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9000億保障房沖擊樓市格局 3%收益讓房產(chǎn)商止步

2008年11月19日 09:29 來源:證券時報 發(fā)表評論

  保障房操作模式存爭議

  一位北京的業(yè)內(nèi)人士對當前的保障房操作模式叫苦不迭。他表示,公司非常關(guān)注這次保障房建設(shè)政策,也在研究方案,但是他們更看重政府后續(xù)的具體政策。他所在的公司目前是北京承建廉租房和經(jīng)適房最多的公司之一。

  據(jù)了解,在北京,開發(fā)商要通過招拍掛的方式進入保障房市場。為了得到訂單,地產(chǎn)開發(fā)公司拼命壓價,建筑質(zhì)量自然得不到保證。還有的企業(yè)通過修改規(guī)劃,修改土地用途,從配套的商業(yè)性住房上實現(xiàn)盈利。

  此外,保障房的銷售也經(jīng)常受到行政干預(yù)!罢ǔ澐殖珊芏鄥^(qū)域,某個區(qū)域的人只能買某地的經(jīng)適房,其他符合購買條件的人,政府不讓賣給他們。導(dǎo)致我們承建的經(jīng)適房,很多有資格買的人買不到,致使有一段時間企業(yè)的現(xiàn)金回流幾乎為零。”

  他表示,這對承建經(jīng)適房的企業(yè)來說是一件很危險的事情,因為利潤率被政府劃定為3%,如果資金不能快速回流,光財務(wù)成本企業(yè)就不能承受(招標時財務(wù)成本不在成本中反映)。

  “政府只是用政策吸引投資,免了一些稅費,所有的經(jīng)濟風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險都是由企業(yè)來承擔(dān),最近房產(chǎn)價格下降,如果經(jīng)適房只比周圍房價少一點,一些客戶可能覺得性價比不高就不買了,風(fēng)險越來越大。”據(jù)悉,他們公司早期保障性住房占業(yè)務(wù)比重較大,但最近兩年只占到20%。

  該人士認為,政府需要重新考慮保障房的操作模式。他建議,政府可以征用土地,由中間機構(gòu)核定成本,開發(fā)商作為總承包商組織施工,不承擔(dān)銷售風(fēng)險,賺取勞務(wù)費,這樣公司還是愿意做的!笆┕べ|(zhì)量和成本管理可以由政府部門監(jiān)督!

  最近上海市和鄭州市政府通過采購存量房的方式增加保障房供應(yīng),但有分析人士認為,因為保障房建設(shè)周期要三年,向市場采購只是救急之策,因為市場上存量房眾多,如何選擇將會引起公平與否的爭議,這種模式不會大規(guī)模推廣。

  據(jù)悉,廈門、深圳等地采取了政府設(shè)立房產(chǎn)公司直接投資建設(shè)保障性住房的方式,但是分析人士認為國資公司的成本控制不強,效率不高。

  也有學(xué)者希望政府借鑒新加坡經(jīng)驗,由政府設(shè)立管理機構(gòu),直接將工程承包給建筑商,以節(jié)省費用。分析人士估計,有國資背景、大型樓盤操作經(jīng)驗的公司介入保障房市場比較有優(yōu)勢。

  在最近國家出臺的系列刺激經(jīng)濟增長方案中,9000億元保障房建設(shè)尤為引人關(guān)注。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥11月12日表示,今后三年內(nèi)要新增200萬套廉租房、400萬套經(jīng)濟適用房,并完成100多萬戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造工程,總投資將達到9000億元,平均每年3000億元。

  針對該政策,各方給予積極評價。中國社科院金融研究所尹中立認為,房產(chǎn)商資金回籠困難,明年的投入注定減少,在這種背景下,國家以財政投入來填補開發(fā)商投資減少帶來的缺口,可以維護經(jīng)濟增長;另一方面,自從1998年住房改革之后,中國低收入階層的住房供應(yīng)非常緊張,經(jīng)濟適用房廉租房建設(shè)一直是杯水車薪。解決低收入階層的住房困難,這個時候出手非常合適。

  3%收益讓房產(chǎn)商望而卻步

  政府9000億投資保障性住房的決策出臺后,本報記者采訪了多家地產(chǎn)公司,多數(shù)公司表示短期內(nèi)不準備進入保障房市場。房產(chǎn)商正陷入兩難境地:商品房短期內(nèi)回暖尚早,保障房的大量推出將分流商品房的蛋糕;介入9000億計劃又利潤微薄,3%的利潤率如同雞肋,食之無味棄之可惜。

  針對9000億保障性住房投資,萬科表示,公司還沒有對此進行系統(tǒng)的研究,短期內(nèi)沒有進入該市場的打算;萬通地產(chǎn)也表示,公司目前開發(fā)的業(yè)務(wù)不涉及保障性住房,短期內(nèi)也不會開發(fā)保障性住房;深圳綠景地產(chǎn)也表示“尚在研究”。

  保利地產(chǎn)相關(guān)人員介紹,公司已經(jīng)召開專門會議研究國家9000億保障房建設(shè)計劃,如果有好的項目公司會投標,但是要求凈利潤率在15%以上,“3%肯定不能做,我們發(fā)行債券的年利率還是7%,這樣的利潤股東也不答應(yīng)!

