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房地產(chǎn)行業(yè)底部加速到來(lái) 樓市或兩三年內(nèi)見(jiàn)底

2008年11月19日 08:25 來(lái)源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  日前公布的規(guī)模達(dá)4萬(wàn)億元的經(jīng)濟(jì)刺激政策,將9000億元“份額”劃給了保障性住房市場(chǎng)。專家認(rèn)為,政府部門(mén)的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費(fèi)轉(zhuǎn)向完善保障性住房制度,相關(guān)投資方案的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來(lái),樓市或在2010-2011年見(jiàn)底。

  政策思路轉(zhuǎn)向

  目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“國(guó)房景氣指數(shù)”在2007年11月達(dá)到高點(diǎn)后一路下滑,今年10月份跌至99.68,意味著房地產(chǎn)行業(yè)步入不景氣區(qū)間。全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)的月度環(huán)比增幅高點(diǎn)出現(xiàn)在去年9月,其后遞減,直至今年8月份首次由正增長(zhǎng)變?yōu)樨?fù)增長(zhǎng),價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)。

  在此背景下,樓市各項(xiàng)新政讓不少開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)充滿期待。然而,與不少開(kāi)發(fā)企業(yè)之前的預(yù)期不同,擴(kuò)大內(nèi)需政策強(qiáng)調(diào)的是“加快建設(shè)保障性安居工程”,各大部委的新政則著力于減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)負(fù)擔(dān)。減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力問(wèn)題未觸及。

  對(duì)此,摩根士丹利日前表示,有關(guān)刺激經(jīng)濟(jì)方案意味著中國(guó)政府更愿意興建可以讓居民承擔(dān)得起的房屋項(xiàng)目以刺激投資。這與中國(guó)社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的觀點(diǎn)不謀而合。尹中立認(rèn)為各地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“會(huì)使事情變得更糟糕”,“刺激房地產(chǎn)投資的正確方法是增加住房保障支出”。隨著國(guó)務(wù)院及各大部委的新政出臺(tái),政府通過(guò)樓市盤(pán)活經(jīng)濟(jì)的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費(fèi)轉(zhuǎn)向了完善保障性住房制度。

  尹中立表示,十年前我國(guó)在應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)時(shí)主要通過(guò)給房地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)惠政策拉動(dòng)投資入手,收到了明顯的成效,但現(xiàn)在的情況與十年前有很大不同,如果還延續(xù)老路的話,效果不會(huì)好。而目前增加保障性住房投入在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí),可以有效縮小居民收入分配差距;減少居民在住房消費(fèi)上的開(kāi)支可以有效刺激居民消費(fèi),校正經(jīng)濟(jì)失衡,使中國(guó)經(jīng)濟(jì)盡快回到依靠?jī)?nèi)需為主的軌道上來(lái)!凹哟笞》勘U贤顿Y的力度才是一招活棋”。

  房地產(chǎn)行業(yè)受益幾何

  現(xiàn)在一些開(kāi)發(fā)商擔(dān)心,大規(guī)模修建保障性住房是否會(huì)打擊商品住宅市場(chǎng)。

  顯然,大規(guī)模修建保障性住房必然會(huì)分流住房需求。但與新加坡等國(guó)由國(guó)家修建公屋的制度不同,我國(guó)的保障性住房主要依靠開(kāi)發(fā)商建設(shè),政府給予一定的稅費(fèi)支持,允許企業(yè)獲取一定利潤(rùn)。在樓市調(diào)整期,萬(wàn)科等龍頭企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始爭(zhēng)搶保障性住房項(xiàng)目。

  SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示,我國(guó)的保障性住房包括三部分:廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場(chǎng)沒(méi)有沖突,經(jīng)濟(jì)適用房有不完全產(chǎn)權(quán),有一定的沖突,而雙限房與普通商品住宅在產(chǎn)權(quán)和品質(zhì)上離得很近,對(duì)普通商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊最大!暗伊粢獾,國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的講話中每當(dāng)提到保障性住房時(shí),一般都提廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等,沒(méi)有直接講雙限房。今后這三部分保障性住房各自占有多大比重對(duì)市場(chǎng)的影響很不一樣”。

  潘石屹認(rèn)為,只要“把錢放出來(lái),就會(huì)增加市場(chǎng)上的資金,就會(huì)增加其他行業(yè)獲得資金的機(jī)會(huì)”。

  一般先于宏觀經(jīng)濟(jì)見(jiàn)底

  上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為,這輪調(diào)整周期中,樓市底部有可能在2010-2011年出現(xiàn)。

  該研究院綜合研究部課題組組長(zhǎng)楊紅旭總結(jié)了兩個(gè)規(guī)律。首先,樓市周期基本與經(jīng)濟(jì)周期同步。改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了三個(gè)周期:第一個(gè)周期(1979-1990年)的高峰出現(xiàn)在1984年,低谷出現(xiàn)在1990年;第二個(gè)周期(1991-2001年)高峰出現(xiàn)在1992年,低谷出現(xiàn)在1999年;第三個(gè)周期從2002年開(kāi)始,2007年達(dá)到高點(diǎn)。若按前兩次規(guī)律,2011-2012年將是本輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整的谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì)在宏觀經(jīng)濟(jì)觸底前回升,因此樓市底部有可能出現(xiàn)在2010-2011年。

  此外,樓市有自身運(yùn)行規(guī)律。二戰(zhàn)后,美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)5個(gè)低潮期,每個(gè)低潮期一般持續(xù)2年左右,其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。我國(guó)樓市的低潮期也有可能持續(xù)2-3年。

  楊紅旭預(yù)計(jì),2009年全國(guó)房屋成交量仍將在低位徘徊,全年成交價(jià)格與2008年相比將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2010年樓市觸底反彈的可能性最大。

  4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟(jì)政策的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來(lái)。(記者 蔡宗琦 )

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