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　　在過去的幾個(gè)月里，香港住宅物業(yè)市場的表現(xiàn)比我們預(yù)計(jì)的還要低迷。自從10月初以來，住宅價(jià)格已顯著下跌16%，相對于2008年3月的高點(diǎn)則下跌了23.3%，回到了2007年三季度的水平。金融危機(jī)對全球經(jīng)濟(jì)和金融市場的影響越來越深，導(dǎo)致居民對住宅物業(yè)的需求下降；加上由于業(yè)主開始去杠桿化，供給因而大幅攀升，這更加劇了住宅市場供求的不平衡。

　　除了不斷惡化的供求形勢，香港本地銀行收緊買家的信貸也拖累了住宅市場的表現(xiàn)。由于高質(zhì)／豪宅物業(yè)的潛在下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，匯豐銀行(00005.HK)宣布降低此類住宅的按揭比率，從而加速了高質(zhì)／豪宅物業(yè)價(jià)格的跌勢。與此同時(shí)，由于商業(yè)銀行面臨提高資本充足比率的壓力，因此，也向持有較多物業(yè)的部分借款人催收貸款。

　　由于金融機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)行業(yè)持續(xù)出現(xiàn)緊縮情況，寫字樓的需求在未來幾個(gè)月仍然疲弱，因此，商業(yè)物業(yè)可能要比住宅物業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)，需求不足導(dǎo)致其整固期將會更長。另外，租戶現(xiàn)正盡量減少租用較大空間，以便縮減成本來度過危機(jī)。新增需求的大幅下降，意味著租金將在未來的幾個(gè)月面臨巨大的壓力，尤其是投資銀行及相關(guān)行業(yè)公司位處的核心商業(yè)區(qū)。

　　就長遠(yuǎn)而言，鑒于需求的逐步回升和供給仍舊不足，我們認(rèn)為住宅物業(yè)價(jià)格將會在2009年下半年穩(wěn)步回升。現(xiàn)在香港地產(chǎn)板塊的股價(jià)，已經(jīng)反映了前期住宅和商業(yè)物業(yè)價(jià)格超過35%的降幅，當(dāng)資金重新回歸股票市場的時(shí)候，超賣的地產(chǎn)股估值將會在未來幾個(gè)月內(nèi)逐漸回歸。(建銀國際)