  根據(jù)建設(shè)部、國家發(fā)改委等七部門2007年11月30日聯(lián)合印發(fā)的《經(jīng)濟適用住房管理辦法》,經(jīng)濟適用房的價格應(yīng)當以保本微利為原則,項目利潤率應(yīng)不高于3%。

  樓市冷清地產(chǎn)商興味索然

  為何面對9000億元的巨額投資,房地產(chǎn)商并不踴躍?

  中投證券分析師李少明分析:“開發(fā)商沒有進入這個市場的動力,經(jīng)濟適用房和廉租房都是政府出地,企業(yè)只負責(zé)建房子,以基本上不賺錢的價格賣給政府,企業(yè)還要付人力成本等各種費用,不賺錢的事情不會去做!

  去年,北京和廣州有很多企業(yè)參與競標,積極投入經(jīng)濟適用房和兩限房建設(shè)。國信證券分析師方焱表示,這是因為去年、前年的房地產(chǎn)市場太火爆,大家都預(yù)期房價還會上漲,進入這個領(lǐng)域能通過快速銷售賺到錢,但是今年很多地都拍不出去,企業(yè)根本就不愿意參與。

  李少明認為,去年房地產(chǎn)企業(yè)投身保障性住房,一方面認為未來的市場價格還會上升,另一方面政府在政策上有一些搭配,可以通過商品房獲得盈利,但是現(xiàn)在商品房銷售不佳,企業(yè)進入風(fēng)險較大。

  今年2月16日,廣州保利西子灣兩限房公開發(fā)售當天,出售的843套住房中,有百余套遭到中簽者棄購。從去年下半年房貸新政實施以來,廣州房價就不斷下降。購房者認為,其每平方米6500元的房價與周邊普通商品房相比沒有明顯價格優(yōu)勢。

  最近,廣州市國土局表示新推出土地中已沒有兩限房。北京最近推出的兩塊兩限房地塊,在增加了商業(yè)房部分后才得以以底價成交。

  住宅市場大格局正在改寫

  易憲容認為,最近國家出臺的9000億住房保障投資計劃將拉低房價。 “保障房越多,安居工程規(guī)模越大,對現(xiàn)有商品房的沖擊越大!

  尹中立也表示,各種保障房加起來700萬套,毫無疑問會對現(xiàn)在的市場形成沖擊,本來現(xiàn)在市場就是供過于求,在建的商品房有20億平方米,按照今年的銷售速度,要賣5年才能消化完,增加700萬套將使供求關(guān)系更加緊張。

  北京一位業(yè)內(nèi)人士表示,大量經(jīng)濟適用房的推出將對現(xiàn)有購房群體分流。他分析,目前經(jīng)濟適用房供應(yīng)緊張,一部分符合條件而買不到經(jīng)適房的就選擇買商品房,經(jīng)適房一旦增多,這部分人就不會掏高價買商品房;根據(jù)經(jīng)驗,部分購買經(jīng)適房的并沒有購買資格,伴隨著經(jīng)適房的增多,通過各種關(guān)系購買經(jīng)適房的群體也將增加;另外,巨額投資可能使首次購房的居民產(chǎn)生觀望情緒,進而影響商品房成交量。

  在北京,保障房大量上市,已經(jīng)超過了商品房的銷量,10月份共成交8267套房,其中以經(jīng)濟適用房和限價房為主的保障性住房簽約總量為4805套,比商品房簽約量多出1363套。著名地產(chǎn)商潘石屹接受媒體采訪時表示:“保障房相當于以每年十萬套的速度面向市場推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。住宅市場的大格局正在改寫。”

  尹中立認為,一些學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士說要把經(jīng)濟適用房和保障房停掉,是只看到問題的一個方面,站在開發(fā)商的角度看,市場供給越少越好,但是站在老百姓和宏觀經(jīng)濟來看,結(jié)論就不一樣了。“行業(yè)自身的都是小利益,對整個國家來說,加大保障房建設(shè)非常必要”。

  對商品房市場影響有多大?

