎn)權(quán)的老公房中還處于空置狀態(tài)，或是被出租使用�！敖ㄗh政府可以對(duì)這部分老公房進(jìn)行普查并作相應(yīng)的資源重整，由政府出面以廉租形式將其出租，從而避免因經(jīng)適房、廉租房建設(shè)過多對(duì)房?jī)r(jià)造成打擊�！�

　　大型園區(qū)周圍可建經(jīng)適房

　　建言者：市政協(xié)委員朱家文\(華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長(zhǎng)\)

　　“廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房保障了中低收入人群的住房問題，但對(duì)于一些剛踏上社會(huì)的年輕人來說，卻面臨著‘既無法納入到廉租房、經(jīng)適房范疇也買不起房’的問題�！痹诜纸M討論的休會(huì)間隙，市政協(xié)委員、華東理工大學(xué)化學(xué)工程研究所所長(zhǎng)朱家文這樣告訴記者。

　　朱家文說，自己周圍很多年輕教師參加工作時(shí)間短，工資較低，積蓄少，但還要擔(dān)起建立家庭、照顧老幼的責(zé)任，“以目前上海高企的房?jī)r(jià)，他們?cè)谫?gòu)買生活急需的住房時(shí)面臨著極大的經(jīng)濟(jì)困難，而這樣的人群在上海決不是少數(shù)。”朱家文表示，很多大學(xué)、很多行業(yè)性的園區(qū)都選擇將地址外遷，在這種情況下，可否考慮建造配套性的經(jīng)濟(jì)適用房，來保障園區(qū)內(nèi)那些剛剛踏入工作崗位的年輕人居有所屋�！斑@些園區(qū)、大學(xué)城很多都設(shè)在近郊，建設(shè)的成本會(huì)相對(duì)低廉。”

　　建立統(tǒng)一的保障房平臺(tái)

　　建言者：市人大代表徐益超

　　在接受晨報(bào)記者采訪時(shí)，市人大代表徐益超建議，可以建立統(tǒng)一的保障性租賃住房平臺(tái)。“應(yīng)鼓勵(lì)社會(huì)力量參與到保障性住房的經(jīng)營(yíng)中來，包括社會(huì)團(tuán)體、企事業(yè)單位、個(gè)人等。如可以先由社會(huì)力量認(rèn)購(gòu)部分配建、新建的經(jīng)適房，在一定時(shí)間內(nèi)作為保障性住房出租給符合條件的家庭，由政府給予租金補(bǔ)貼，而經(jīng)營(yíng)者則按照市場(chǎng)租金獲得收入，保證經(jīng)營(yíng)者達(dá)到市場(chǎng)平均受益率�！毙煲娉�說，“這樣的做法有很多好處，如可以將現(xiàn)在社會(huì)上一些閑置的房源利用起來，甚至包括一些地段較好的房源也能納入這一平臺(tái)。而租賃者則可通過平臺(tái)來選擇房源，這樣房源更加多樣化。此外，也能夠幫助政府解決保障性房源緊缺問題，而出售保障性房源的資金也可用于住房補(bǔ)貼�！�

　　市交通局：公交改公益，問題可能就解決了

　　對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)的配套設(shè)施不到位問題，市交通運(yùn)輸和港口管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，根本原因還在于必須加快公交體制改革。“實(shí)際上，有關(guān)部門當(dāng)初在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，就考慮到了交通配套的問題，以顧村為例，最初相配套的公交線就設(shè)置進(jìn)去了，早班車早上6點(diǎn)多就開始運(yùn)營(yíng)，晚上也到很晚才結(jié)束。但居民從一開始到全面入住有一個(gè)過程，初期往往人數(shù)相對(duì)較少，一開始我曾到顧村去體驗(yàn)過最早的早班車，當(dāng)時(shí)一輛車上只有1-3名乘客，公交線難免虧損�！痹撠�(fù)責(zé)人表示，由于公交公司是市場(chǎng)化運(yùn)作，因此在這種情況下自然不愿意增加班次、線路，“如果公交運(yùn)營(yíng)的定位是公益性的，那么就能在一開始就投入更多的公交資源�！�

　　市房管局：顧村會(huì)規(guī)劃軌交站點(diǎn)

　　昨日在“擺攤會(huì)”現(xiàn)場(chǎng)，市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生坦言，通常一些剛剛建成的小區(qū)的確存在著配套不夠齊全的矛盾，“實(shí)際上，經(jīng)濟(jì)適用房在選址的時(shí)候就從整體進(jìn)行了通盤考慮，尤其是周邊的交通配套問題，比如顧村地區(qū)今后也將規(guī)劃設(shè)軌道交通站點(diǎn)�！�

　　針對(duì)記者現(xiàn)場(chǎng)走訪發(fā)現(xiàn)的問題，劉海生表示，實(shí)際上，不同階段的公交客流量都有所不同，對(duì)于記者反映的這一問題，有關(guān)部門將根據(jù)交通研究所的測(cè)算，對(duì)目前公交客流量進(jìn)行測(cè)算，從而根據(jù)實(shí)際情況對(duì)公交線路、班次進(jìn)行一定的調(diào)整。

　　顧村：等公交車的時(shí)間趕得上等火車

　　位于寶山區(qū)的顧村，是上海經(jīng)濟(jì)適用房的重要供應(yīng)基地。顧村的經(jīng)濟(jì)適用房已于去年三季度全面開工建設(shè)，不過顧村的交通問題一直困擾著許多已經(jīng)入住的居民。

　　昨日上午，記者前往顧村實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，顧村居民正受著直達(dá)市中心公交線路少，間隔時(shí)間普遍較長(zhǎng)等困擾。

　　“我們這里去市中心，如果坐公交車不換車幾乎不可能，因?yàn)閹缀鯖]有一輛公交車可以直達(dá)市中心�！痹谖挥陬櫛甭飞系纳毓饣▓@門口，徐阿姨一見記者就抱怨說。

　　徐阿姨所在的韶光花園位于顧村板塊滬太路以東區(qū)域，那里集中了旭輝依云灣、圣卡洛鉑庭、豐水寶邸等大量新建和在建小區(qū)。從地圖上看，途經(jīng)那片區(qū)域的公交線路不少，如702路終點(diǎn)站，761路、彭羅專線等。但遺憾的是，沒有一輛公交車可“爽氣”地直達(dá)市中心。

　　如果一定要只乘一輛公交車到市中心，也不是不可行，但這要付出大量的“體力勞動(dòng)”。如到鐵路上海站，徐阿姨所在小區(qū)的居民必須步行近20分鐘到顧村菜場(chǎng)附近坐963路，“但我們每次去乘火車，都是提著大包小包的，拎著走完這段路實(shí)在很吃力�！毙彀⒁陶f。

　　除了幾乎沒有直達(dá)市中心的公交車外，公交間隔時(shí)間長(zhǎng)也是顧村居民反映比較集中的問題。徐阿姨說，自己經(jīng)常乘坐的公交車中，間隔時(shí)間起碼在20分鐘左右�！拔页�761路時(shí)，曾連續(xù)兩天等了50分鐘左右才上了車。等一輛公交車的時(shí)間就像等火車一樣長(zhǎng)。”

　　在顧村板塊滬太路的西面，情況同樣如此。位于陸翔路上的“好日子大家園”以動(dòng)遷安置居民為主。居民李小姐告訴記者，自己出門坐得最多的是寶山1路、527路和528路這三條公交線，但這三條線的平均間隔時(shí)間都不止20分鐘。

　　記者隨即在該小區(qū)門口體驗(yàn)了一番漫長(zhǎng)的等待：中午11時(shí)20分左右，當(dāng)一輛寶山1路發(fā)車后，記者開始在站牌下等車。在寒風(fēng)中佇立了超過25分鐘后，一輛寶山1路終于“姍姍來到”。

　　新政有效：去年二手房比新房多賣了4萬多套

　　盡管相比2007年，去年上海的二手房成交量大幅萎縮，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海二手房成交量已反超一手房。

　　業(yè)內(nèi)人士對(duì)此分析認(rèn)為，二手房成交量三年來首次超過一手房，主要是因?yàn)槎�手房受益于房產(chǎn)新政的程度高于一手房。

　　成交套數(shù)、面積雙超新房

　　根據(jù)上海臺(tái)慶房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年上海一手住宅成交77099套，相比2007年下跌53.8%，二手住宅2008年成交120977套，盡管相比2007年下跌了34.1%，但成交量仍遠(yuǎn)高于一手住宅。

　　不僅成交套數(shù)遠(yuǎn)超一手房，二手房的成交面積也“遙遙領(lǐng)先”一手房。佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟透露，2007年上海二手房成交量為1570萬平方米，一手房則為2080萬平方米；到了2008年二手房成交量縮至976萬平方米，一手房則只有897萬平方米。

　　臺(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎分析認(rèn)為，二手房成交量之所以反超一手房，與去年10月底陸續(xù)出臺(tái)的系列房產(chǎn)新政有很大關(guān)系，“系列房產(chǎn)新政較大幅度地減免了交易稅費(fèi)，相對(duì)而言，二手房受惠程度要大于一手房。另外，去年下半年以來的降價(jià)過程中，二手房的降價(jià)幅度比一手房來得大，二手房因此顯現(xiàn)出一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)�！�

　　陸騎麟則表示，二手房成交量超過一手房是因二手房有自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，且周邊配套通常都比較成熟，“相對(duì)一手房來說，二手房可供挑選的余地更大�！�

　　中心城區(qū)成交量都跌

　　盡管成交量超過了一手房，但去年上海二手房的成交量較2007年還是大幅下降。根據(jù)臺(tái)慶房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年上海11個(gè)中心城區(qū)二手房成交量相較于2007年均創(chuàng)下三到四成跌幅。其中，靜安區(qū)跌去45.9%，創(chuàng)中心城區(qū)最大跌幅；徐匯區(qū)跌去31%，為相對(duì)最小跌幅。

　　陳史翎表示，從全市范圍來看，中心城區(qū)住宅交易更傾向于投資需求，尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)�！白�2007年下半年二套房貸限制政策出臺(tái)以來，投資需求受到壓制，市場(chǎng)成交量開始逐漸向下。”陳史翎分析說，去年靜安區(qū)二手房成交量跌幅比較大，主要是因?yàn)殪o安區(qū)歷來是傳統(tǒng)的中高檔住宅區(qū)，“即使是同樣類型的老公房，因?yàn)榈囟蔚脑�因，均價(jià)也會(huì)遠(yuǎn)高于徐匯、長(zhǎng)寧等其他中心城區(qū)，所以靜安區(qū)內(nèi)樓市投資需求比重一直居高不下。一旦投資客退場(chǎng)，該區(qū)域受影響就較大。”

　　對(duì)徐匯區(qū)二手房交易量跌幅相對(duì)較小，陳史翎表示，導(dǎo)致這一結(jié)果主要與徐匯區(qū)自住型需求的適當(dāng)支撐有關(guān)，“徐匯區(qū)的田林、龍華、南站長(zhǎng)橋等板塊老公房分布較廣，供應(yīng)體量大，且已發(fā)展成為成熟的成片住宅區(qū)，無論價(jià)格、交通還是生活便捷程度，都比較受自住需求購(gòu)房者的青睞。”

　　中環(huán)以內(nèi)樓盤泡沫不是很大

　　上海房?jī)r(jià)仍有合理下降空間

　　建言者：市政協(xié)委員祁紅衛(wèi)\(上海長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理\)

　　“目前樓市還處在房產(chǎn)商與購(gòu)房者之間的博弈階段�，F(xiàn)在關(guān)鍵要看房地產(chǎn)商前期賺到的豐厚利潤(rùn)還能維持多久�！弊蛉障挛�，談及目前上海樓市的價(jià)格問題，市政協(xié)委員、上海長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理祁紅衛(wèi)表示。

　　祁紅衛(wèi)分析說，房?jī)r(jià)上漲的主要原因是近幾年海內(nèi)外熱錢推波助瀾所造成的各類生產(chǎn)成本急劇上升。“以‘普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)地塊’為例，2004年底該區(qū)域內(nèi)土地出讓樓面價(jià)格約在每平方米3000元上下，2008年初該區(qū)域內(nèi)的‘4號(hào)東南地塊’竟然飆升至每平方米17000元。”

　　對(duì)目前上海的房?jī)r(jià)，祁紅衛(wèi)表示，由于遭遇全球性的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，部分房地產(chǎn)商因資金成本過高或后續(xù)資金不足，開始轉(zhuǎn)讓一定數(shù)量的土地項(xiàng)目或延期開工一些項(xiàng)目，“盡管如此，比較有實(shí)力的房地產(chǎn)商因?yàn)榍捌诜e累的巨額利潤(rùn)，仍可以作出戰(zhàn)略調(diào)整，通過退出二線城市等手段來力保上海、北京等一線城市。”

　　祁紅衛(wèi)表示，房地產(chǎn)商的暴利時(shí)代已階段性結(jié)束，“就目前而言，上海房?jī)r(jià)相對(duì)于居民實(shí)際收入水平仍相當(dāng)高，存在合理的下降空間。”祁紅衛(wèi)分析說，由于土地資源的稀缺性，上海中心城區(qū)中環(huán)線以內(nèi)樓市泡沫不是很大(極個(gè)別超常樓盤除外)，中環(huán)以外房產(chǎn)價(jià)格依然相當(dāng)虛高�！半S著國(guó)家各類房地產(chǎn)政策出臺(tái)，今年房?jī)r(jià)整體將呈理性回歸和成交復(fù)蘇階段�！�

　　中心城區(qū)的房子最好留給年輕上班族

　　建言者：市政協(xié)委員萬雯娟\(上海愛建股份公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理\)

