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觀察:房?jī)r(jià)高企需求疲軟 房地產(chǎn)業(yè)陷"滯脹"困局

2008年12月17日 09:13 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)平穩(wěn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御金融危機(jī)的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來(lái),盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)好了,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。

  中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要通過(guò)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控,實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策,保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展,顯示了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1至11月全國(guó)商品房銷售面積4.9億平方米,同比下降18.3%;其中,商品住宅銷售面積下降18.8%。1至11月全國(guó)商品房銷售額19261億元,同比下降19.8%;其中,商品住宅銷售額下降20.6%。但相對(duì)于大幅下滑的房地產(chǎn)需求而言,11月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲0.2%。也就是說(shuō)在房產(chǎn)需求出現(xiàn)同比大幅下滑的同時(shí),房?jī)r(jià)仍舊同比上漲。房?jī)r(jià)高企與需求持續(xù)疲軟并存,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上已陷入“滯脹”的困局。

  作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱之一,房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、平穩(wěn)發(fā)展與否,的確對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著至關(guān)重要的作用。以2007年為例,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)GDP的直接貢獻(xiàn)率達(dá)到1.1%,占GDP的8%左右。尤其在當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)肆虐導(dǎo)致出口急劇下滑的背景下,中國(guó)經(jīng)濟(jì)“保八”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)也亟需支柱行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎加以支持。為了破解當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹困局,無(wú)疑首先需要解決房地產(chǎn)市場(chǎng)“脹”的問(wèn)題,也就是解決高房?jī)r(jià)問(wèn)題,這不僅可以從經(jīng)典西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中得到考證,而且西方發(fā)達(dá)國(guó)家治理滯脹問(wèn)題也是強(qiáng)有力的事實(shí)證明。只有當(dāng)房?jī)r(jià)真正合理調(diào)整到位,進(jìn)而激發(fā)市場(chǎng)需求,那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的滯脹局面才能真正解決,房地產(chǎn)業(yè)才能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎,使中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)。

  實(shí)際上,從此前國(guó)家出臺(tái)的一系列政策來(lái)看,激活中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件基本具備。首先,是國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)相關(guān)稅率的下調(diào)政策,降低了購(gòu)房者的購(gòu)房成本,包括對(duì)二手房交易的優(yōu)惠,對(duì)于新建住房來(lái)說(shuō)也可以起到間接的利好效果;其次,央行大幅度降低利率尤其是長(zhǎng)期貸款利率,大大降低了按揭貸款的利息成本;再次,央行、銀監(jiān)會(huì)針對(duì)銀行對(duì)購(gòu)房需求的首付比例和利率優(yōu)惠的政策,也降低了購(gòu)房者的成本;最后,這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài),這些因素都成了刺激當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部條件。正所謂“萬(wàn)事俱備,只欠東風(fēng)”,這些外部條件只有在房地產(chǎn)企業(yè)合理的價(jià)格回調(diào)的情況下,才能真正激活房地產(chǎn)這個(gè)眼下低迷的市場(chǎng)。也只有這樣,才能達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房者以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)三贏的局面,否則,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)滯脹局面不破,損害的不僅只是中國(guó)經(jīng)濟(jì),中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都有崩潰的風(fēng)險(xiǎn)。

  談到降價(jià),可能不少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)擔(dān)心購(gòu)房者“買漲不買跌”,不過(guò)應(yīng)該看到,在當(dāng)前全球性金融危機(jī)的沖擊下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自住需求也就是剛性需求占了絕大部分,這與投資(機(jī))的“買漲不買跌”有著本質(zhì)的區(qū)別。事實(shí)上,經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的價(jià)格回調(diào),北京、上海等大城市的樓市近期出現(xiàn)的回暖跡象就是很好的證明,F(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為房地產(chǎn)市場(chǎng)政策定了調(diào),實(shí)際上已經(jīng)給了樓市一個(gè)明確的信息和預(yù)期,購(gòu)房者“買跌”的可能性更大。

  另外一個(gè)問(wèn)題是房地產(chǎn)成本。有不少房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為,目前在售的商品房都是在地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格以及鋼鐵水泥等建材價(jià)格高企的時(shí)候建造的,如果降價(jià)出售,無(wú)疑會(huì)虧損。如果用這種靜態(tài)的眼光來(lái)看待這個(gè)問(wèn)題,他們的擔(dān)心不無(wú)道理。但是對(duì)一個(gè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)體而言,企業(yè)投資所考慮的成本應(yīng)該是機(jī)會(huì)成本,企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)所考慮的是未來(lái)的凈現(xiàn)金流。而當(dāng)前,國(guó)內(nèi)地價(jià)在大幅回落,鋼鐵、水泥等建材價(jià)格甚至勞動(dòng)力成本都在大幅度走低,也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)降價(jià)銷售的機(jī)會(huì)成本大為下降。因此,筆者認(rèn)為,所謂的前期成本太高限制其降價(jià)空間的理由是不充分的,除非這個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力、不可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的實(shí)體,而這樣的企業(yè)實(shí)際上也是應(yīng)該被淘汰的。

  此外,筆者認(rèn)為,鑒于當(dāng)前國(guó)際金融危機(jī)的大環(huán)境,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大幅下滑的風(fēng)險(xiǎn)在加劇,在全民齊心團(tuán)結(jié)共同抵御這一場(chǎng)危機(jī)的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該更多地承擔(dān)起一部分社會(huì)責(zé)任來(lái),真正盡力配合中央政府?dāng)U大內(nèi)需的政策。說(shuō)到底,只有中國(guó)經(jīng)濟(jì)好了,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能得到一個(gè)好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和健康的消費(fèi)市場(chǎng)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場(chǎng),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開(kāi)平穩(wěn)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),兩者緊密聯(lián)系,相輔相成。

  在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中,萬(wàn)科最先發(fā)出“拐點(diǎn)論”,以至于到后來(lái)刮起萬(wàn)科的“降價(jià)風(fēng)”,可大家看到,在這一輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整中,萬(wàn)科成了贏家,這也是為什么其董事長(zhǎng)公開(kāi)宣稱“感謝國(guó)家宏觀調(diào)控”的緣故。 且不管其中有多少是企業(yè)在作秀的成分,但萬(wàn)科的市場(chǎng)份額逆市增長(zhǎng)確是事實(shí)。我們現(xiàn)在也無(wú)須去質(zhì)疑萬(wàn)科在市場(chǎng)份額增加的同時(shí),銷售額卻在下降的問(wèn)題,因?yàn)椋诋?dāng)前的嚴(yán)峻形勢(shì)下,企業(yè)考慮的首要問(wèn)題是生存,而萬(wàn)科的選擇證明,它真真切切是個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)。(作者郭田勇 蔣蛟龍 單位:中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心)

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