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　　市場(chǎng)越下行,越需要形式多樣的營(yíng)銷(xiāo)嘗試,為聚攏人氣,抑或是為自壯士氣。

　　今年,樓市由看漲發(fā)展至看跌,市民觀望情緒的日益濃厚。開(kāi)發(fā)商稱(chēng),去年是搶房,今年卻是搶客。在賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的情況下,營(yíng)銷(xiāo)成了市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商執(zhí)行力的一次另類(lèi)檢驗(yàn)。一位資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃說(shuō),這是一場(chǎng)貼身肉搏戰(zhàn),誰(shuí)能與消費(fèi)者貼得近、貼得緊,誰(shuí)才會(huì)在市場(chǎng)上更主動(dòng)、更自如。

　　從引起一片嘩然的團(tuán)購(gòu)到走馬燈式的明星助陣,從看不懂的多重折扣到欣喜與質(zhì)疑并存的低首付,從一二手跨界合作到另類(lèi)的售后返租,2008年?yáng)|莞開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)上的探索和實(shí)踐不可謂不積極。然而,一片熱鬧繁華過(guò)后,誰(shuí)真正贏得了市場(chǎng)的青睞?誰(shuí)又在這場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)盛宴中獲得了品牌和價(jià)值的雙重提升?

　　在這期樓市回顧中,讓我們重拾歲月印跡,一起去評(píng)點(diǎn)那些讓您曾為之心動(dòng)過(guò)的營(yíng)銷(xiāo)事件吧。

　　●最撼人之營(yíng)銷(xiāo):折扣團(tuán)購(gòu)

　　萬(wàn)科七折搞團(tuán)購(gòu)特惠頻現(xiàn)廣告單

　　-事件回放

　　今年2月底,萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)針對(duì)建設(shè)銀行東莞分行的客戶(hù)推出一批7折優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)房,最低價(jià)4182元/平方米。與去年9月份推出的一批精裝修房的均價(jià)7800元相比,降幅之大可謂驚人。據(jù)聞風(fēng)而動(dòng)馬上跑去現(xiàn)場(chǎng)打探消息的市民郭先生稱(chēng),他當(dāng)時(shí)非常興奮,但跑到現(xiàn)場(chǎng)后才知道只是針對(duì)銀行職員的小范圍限價(jià)�！芭抨�(duì)的人很多,前去咨詢(xún)的人也很多。到現(xiàn)在都還記憶猶新�！惫�先生說(shuō)。

　　就在第二天,景湖灣畔也打出了7折優(yōu)惠,出現(xiàn)了最低價(jià)4000多元/平方米的特價(jià)房。隨后,景湖春曉、城市高爾夫等樓盤(pán)也迅速跟進(jìn),分段推出少量單位進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。這些價(jià)格比起去年7月份最高峰時(shí)的6800多元/平方米,降幅已達(dá)30%以上。隨后的幾個(gè)月,“折扣”、“特惠”等字眼頻頻出現(xiàn)在地產(chǎn)商的宣傳語(yǔ)當(dāng)中。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　沒(méi)有賣(mài)不出去的房子,只有賣(mài)不出去的價(jià)格,以上現(xiàn)象足以證明這一點(diǎn)。今年2月份,雖然樓市低迷,但一旦真正大幅降價(jià),達(dá)到購(gòu)房者的心理預(yù)期,成交量就明顯上升。有業(yè)內(nèi)人士指出,降幅一般在20%以上的樓盤(pán),才能真正通過(guò)降價(jià)達(dá)到熱銷(xiāo)的目的。

　　但直接降價(jià)并非救世靈藥。萬(wàn)科和光大之前推出的部分產(chǎn)品7折優(yōu)惠,這是在當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)一直居高不下的特定的環(huán)境下發(fā)生,所以一旦價(jià)格有不小的降幅,都會(huì)牽動(dòng)購(gòu)房者的每一根神經(jīng)。但之后幾個(gè)月很多樓盤(pán)再用直降、折扣的形式來(lái)吸引購(gòu)房者,似乎都并無(wú)太大的效果。因此,這一策略不是所有的企業(yè)都適用,它必須看時(shí)機(jī)與策略,如果運(yùn)用不當(dāng),只會(huì)讓購(gòu)房者的觀望情緒越來(lái)越濃。

