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　　近期，政府出臺(tái)了一攬子救市措施，讓低沉的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一線曙光，但層層迷霧仍舊沒(méi)有消散：一方面，房地產(chǎn)作為“重要的支柱產(chǎn)業(yè)”再次被提上前臺(tái)，無(wú)疑給不少開(kāi)發(fā)商吃了一顆定心丸；但另一方面，政府出臺(tái)政策中對(duì)保障性住房的側(cè)重也讓人們對(duì)政策影響拿捏不定。政策是否見(jiàn)底？效果幾何？圍繞這些問(wèn)題，廣廈論壇邀請(qǐng)了北京三家知名經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)老總，暢談“救市政策”的前前后后。

　　●李文杰

　　　　財(cái)政政策才是最后的救市機(jī)會(huì)

　　根據(jù)我們了解的情況，現(xiàn)在各地都在走深圳、上海走過(guò)的路：深圳去年八月開(kāi)始狂跌，到今年八月份差不多已經(jīng)開(kāi)始回升，但是在九月份的時(shí)候又開(kāi)始了第二次狂跌，上海也跟深圳差不多。鄭州、石家莊、濟(jì)南這些二線城市本來(lái)還可以扛，但是受總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，從十月份之后也開(kāi)始松動(dòng)了。我們自己內(nèi)部有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在確實(shí)有人去年買(mǎi)的房到現(xiàn)在已經(jīng)跌價(jià)超過(guò)30%，這意味著對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)也在提高。

　　目前的中小企業(yè)倒閉潮、欠薪潮、企業(yè)利潤(rùn)大幅減少、消費(fèi)嚴(yán)重萎縮、寫(xiě)字樓的退租潮、裁員潮等，種種跡象都表明目前的房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)大潮的減速中不可能“獨(dú)善其身”，“量?jī)r(jià)齊跌”已經(jīng)重創(chuàng)整個(gè)行業(yè)。新出臺(tái)的財(cái)政部的救市措施證明完全失效，就足以表明這已經(jīng)不是房地產(chǎn)層面的問(wèn)題，而是經(jīng)濟(jì)是否“硬著陸”的問(wèn)題，多次減息說(shuō)明，貨幣政策已經(jīng)失效，只有財(cái)政政策才是最后的救市機(jī)會(huì)，而且是累計(jì)的政策效力才有力度。

　　應(yīng)對(duì)當(dāng)前中國(guó)出現(xiàn)的新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，中央政府將在11月底召開(kāi)“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”，我相信這將是更大范圍的“救市”政策會(huì)議。房地產(chǎn)從2008年的客戶觀望，到2009年很可能出現(xiàn)需求減退，開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目停工爛尾，這也是整體經(jīng)濟(jì)的縮影，所以，對(duì)于更大范圍和更大力度的救市，11月底的“中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議”絕對(duì)值得社會(huì)各行業(yè)期盼和等待，看看“企業(yè)減稅及居民減稅”的力度和消費(fèi)的積極性如何恢復(fù)。

　　現(xiàn)在貨幣政策和財(cái)政政策還有很大的空間，如果以最快的速度出臺(tái)一些財(cái)政政策，比如減稅，取消一些限制購(gòu)買(mǎi)的門(mén)檻，包括放松二套房貸，這些政策都是可以用的。對(duì)于買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成是一個(gè)M型，沒(méi)錢(qián)的人多，有錢(qián)的人多，中間層的人少。所以現(xiàn)在不是開(kāi)發(fā)企業(yè)說(shuō)降不降的問(wèn)題：現(xiàn)在有的樓盤(pán)已經(jīng)打出6點(diǎn)幾折，而且這個(gè)折扣也不新鮮了�？墒沁@種情況下成交量并沒(méi)有出現(xiàn)大的回升。所以我覺(jué)得價(jià)格回調(diào)到一定的程度，還要有刺激的政策，這樣對(duì)樓市才更務(wù)實(shí)一些。

