雖然我國(guó)的住房保障體系目前依然存在不少問題,但今后兩年,在“保增長(zhǎng)”的前提下,保障房投資“躍進(jìn)”將是一種政策取向。繼中央公布9000億住房保障投資計(jì)劃后,各地紛紛在既定住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上,追加安排建設(shè)資金。業(yè)內(nèi)專家指出,保障性住房的投資政策得以落實(shí),那將分流相當(dāng)一部分自住型需求,商品房市場(chǎng)可能會(huì)受到“擠壓”。
加碼商品房庫存壓力
房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售低迷,庫存房源逐月增加;而政府加大保障性住房的供應(yīng),將使部分商品住房的市場(chǎng)需求分流到保障房上來,從而加大商品房的庫存壓力。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為,在樓市整體趨冷的背景下,9000億元投資、近700萬套保障房將對(duì)未來普通住宅房的銷售造成很大的壓力。他指出,在過去幾年,開發(fā)商庫存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房,市場(chǎng)原來的供求關(guān)系平衡將被打破,房源的消化周期很可能會(huì)延長(zhǎng)。
以北京為例,2009年,北京保障性住房建設(shè)總規(guī)模將達(dá)到850萬平米。如果按照單套平均面積80平米計(jì)算,明年北京的保障性住房約為10萬套。截至12月初,北京可售商品住房超過15萬套。保障房入市,對(duì)商品房無疑是一個(gè)不小的考驗(yàn)。
今年1至10月,北京住宅現(xiàn)房銷售面積118萬平方米,住宅期房銷售面積499.5萬平方米,兩者合計(jì)617.5萬平方米。業(yè)內(nèi)人士指出,考慮到置業(yè)需求還在萎縮,明年北京保障房的銷售將與商品房“勢(shì)均力敵”。
專家指出,一方面,是政府即將啟動(dòng)的大規(guī)模保障性住房的投入,另一方面,是日益增多的商品房庫存。今后,如何加快消化房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫存房源,將是政府面臨的重要問題之一。
拉低周邊均價(jià)
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出,現(xiàn)在,很多城市的新盤項(xiàng)目在定價(jià)時(shí)已經(jīng)充分考慮周邊保障性住房的因素,周邊中低端二手住宅在掛牌時(shí),還出現(xiàn)了與保障性住房進(jìn)行價(jià)格、戶型等方面對(duì)比的情況。他認(rèn)為,保障房大量推出,將有效拉低周邊的房?jī)r(jià)。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2006年和2007年全國(guó)住房年均成交量在500萬—600萬套之間。業(yè)內(nèi)分析,9000億投資兌現(xiàn)后,即使不考慮廉租房的影響,未來三年經(jīng)濟(jì)適用房加國(guó)有農(nóng)、林、礦區(qū)棚戶改造總量為620萬套,平均每年供應(yīng)200萬套。那么,經(jīng)濟(jì)適用房和改造房占住房成交的比重依然將達(dá)到40%左右,減去原來10%的市場(chǎng)份額,經(jīng)濟(jì)適用房和改造房將分流商品住房市場(chǎng)30%的份額。
一份最近的券商研究報(bào)告指出,根據(jù)對(duì)25個(gè)主要大中城市的統(tǒng)計(jì),2009年保障房開工規(guī)模都占全部建筑規(guī)劃的20%左右,如果加上其他一些政策性住房,則在30%左右,達(dá)歷史最高水平。
因此有專家指出,短期內(nèi),保障房對(duì)商品住宅價(jià)格和需求的影響可能有限;但隨著體系的完善,保障房對(duì)商品房需求與價(jià)格將構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊。(記者 林喆)
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