　　●最耀眼之營(yíng)銷(xiāo):群星薈萃

　　明星獻(xiàn)唱又獻(xiàn)舞觀眾審美有疲勞

　　-事件回放

　　從今年下半年開(kāi)始,不少樓盤(pán)就開(kāi)始頻現(xiàn)明星的身影。“時(shí)尚島·藍(lán)鉆”、“中央豪門(mén)”分別請(qǐng)明星到樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)演唱,吸引了不少市民前去觀看。之后明星來(lái)莞為樓盤(pán)造勢(shì)的聲音不斷,到了11月份,東莞真正是群星薈萃。11月14日—16日,天驕峰景連續(xù)舉行了三場(chǎng)晚會(huì),且邀請(qǐng)的都是當(dāng)紅的一線(xiàn)明星,如宋祖英、韓紅以及齊秦等巨星,香港TVB的11位明星也悉數(shù)到場(chǎng)。據(jù)光大集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,這三場(chǎng)明星秀吸引了業(yè)主和誠(chéng)意客戶(hù)近1.3萬(wàn)人次到場(chǎng)。

　　11月另一場(chǎng)大的樓盤(pán)明星秀則要屬金域中央的兩周年慶。11月30日晚,香港女歌手楊千皛、許志安、蔡少芬及TVB群星攜手共慶。據(jù)業(yè)內(nèi)粗略估計(jì),自7月份至今,東莞樓盤(pán)的明星營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)達(dá)20余場(chǎng),來(lái)莞港臺(tái)和內(nèi)地明星近百名。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　對(duì)于11月份的樓盤(pán)明星走秀之頻繁,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為用“東莞史上罕見(jiàn)”這個(gè)詞一點(diǎn)也不為過(guò)。的確,整個(gè)下半年?yáng)|莞樓市似乎成了娛樂(lè)走秀場(chǎng),樓盤(pán)希望通過(guò)這種名人效應(yīng)來(lái)吸引媒體、消費(fèi)者的興趣與關(guān)注,以求提高企業(yè)或產(chǎn)品的知名度、美譽(yù)度。

　　從實(shí)際情況來(lái)看,少數(shù)企業(yè)似乎也達(dá)到了這種目的,但多數(shù)消費(fèi)者似乎并不太買(mǎi)賬�！拔铱次业拿餍�,你賣(mài)你的樓盤(pán)”似乎是大多數(shù)消費(fèi)者的捧場(chǎng)心態(tài)。一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查結(jié)果也可證實(shí)上述說(shuō)法。陽(yáng)光網(wǎng)的在線(xiàn)調(diào)查顯示,有超過(guò)八成的市民認(rèn)為:“明星頻繁來(lái)莞,有點(diǎn)審美疲勞了�！倍�超過(guò)95%的市民則表示,明星營(yíng)銷(xiāo)不會(huì)影響自己的購(gòu)買(mǎi)行為。同樣有超過(guò)九成市民認(rèn)為,羊毛還是出在羊身上,請(qǐng)明星還不如直接降價(jià)實(shí)在。

　　●最短命之營(yíng)銷(xiāo):房屋銀行

　　售租合體一露面涉嫌違規(guī)被叫停

　　-事件回放

　　8月初,尚書(shū)銀座所推出65套小戶(hù)型單位,邁出了東莞小戶(hù)型產(chǎn)品金融化的第一步。開(kāi)發(fā)商承諾以前三年的使用權(quán)抵換年回報(bào)率8%的投資收益。無(wú)獨(dú)有偶,9月開(kāi)盤(pán)的名門(mén)酒店,將公寓改為產(chǎn)權(quán)式酒店,并打出了東莞首例房屋銀行的宣傳口號(hào)。

　　此后,名門(mén)酒店共推出了238套產(chǎn)品均以帶10年租約的形式進(jìn)行出售。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)后,與發(fā)展商簽訂10年合約,發(fā)展商擁有客房的10年使用權(quán),消費(fèi)者即按照前3年固定8%、后7年固定5%加酒店年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)80%的年度分紅定期收取投資收益,房屋的所有權(quán)始終歸業(yè)主個(gè)人所有。10年期滿(mǎn)后,業(yè)主可選擇由發(fā)展商以原價(jià)回購(gòu),也可讓發(fā)展商繼續(xù)持有。

　　不過(guò),10月,有媒體報(bào)道質(zhì)疑這種“售租合體”的營(yíng)銷(xiāo)模式是否涉嫌“售后包租”的政策性違規(guī)。不久,建設(shè)部門(mén)回應(yīng)質(zhì)疑,認(rèn)為違規(guī)事實(shí)成立,并要求開(kāi)發(fā)商就地整改。至此,東莞首個(gè)房屋銀行嘗試匆匆告結(jié)。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　樓市步入低谷后,圍繞產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)模式的各種創(chuàng)新舉措成了這個(gè)行業(yè)不可或缺的興奮劑。然而,其自身也難免成了一個(gè)爭(zhēng)議的熱點(diǎn)話(huà)題。