　　減稅我認(rèn)為應(yīng)該分為兩個(gè)層面：第一個(gè)層面是居民消費(fèi)層面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的二手房交易稅費(fèi)應(yīng)全面免除營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和土地增值稅，大幅降低“第二套”購(gòu)房門(mén)檻，鼓勵(lì)存量二手房交易，以釋放更多購(gòu)買(mǎi)力購(gòu)買(mǎi)一手房，同時(shí)可以免除消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)；第二個(gè)層面是企業(yè)層面，由于企業(yè)利潤(rùn)減少，當(dāng)前所有企業(yè)都在縮減人手，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)雇傭職員解決就業(yè)問(wèn)題，對(duì)于雇傭較多的企業(yè)應(yīng)給予稅收優(yōu)惠，以解決當(dāng)前的企業(yè)裁員潮，防止由于收入減少帶來(lái)的消費(fèi)萎縮。

　　●陶紅兵

　　　　政策效果短期內(nèi)難以顯現(xiàn)

　　現(xiàn)在很多人都在問(wèn)樓市的信心什么時(shí)候恢復(fù)？我覺(jué)得這個(gè)和樓市沒(méi)有太大關(guān)系，消費(fèi)信心、經(jīng)濟(jì)信心的恢復(fù)是與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)的�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化我們從各行各業(yè)都能感覺(jué)到。在一些沿海地區(qū)，大批的工廠出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難，數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的民工失業(yè)返鄉(xiāng)。前段時(shí)間我去成都，當(dāng)?shù)孛襟w熱議的焦點(diǎn)之一就是百萬(wàn)民工回潮，如何安置的問(wèn)題。這些說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：如果真的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)都不起來(lái)，你的客戶沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)信心的話，樓市出多少政策都沒(méi)用。

　　前不久國(guó)家出臺(tái)了一系列的拯救經(jīng)濟(jì)的措施，外界叫好聲不斷，但我認(rèn)為這里仍有一些問(wèn)題。一是政策的出臺(tái)要起作用有一個(gè)滯后期。經(jīng)濟(jì)有自然的慣性，不是說(shuō)今天出臺(tái)政策明天就能見(jiàn)效的，有很長(zhǎng)的周期。就好像馬車(chē)?yán)枕\繩，你可能很容易讓馬停下來(lái)，但是如果你要讓馬再跑起來(lái)，只是松開(kāi)韁繩還不夠，還需要有一段過(guò)程，再加鞭子才行；第二就是政策信號(hào)目前還不明晰。政府各部門(mén)的意見(jiàn)還不一致，我們能從不同的部門(mén)聽(tīng)到不同的聲音，而且政府出臺(tái)的政策還沒(méi)有一步到位，大家聽(tīng)見(jiàn)第一只靴子掉下來(lái)了，都還在等第二只靴子；第三就是目前整個(gè)全球的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行出現(xiàn)了問(wèn)題，光是用一些短期的政策來(lái)恢復(fù)信心也是不可取的，因?yàn)椴⒉皇欠康禺a(chǎn)一個(gè)行業(yè)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。所以我認(rèn)為政策的效果在短期內(nèi)是不大的。

　　國(guó)家現(xiàn)在出臺(tái)政策還是“猶抱琵琶半遮面”，想讓房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)的龍頭或者支柱，但是又礙于輿論，所以用保障性住房來(lái)驅(qū)動(dòng)，但是我認(rèn)為這樣做是南轅北轍。其實(shí)目前的低收入者并沒(méi)有足夠的能力去承擔(dān)兩限房的價(jià)格，用刺激兩限房的消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需，實(shí)際上就是讓一批沒(méi)有支付能力的人通過(guò)降低首付降低利率去購(gòu)房，會(huì)增大銀行的風(fēng)險(xiǎn)。所以我認(rèn)為應(yīng)該用廉租房來(lái)解決低收入者的住房，用經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決中低收入者的住房，中等以上收入者去購(gòu)買(mǎi)商品房。

　　此外，我認(rèn)為啟動(dòng)改善性需求的住房消費(fèi)，才能起到房地產(chǎn)支柱行業(yè)的主力。因?yàn)橹挥兄Ц赌芰��?qiáng)的人，才是降低銀行支付風(fēng)險(xiǎn)的人，政府應(yīng)該對(duì)擁有多套房產(chǎn)的人購(gòu)房適度放寬政策，以此促進(jìn)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　●林潔

