嘉賓:北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理 宮萍
在中央救市新政出臺(tái)1個(gè)月后,一直態(tài)度低調(diào)的北京市政府終于“出手”了。由北京市11個(gè)相關(guān)部門聯(lián)手制定的《關(guān)于促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》,分別于加大住房保障力度、落實(shí)完善財(cái)稅信貸政策、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面,推出了一系列措施。《意見》對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力如何?未來樓市是否會(huì)有所帶動(dòng)?此次上證第一演播室請(qǐng)來業(yè)內(nèi)人士對(duì)此做出解答。
主持人:繼上海之后,作為一線城市的北京也開展了“救市”行動(dòng),能否先分析一下《意見》出臺(tái)的背景和意義?
宮萍:從政策出臺(tái)的大背景來看,目前全球面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī),我國的出口貿(mào)易大幅下滑,拉動(dòng)內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展已是當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)作為支柱行業(yè),刺激樓市發(fā)展已成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)整體向上的重要源動(dòng)力。
11月22日北京11部門聯(lián)手出臺(tái)新政,其惠及范圍和力度都比較大。仔細(xì)分析一下《意見》,可以發(fā)現(xiàn)該文件“以解決居民各類基本住房需求為核心”,重點(diǎn)建設(shè)“保障性”住房體系,同時(shí)輔以減息、降稅、降低貸款首付比例等方式,以鼓勵(lì)剛性購房需求的合理釋放。與其他地方政策不同的是,北京新政首次談到了繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的直接作用,從而點(diǎn)出了“救市”主題。
主持人:您認(rèn)為《意見》中有何亮眼之處?
宮萍:從《意見》內(nèi)容來看,由于著重提出以落實(shí)有關(guān)政策措施為主,因此在稅收和信貸方面并未有新意。但隨之配套出臺(tái)的《北京市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》,卻使得相當(dāng)部分的住宅得以重新劃入“普通住宅”,從而導(dǎo)致這部分房源業(yè)主或購買客戶能夠降低交易成本,這也使得《意見》提及的“調(diào)整享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)”成為最為引人注目的要點(diǎn)。
舉例說明,在假設(shè)賣方交納稅費(fèi)均由買方支付的情況下,一套120平方米大小的物業(yè),單價(jià)為15000元/平方米,位于三環(huán)至四環(huán)間,房產(chǎn)證核發(fā)滿3年,其總價(jià)為180萬元。根據(jù)北京新訂的享受優(yōu)惠政策住房標(biāo)準(zhǔn),該套房屋已由之前的“非普宅”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌照,如果該套物業(yè)發(fā)生交易,不但可享受到契稅、印花稅、營業(yè)稅、個(gè)人所得稅,以及土地增值稅等一系列稅賦的調(diào)整,還可以根據(jù)優(yōu)惠利率減少月供支出,計(jì)算下來,政策出臺(tái)之后,該套物業(yè)可在稅費(fèi)和利息方面共節(jié)省31萬元左右。
主持人:《意見》出臺(tái)之后,是否會(huì)對(duì)北京樓市帶來回暖影響?
宮萍: 按照此次對(duì)享受優(yōu)惠政策的普通商品住房價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行的調(diào)整,雖然契稅最高降幅達(dá)2%,且印花稅和土地增值稅皆已減免,但屬于稅收“大頭”的營業(yè)稅仍然需要征收。以一套15000元/平方米、80平方米大小、總價(jià)120萬元的房屋進(jìn)行計(jì)算,成為“普宅”之后契稅可降低2.4萬元,再算上印花稅和土地增值稅,則總稅費(fèi)降低僅為37200元;但假設(shè)取消了5.5%的營業(yè)稅,便可再節(jié)省66000元。所以說,在稅收方面的調(diào)節(jié)還是有空間的。
從調(diào)整“普宅”價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),并由此帶來稅費(fèi)降低,對(duì)于購房消費(fèi)者來說,是一大利好。但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,由于消費(fèi)者對(duì)未來收入預(yù)期降低,導(dǎo)致購房意愿顯著下降,因此對(duì)于自住需求者來說,觀望態(tài)勢(shì)仍會(huì)加劇發(fā)展。如果希望樓市回暖,還是需要下“猛藥”以刺激拉動(dòng)需求釋放,如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個(gè)人購房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)等。(作者:唐文祺)
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