　　由于住宅產(chǎn)品金融化嘗試本身在國(guó)內(nèi)還沒(méi)有獲得各方實(shí)質(zhì)性的認(rèn)可,與其相關(guān)的法律配套也沒(méi)有及時(shí)到位,加上高收益高回報(bào)下必然隱藏著高風(fēng)險(xiǎn),因此對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品及其相關(guān)營(yíng)銷(xiāo)模式的爭(zhēng)論一直就存在。誠(chéng)如其相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)所說(shuō)的那樣:“人們接受新事物總有一個(gè)過(guò)程。”房屋銀行營(yíng)銷(xiāo)模式如何在政策和市場(chǎng)之間尋求平衡,要走的路也許還很長(zhǎng)。

　　●最品牌之營(yíng)銷(xiāo):奢侈品展會(huì)

　　買(mǎi)方時(shí)代房難賣(mài)絞盡腦汁樹(shù)品牌

　　-事件回放

　　借奢侈品營(yíng)銷(xiāo)來(lái)推廣品牌的實(shí)力,在今年的營(yíng)銷(xiāo)手段中也得以呈現(xiàn)。今年8月初,由光大贊助的東莞首屆奢侈品展在會(huì)展中心舉行�！安还茏詈笮Ч�怎樣,首次畢竟是我們貫名的,讓市民認(rèn)識(shí)到我們高端形象這一點(diǎn)就夠了�！惫獯蟮禺a(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示通過(guò)贊助本次展會(huì),成功地宣傳了錦繡山河與天驕峰景兩個(gè)高端項(xiàng)目,并且讓市民對(duì)光大的品牌有了進(jìn)一步更深遠(yuǎn)的認(rèn)識(shí)。

　　此外,其它不少地產(chǎn)商在面對(duì)嚴(yán)峻宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境形勢(shì)下,也積極調(diào)整策略,努力進(jìn)行品牌形象的營(yíng)銷(xiāo)宣傳。如宏遠(yuǎn)在推廣主題上,將“這是中國(guó)人家”的主題,調(diào)整為“09年繼續(xù)住到江南去”,提升建筑和園林品質(zhì),加入更多的現(xiàn)代江南元素,重新喚起了客戶(hù)的江南情結(jié),樹(shù)立了鮮明的市場(chǎng)形象。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　從目前各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況來(lái)看,品牌開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)明顯較一般企業(yè)熱銷(xiāo),且抗跌性也明顯強(qiáng)于一般企業(yè)。

　　記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn),在樓市完全已進(jìn)入買(mǎi)方時(shí)代,不少品牌開(kāi)發(fā)商在積極想辦法多賣(mài)樓的同時(shí),練內(nèi)功提升品牌形象也是他們必做的一樣功課。綜觀市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn),之所以年底會(huì)出現(xiàn)這么多交付糾紛,除了降價(jià)引發(fā)的心理不平衡因素驅(qū)使,更多的則是一些開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)某一處樓盤(pán)而賣(mài)樓,忽視了服務(wù)的完善,缺乏樹(shù)立及維護(hù)企業(yè)品牌的意識(shí)。

　　●最?yuàn)W運(yùn)之營(yíng)銷(xiāo):金牌特價(jià)房

　　健兒賽場(chǎng)流汗樓盤(pán)趁熱沾光

　　-事件回放

　　8月,奧運(yùn)會(huì)在中國(guó)如火如荼地舉行,東莞樓盤(pán)的“奧運(yùn)營(yíng)銷(xiāo)”同樣也很火爆。8月份,“聯(lián)華·花園城”推出特色營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng):中國(guó)運(yùn)動(dòng)員每獲一枚金牌,第二日就推出一套特價(jià)房,即消費(fèi)者除了能享受到現(xiàn)場(chǎng)的9折優(yōu)惠外,還能享受到額外9折特惠,相當(dāng)于在原價(jià)基礎(chǔ)上打8折。

　　此外,“中惠沁林山莊”、“香樟綠洲”、“金士柏山”等樓盤(pán)也相繼推出以?shī)W運(yùn)為主題的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),甚是吸引眼球。而在今年“五一”,光大地產(chǎn)打出“五環(huán)”迎奧運(yùn)的營(yíng)銷(xiāo)方式,將常規(guī)的促銷(xiāo)活動(dòng)和奧運(yùn)掛鉤,以此吸引人氣。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　依托奧運(yùn)做時(shí)令營(yíng)銷(xiāo),是奧運(yùn)期間順理成章的事情,但營(yíng)銷(xiāo)主題仍是價(jià)格,開(kāi)發(fā)商還是不得不圍繞價(jià)格做文章。開(kāi)發(fā)商意在結(jié)合奧運(yùn)推出各種促銷(xiāo)活動(dòng),聚集人氣、盡快出貨。奧運(yùn)盛會(huì)給樓市本就已經(jīng)淡薄的人氣帶來(lái)一些不利影響,但為了吸引眼球,一些等不及推盤(pán)的開(kāi)發(fā)商也紛紛主動(dòng)向主題靠攏。