　　一邊是老年人在中心城區(qū)內(nèi)獨(dú)守老公房，一邊是年輕人買不起市區(qū)內(nèi)的房子。針對(duì)這一問題，來自民建的市政協(xié)委員、上海愛建股份有限公司房地產(chǎn)分公司總經(jīng)理萬雯娟提議，上�？梢越梃b國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，由政府牽頭大力發(fā)展建設(shè)郊區(qū)的“老年社區(qū)”。

　　萬雯娟建議說，中心城區(qū)內(nèi)獨(dú)居的老年人可以將自己的房產(chǎn)以信托方式賣給國(guó)家，然后集中住進(jìn)政府興辦的“老年社區(qū)”，“老年人在‘老年社區(qū)’內(nèi)可以享受到醫(yī)療、護(hù)理、旅游等方面的統(tǒng)一服務(wù)，另外在社區(qū)內(nèi)老年人還可以加強(qiáng)相互之間的交流�！�

　　萬雯娟表示，之所以會(huì)有這個(gè)想法，是因?yàn)樽约鹤罱�聽說了身邊的一個(gè)故事：一位獨(dú)居阿姨因病在家去世，鄰居直到第二天才發(fā)現(xiàn)。

　　“中心城區(qū)內(nèi)獨(dú)居的老人數(shù)量很大，我們現(xiàn)階段的扶助措施，相對(duì)來說治標(biāo)不治本�！比f雯娟表示，老年人對(duì)交通的需求相對(duì)較小，搬到郊區(qū)環(huán)境更好的地方居住不會(huì)影響老年人的生活和治療，“騰出的住房空間能解決不少在市區(qū)內(nèi)上班市民的住房剛性需求。而老年人將房產(chǎn)信托后，每年的利率收益足以讓他們支付‘老年社區(qū)’的租房費(fèi)用。”

　　萬雯娟還表示，自己在美國(guó)和日本都看到了許多成熟的老年社區(qū)案例，“對(duì)日漸國(guó)際化的上海來說，四個(gè)左右的大型‘老年社區(qū)’是未來社會(huì)養(yǎng)老的發(fā)展方向，也能起到市區(qū)房源的合理調(diào)配�！�

　　放寬容積率，中心區(qū)棚戶舊區(qū)一定能改造好

　　建言者：市政協(xié)委員朱建國(guó)\(上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理)

　　對(duì)目前樓市出現(xiàn)的持幣觀望狀態(tài)，來自民革的市政協(xié)委員、上海大統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理朱建國(guó)表示，相比全國(guó)房?jī)r(jià)，上海房?jī)r(jià)的水分比較小。

　　朱建國(guó)透露，在今年“兩會(huì)”上，自己提出的一項(xiàng)提案《攻堅(jiān)克難，消滅城市“補(bǔ)丁”———關(guān)于解決本市中心城區(qū)小地塊舊區(qū)改造難》———就是希望有關(guān)部門放寬政策，鼓勵(lì)加快中心城區(qū)的棚戶區(qū)改造，由此提升相關(guān)地段的房產(chǎn)價(jià)值。

　　“比如鎮(zhèn)寧路靠近萬航渡路，還有延安路旁的陶家宅地區(qū)，都是繁華城區(qū)中的棚戶舊區(qū)，非�！�醒目’�！�

　　朱建國(guó)表示，自己的提案就是針對(duì)盧灣、黃浦、靜安、徐匯等中心城區(qū)內(nèi)存在的棚戶舊區(qū)。

　　對(duì)于這些歷史遺留下來的“補(bǔ)丁”，朱建國(guó)表示，一個(gè)重要原因是，目前商業(yè)辦公樓宇容積率導(dǎo)致開發(fā)商難有盈利空間，“如果政府可以秉持‘特事特辦’的原則，根據(jù)每個(gè)地塊的特定條件把容積率要求適當(dāng)放寬，則可推進(jìn)這些死角地區(qū)的改造。”

　　對(duì)于這些“補(bǔ)丁”地區(qū)的舊房改造，朱建國(guó)表示，因?yàn)榈貕K狹小，開發(fā)商在開發(fā)時(shí)可個(gè)性化開發(fā)，“加上這些舊房處在黃金地段，只要政策放寬些，就一定可以建出外形美觀，并且性價(jià)比高的微型樓盤。”

　　“這些地塊不大、所需單個(gè)項(xiàng)目資金小，投資建成的速度也快。與此同時(shí)，摘除這些‘補(bǔ)丁’，也會(huì)讓周邊的房地產(chǎn)項(xiàng)目升值�！敝旖▏�(guó)表示。(李芹 閻云飛 謝磊 李欣欣)