　　　　政策仍有想象空間

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心什么時(shí)候恢復(fù)？我覺(jué)得目前的市場(chǎng)上，確實(shí)有些比較悲觀的情緒，說(shuō)明年、后年才能恢復(fù)。我覺(jué)得后年是看不清的，但明年的市場(chǎng)狀況不會(huì)好到哪去。

　　我覺(jué)得這個(gè)時(shí)候要改變大家的慣性思維模式，信心什么時(shí)候恢復(fù)呢？我覺(jué)得第一個(gè)是政策的問(wèn)題。我們做了很多客戶的深訪，總體感覺(jué)是現(xiàn)在的政策讓大家有很多的想象空間，所以大家都是在期待。第二個(gè)，其實(shí)勿庸置疑，我覺(jué)得現(xiàn)在價(jià)格還沒(méi)見(jiàn)底。如果大家都在降價(jià)，這個(gè)交易量就沒(méi)了，就跟深圳去年年底的時(shí)候情況相似。現(xiàn)在是有人在扛著。如果現(xiàn)在大家都降價(jià)，交易量也會(huì)到達(dá)冰點(diǎn)。當(dāng)然市場(chǎng)的表現(xiàn)是多樣的，現(xiàn)在還有一些企業(yè)在漲，但有一些漲價(jià)是有道理的，有些是沒(méi)有道理的。另外我覺(jué)得，這個(gè)信心的恢復(fù)是需要時(shí)間的。包括剛才說(shuō)到的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響，包括宏觀環(huán)境的變化，反映到樓市上，可能是先反映到股市上。簡(jiǎn)單說(shuō)，去年樓市的火熱就跟經(jīng)濟(jì)的大形勢(shì)有關(guān)，許多人是因?yàn)楣墒猩蠏赍X(qián)了才投到樓市里的。

　　以前大家一直比較關(guān)注的是在需求層面，刺激消費(fèi)需求這塊有很多的政策作為。但是我們調(diào)查的時(shí)候得出的結(jié)論是：實(shí)際上還有一塊也是我們應(yīng)該加以關(guān)注的，就是供應(yīng)方面。未來(lái)潛在的供應(yīng)量多大，價(jià)格是什么樣的？供應(yīng)層面不光是對(duì)發(fā)展商，從政府這方面，包括限價(jià)房，也是給了大家很多的想象空間的。你上市的這些供應(yīng)量是對(duì)市場(chǎng)有很大影響的，所以這些都需要系統(tǒng)地、全面地一攬子政策，否則會(huì)起到適得其反的效果。

　　現(xiàn)在可能對(duì)以前的一些固有模式要進(jìn)行很深入的思考。到底是單一化還是多元化的經(jīng)營(yíng)，包括持有型或者出售型物業(yè)，從發(fā)展商也好，以及發(fā)展商帶動(dòng)的一系列的人也好，都是需要重新考慮的。

　　目前，從中央到地方的各級(jí)政府都在深入基層，認(rèn)真調(diào)查研究房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)以及金融機(jī)構(gòu)、發(fā)展商和購(gòu)房客戶等各方面的現(xiàn)狀和變化趨勢(shì)，相信相關(guān)的舉措一定會(huì)積極引導(dǎo)市場(chǎng)不斷健康和完善。然而，從政策的研究、制定到出臺(tái)、執(zhí)行是需要時(shí)間周期的；即使在出臺(tái)之后，其執(zhí)行效力的顯現(xiàn)也產(chǎn)生慣性滯后。另外，不少發(fā)展商在市場(chǎng)上升期高價(jià)獲得的地塊，已經(jīng)很少有大幅度降價(jià)的空間，這也將使得供需雙方在未來(lái)保持一個(gè)時(shí)期的繼續(xù)膠著。(衛(wèi)東)

　　嘉賓：(按發(fā)言順序排列)

　　北京中原總經(jīng)理李文杰

　　思源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)陶紅兵

　　偉業(yè)顧問(wèn)董事長(zhǎng)林 潔