　　●最文化之營(yíng)銷(xiāo):買(mǎi)房送學(xué)位

　　眼光盯住下一代不信父母不動(dòng)心

　　-事件回放

　　東莞取消了購(gòu)買(mǎi)入戶(hù)的政策之后,房產(chǎn)商又嗅到了商機(jī),紛紛在這個(gè)問(wèn)題上做起了文章。細(xì)心的市民或許會(huì)發(fā)現(xiàn),東莞樓市向來(lái)有購(gòu)房送學(xué)位的做法,但在今年表現(xiàn)得尤為突出。錦繡山河買(mǎi)房送學(xué)位,中信地產(chǎn)兩學(xué)校打出只對(duì)業(yè)主招生的消息。

　　然而,地產(chǎn)商并不會(huì)僅限于此。今年下半年,不少知名樓盤(pán)紛紛推出了不少與少兒有關(guān)的活動(dòng)來(lái)吸引購(gòu)房者。如宏遠(yuǎn)今年則成立了江南私塾,并舉辦琴棋書(shū)畫(huà)班和東莞市書(shū)協(xié)主席團(tuán)作品展,東莞爾雅藝術(shù)沙龍展、“江南第一城杯”東莞市第八屆少兒書(shū)法大賽暨東莞市書(shū)法家協(xié)會(huì)首個(gè)青少年書(shū)法培訓(xùn)基地掛牌、自助圖書(shū)館ATM服務(wù)站啟用等一系列文化活動(dòng)。此外,百悅尚城舉辦了“學(xué)齡前兒童保健知識(shí)專(zhuān)題講座”等。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　“買(mǎi)房送教育”、各類(lèi)跟少兒有關(guān)的文化活動(dòng),這些招術(shù)不僅僅提高了樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī),對(duì)于品牌的樹(shù)立也起到了很大的作用。隨著東莞經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,東莞的人口結(jié)構(gòu)也不斷發(fā)生變化,白領(lǐng)階層的消費(fèi)者越來(lái)越多,消費(fèi)者對(duì)下一代的教育也比較重視�？磥�(lái),文化牌將是地產(chǎn)商屢試不爽的營(yíng)銷(xiāo)手法。

　　●最低門(mén)檻之營(yíng)銷(xiāo):首付一萬(wàn)

　　超低首付很誘人金融風(fēng)險(xiǎn)需提防

　　-事件回放

　　“首付低至一成”、“首付3.5萬(wàn)住南向小三房”、“首付1.2萬(wàn)元,月供550元”……今年下半年至今,越來(lái)越多的樓盤(pán)開(kāi)始以低首付吸引購(gòu)房者。如寮步一知名樓盤(pán)推出首付1萬(wàn)元月供500起的價(jià)格,據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng),無(wú)論投資還是居住,該樓盤(pán)都是寮步乃至東莞市場(chǎng)性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)。更有甚者,在寮步的一小戶(hù)型,更是打出首付3168元的廣告吸引消費(fèi)者。

　　-點(diǎn)評(píng)

　　降價(jià)、特惠、送禮包等活動(dòng)已經(jīng)對(duì)疲軟的市場(chǎng)不具吸引力,即使真正大幅度降價(jià)的樓盤(pán)也可能被淹沒(méi)在其他降價(jià)信息之中,而這些低價(jià)格的首付之拼,足以挑戰(zhàn)購(gòu)房者的心理極限。

　　東莞市星彥地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司副總經(jīng)理周會(huì)川認(rèn)為,降低首付無(wú)疑是淡季中吸引消費(fèi)者眼球的利器,是一個(gè)留住自住客的策略。但消費(fèi)者也應(yīng)理性對(duì)待,看到這種方式背后有可能增加金融風(fēng)險(xiǎn)的弊端。表面上看這種開(kāi)發(fā)商墊付的方式,不僅能在一定程度上緩解經(jīng)濟(jì)能力不足的客戶(hù)的購(gòu)房壓力,還可以讓客戶(hù)把結(jié)余的資金拿來(lái)裝修或用作他處。但實(shí)質(zhì)是羊毛出在羊身上。（記者劉進(jìn)劉慕華）