  有分析人士認為,本次國家保障房推出總量有限,產(chǎn)品定位不同,對現(xiàn)有房產(chǎn)格局沖擊不大。

  中投證券分析師李少明表示,國家對享受保障房標準的人群有嚴格的規(guī)定,比如享受購買經(jīng)濟適用房的資格,北京三口之家年收入不能超過4.5萬,人均住房面積不超過10平方米,總資產(chǎn)不能超過36萬元;廣州三口之家年收入不能超過5.5萬,人均住房面積不超過10平方米!斑@是非常低的一個水準,很多居民都超過了這條線,這部分人只能去購買商品房,這次保障房投資并沒有削減商品房的購買群體。這次推出的保障房計劃僅僅滿足了我國3%人口的住房需求。”

  日信證券龐劍鋒認為,保障性住房建設(shè)對房價影響不大,雖然9000億元聽起來比較多,但是廉租房只用來出租,不是銷售,棚戶區(qū)對城市房價都沒有影響,只有400多萬套經(jīng)濟適用房對房價能產(chǎn)生一些影響。

  他認為,即使在經(jīng)濟適用房中,也有一部分不會影響房價。目前經(jīng)濟適用房的政策落實通常采用補貼和直接建設(shè)的方式,采用補貼政策的時候,只是低收入居民領(lǐng)取政府的現(xiàn)金,并不直接影響房價,只有當政府直接建設(shè)經(jīng)濟適用房的時候才會影響房價。

  據(jù)悉,地方政府通常將開發(fā)任務(wù)通過招投標的方式轉(zhuǎn)移給開發(fā)商,由開發(fā)商報價,價低者得;地方政府也可能成立領(lǐng)導(dǎo)小組,自行開發(fā)建設(shè),這種情況在開發(fā)商不感興趣的時候必然會出現(xiàn)。

  “如果是由開發(fā)商建保障性住房,由于利潤和房價都很低,只能將成本盡量做低,從而影響房屋的質(zhì)量和檔次。如果地方政府自己建,其成本控制力度通常不會比開發(fā)商強,戶型設(shè)計等方面都不及開發(fā)商專業(yè),房屋質(zhì)量和設(shè)計也不會高。這樣一來,經(jīng)濟適用房必然和商品房分別屬于兩個不同的市場,所以對整個房價的影響不是很大!、

  巨大的進步

  自1998年中國啟動住房制度改革以來,百姓住房難的問題日益突出。此次政府投資9000億元建保障性住房,或許能為中國的住房格局趟開一條新路。

  亞洲金融危機后,房地產(chǎn)成為支撐國內(nèi)經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè),獲得高速發(fā)展,房價迅速上升,資本快速向房地產(chǎn)聚集。房價日漸上升,也讓眾多房產(chǎn)商和炒房客充滿樂觀情緒,對隱藏在城市中的購買力深信不疑。

  與此同時,只漲不降的房價也越來越成為新購房者的壓力。對于無法批量生產(chǎn)、資源稀缺的房地產(chǎn)來說,過度的商業(yè)化讓低收入群體喪失了購買能力。

  人們指責(zé)房地產(chǎn)行業(yè)。但商業(yè)的游戲規(guī)則就是追逐利潤,房產(chǎn)商不會愿意做沒有利益的事,為普通人建房子也因此成了一句空話。 從這個角度來看,房地產(chǎn)業(yè)承受如此之大的社會壓力,似乎有點冤。

  在某種意義上說,當前9000億元的投資只是政府在償還舊債。1998年政府啟動住房改革之時,就有建設(shè)保障性住房的規(guī)劃,以解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難問題,保障性住房更是被寫進了“十一五規(guī)劃”中,然而多年來一直沒有被真正重視起來。套用馬丁路德金的說法,“保障性住房是一個空頭支票,現(xiàn)在是到了兌換的時候”。

  萬科董秘肖莉認為,加大保障性住房建設(shè)力度,有助于高效解決中低收入家庭的住房困難問題,有助于給房地產(chǎn)市場創(chuàng)造一個良好的、理性與穩(wěn)定的長期發(fā)展環(huán)境,對房地產(chǎn)行業(yè)有利。

  不論如何,這9000億保障性住房投資已經(jīng)是個巨大的進步,有望使貧困者和富有者一樣都享有居住的權(quán)利,彌合社會裂縫。房地產(chǎn)這個改善了很多人居住條件、同時背負了很多壞名聲的行業(yè),也有望被拯救出輿論的沼澤,有望像其他行業(yè)一樣,僅僅被作為一個行業(yè)而討論。(作者:向南)

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