包括穆迪在內(nèi)的評級機(jī)構(gòu)日前相繼延長中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的負(fù)面評級展望至未來12至18個月。但同時,國際私募基金已開始關(guān)注中國樓市,并認(rèn)為2009年后及2010年初是抄底中國樓市的最佳時機(jī)。而富力地產(chǎn)昨日則預(yù)計,三至五個月后房價將趨于穩(wěn)定。種種跡象顯示,地產(chǎn)業(yè)或有望在一年后復(fù)蘇。
評級機(jī)構(gòu):
未來12至18個月維持負(fù)面評級
近日,穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布一份題為《中國房地產(chǎn)開發(fā)商:流動性緊縮和銷售放緩所帶來的持續(xù)風(fēng)險》的最新報告,對未來12至18個月中國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的評級展望為負(fù)面,原因是本地開發(fā)商面臨越來越大的運(yùn)營不確定性、緊縮的信用環(huán)境以及高水平的監(jiān)管風(fēng)險。
在這份最新報告中,穆迪認(rèn)為,中國的受評房地產(chǎn)開發(fā)商在短期至中期內(nèi)會面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這些受評的開發(fā)商包括世茂、綠城中國、合生以及上海置業(yè)等13家開發(fā)商。
該報告的主要作者、穆迪亞太有限公司助理副總裁曾啟賢說:“銷售量收縮、房價下跌以及今年上半年的土地收購,導(dǎo)致了資產(chǎn)負(fù)債表的流動性和財務(wù)狀況惡化,以致我們在過去6個月需要采取多項負(fù)面的評級行動。”
該報告探討了資金緊縮、需求疲弱以及現(xiàn)金緩沖收縮對開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表的影響。
至于融資方面,曾啟賢說:“雖然有些開發(fā)商具備境內(nèi)融資的渠道,可部分緩解了境外信貸緊張或未能獲得境外信貸的障礙,但增加向國內(nèi)銀行借貸會對債券持有人帶來從屬風(fēng)險。”
曾啟賢表示,他留意到有些開發(fā)商從出售資產(chǎn)和項目的股本權(quán)益來募集現(xiàn)金和改善流動性,但這樣做的機(jī)會已變得越來越少,潛在的海外投資者例如房地產(chǎn)基金也須把資金調(diào)到美國,原因是信貸危機(jī)導(dǎo)致他們極需要資金。
該報告的另一名作者、穆迪亞太有限公司副總裁蔡承業(yè)說:“隨著開發(fā)商完成目前建設(shè)中的項目,所造成的新樓供應(yīng)增加會進(jìn)一步打擊市場。”
蔡承業(yè)指出,中央政府近期宣布減稅和放寬按揭限制,而地方政府也采取措施鼓勵購買房子。不過,蔡承業(yè)認(rèn)為:“這些措施的影響依舊是未知之?dāng)?shù)。”(記者周裕嫵)
外資觀點:
一年后是抄底中國樓市最佳時機(jī)
在地產(chǎn)市場一片蕭條之際,外資已開始尋求抄底機(jī)會,并把“2009年下半年”列為再次投資中國市場的可能時機(jī)。
據(jù)路透社報道,私募基金Gaw Capital Partners正尋求融資15億美元投資中國地產(chǎn),荷蘭國際集團(tuán)旗下ING Real Estate亦正在募集投資中國的7.5億美元基金,計劃在明年第一季推出。
Gaw Capital創(chuàng)始人之一Goodwin Gaw稱,“我認(rèn)為現(xiàn)在是開始關(guān)注的時候了,2009年及2010年初將是最佳時機(jī)!
上周參加亞洲香港國際地產(chǎn)投資交易會的540家投資機(jī)構(gòu)多數(shù)指出,中國將是最先從全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中復(fù)蘇的市場,因其國內(nèi)住宅和寫字樓需求正在增長。他們?yōu)橥顿Y中國進(jìn)行融資的熱情很高。
支撐這種投資熱情的一個理由是,急需資金的中國地產(chǎn)公司有望向外國投資者提供誘人的投資交易條件,后者期望的內(nèi)部回報率高達(dá)25%~30%。
ING Real Estate亞洲區(qū)首席執(zhí)行官Richard Price表示,與日本、韓國一樣,中國是亞洲市場中為數(shù)不多的,其規(guī)模足夠吸引機(jī)構(gòu)投資者的幾個市場之一。
基金經(jīng)理表示,他們預(yù)計歐美投資者對中國的需求依舊存在,主權(quán)財富基金亦是如此,盡管目前全球經(jīng)濟(jì)放緩,這些投資者仍看好中國經(jīng)濟(jì)的前景。
即便如一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測的那樣,由于出口走弱,中國經(jīng)濟(jì)增長率未來幾年內(nèi)減緩,其城市化進(jìn)程和中產(chǎn)階級的崛起仍會對房市產(chǎn)生刺激作用。
值得注意的是,在具體投資方向上,外資開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。前幾年,高端房地產(chǎn)是最為有利可圖且頗具投機(jī)性的細(xì)分市場,但目前投資者和地產(chǎn)商則轉(zhuǎn)向大眾化的房地產(chǎn)市場。外資亦青睞于包括成都、重慶和大連在內(nèi)的二線城市。
地產(chǎn)商看法:
地產(chǎn)業(yè)最壞時刻已經(jīng)過去
三至五月后房價將趨穩(wěn)定
在香港上市的富力地產(chǎn)周一稱,隨著中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市,相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去。
富力昨日發(fā)表的聲明稱,2008年11月初,國務(wù)院出臺總額4萬億元人民幣的經(jīng)濟(jì)振興計劃,表明中央對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控告一段落,政府繼續(xù)扶助地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
另外,公司還透露多項發(fā)展計劃,包括降低負(fù)債;相應(yīng)調(diào)低售價、增加銷售量;繼續(xù)申請發(fā)行A股;合適時出售部分投資物業(yè)等。
富力還認(rèn)為,市場約需三至五個月培養(yǎng)信心,房價將趨向穩(wěn)定。
由于看多后市,公司制訂的明年合約銷售目標(biāo)為220億元人民幣,較今年修訂的合約銷售目標(biāo)增約30%。(金 霽)
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