房地產(chǎn)救市是這段時(shí)間市場(chǎng)上最火的一個(gè)詞。市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)商在促銷(xiāo);銀行里,房貸在打折;稅收上,政府在優(yōu)惠,一浪高過(guò)一浪的救市呼聲,為何救不起低迷的中國(guó)樓市? 地方政府不遺余力,各大銀行態(tài)度謹(jǐn)慎,救市難道成了救開(kāi)發(fā)商,是政策誤讀?還是利益捆綁?
央視二套《今日觀察》節(jié)目中,主持人陳偉鴻和評(píng)論員何帆、張鴻一起為你剖析:中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng),到底該不該救?還能不能救?該怎樣救?
張鴻:房?jī)r(jià)實(shí)在高得太離譜了
(《今日觀察》評(píng)論員)
經(jīng)過(guò)最近這兩年的大幅的上漲,房?jī)r(jià)與收入之間的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了。一般國(guó)際上標(biāo)準(zhǔn)是3到6倍,現(xiàn)在很多地方的房?jī)r(jià)收入比已到了30倍到40倍。普通百姓要30年或者40年才能買(mǎi)得起一套房,遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了國(guó)際上這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。用這個(gè)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量已經(jīng)說(shuō)明房?jī)r(jià)實(shí)在高得太離譜了。
房地產(chǎn)的冬天還沒(méi)有過(guò)去。潘石屹去了一趟美國(guó)后覺(jué)得有一種撕心裂肺的痛。他說(shuō)如果政府早救的話,房產(chǎn)可能就會(huì)是一個(gè)反彈。我能理解這個(gè)撕心裂肺的痛是什么。
張鴻:地產(chǎn)商唯一自救的辦法就是降價(jià)
(《今日觀察》評(píng)論員)
因?yàn)楹荛L(zhǎng)一段時(shí)間以來(lái),從西安、南京,救市的辦法無(wú)所不用其極。許多地方政府能用的政策,基本上都用到了。有的在打擦邊球,比如說(shuō)有的城市它開(kāi)始在稅費(fèi)上開(kāi)始減免,這個(gè)可能應(yīng)該是中央政府和國(guó)家稅務(wù)總局的來(lái)的政策,被地方政府做為擦邊球用了。
又比如說(shuō)有些地方政府說(shuō)用財(cái)政補(bǔ)貼直接補(bǔ)貼購(gòu)房者。這是個(gè)有廣泛爭(zhēng)議的舉動(dòng),能不能全體納稅人的錢(qián)來(lái)救房地產(chǎn)?必須打個(gè)問(wèn)號(hào)。還有在一些戶口相對(duì)稀缺的城市里面,許多地方政府用戶口來(lái)吸引百姓買(mǎi)房。
這些救市的措施,結(jié)果確實(shí)能讓開(kāi)發(fā)商活得更好一點(diǎn)了。如果救市是救了百姓的話,就比較繞了。因?yàn)榉康禺a(chǎn)涉及到40多個(gè),甚至50多個(gè)行業(yè),相關(guān)的產(chǎn)業(yè),包括農(nóng)民工的就業(yè),包括這個(gè)地方政府的一些廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)資金,很多都來(lái)自于土地出讓金。許多地方政府的財(cái)政收入和這個(gè)模式有很緊密關(guān)系,我曾經(jīng)采訪過(guò)一個(gè)二線城市的一個(gè)市長(zhǎng)。他就對(duì)我說(shuō)這個(gè)地方的房地產(chǎn)就是龍頭產(chǎn)業(yè),因?yàn)橥恋爻鲎尳穑瑤缀跽钾?cái)政收入的60%到70%。
地方政府一定要明確,救市不是托市,不是救價(jià)格,而且地方政府千萬(wàn)不要再和房地產(chǎn)商的利益綁在一起了。那么對(duì)于地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)了,隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的這種建設(shè)的進(jìn)一步的落實(shí),地產(chǎn)商你唯一自救的辦法就是降價(jià)。
何帆:房地產(chǎn)將面臨冰河世紀(jì)
(《今日觀察》評(píng)論員)
一些開(kāi)發(fā)商說(shuō),說(shuō)現(xiàn)在樓市不能降,因?yàn)樵浇档脑,老百姓越不買(mǎi)。我覺(jué)得這個(gè)判斷是不對(duì)的,因?yàn)橘I(mǎi)房的人實(shí)際上是兩種,一種是自己要住房,所以他要去買(mǎi)房。這些人他不是說(shuō)為了投機(jī)的,所以他看到,當(dāng)你的房?jī)r(jià)真的是降到能夠給他得到實(shí)惠的時(shí)候,他會(huì)去買(mǎi)的。只要是房?jī)r(jià)降到合理的程度,從自有住房的角度來(lái)說(shuō),百姓可能是去買(mǎi)的。
另外,房地產(chǎn)的冬天其實(shí)還沒(méi)有到來(lái),現(xiàn)在房地產(chǎn)商可能遇到的不是一個(gè)冬天,而是一個(gè)冰河世紀(jì)!房地產(chǎn)商現(xiàn)在正在面臨被迫調(diào)整商業(yè)模式,以前空手套白狼的魔術(shù)將會(huì)徹底失效。因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)商拿土地比較容易。但現(xiàn)在中央政府對(duì)土地政策控制得比較嚴(yán),紛紛出臺(tái)廉租房,兩限房的政策就是真正來(lái)解決那些種低收入階層購(gòu)房問(wèn)題。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō),這是一個(gè)打擊。因?yàn)樵瓉?lái)百姓只能靠房地產(chǎn)商蓋房,現(xiàn)在政府增加了供應(yīng),對(duì)原來(lái)處于一個(gè)壟斷地位的房地產(chǎn)商來(lái)毫無(wú)疑問(wèn)是個(gè)巨大的打擊。
何帆:出臺(tái)的房地產(chǎn)政策 被房地產(chǎn)商誤讀
(《今日觀察》評(píng)論員)
政府一系列房地產(chǎn)的政策出臺(tái),看起來(lái)好像是和地方政府救市的措施是一樣的。但是仔細(xì)去看就發(fā)現(xiàn)實(shí)際有所出入。比如財(cái)政部規(guī)定了是從11月1號(hào)起,如果你個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的普通住房,那契稅要下調(diào)到1%,然后買(mǎi)賣(mài)房子時(shí),暫時(shí)免征印花稅、個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅。所以都是在免掉稅負(fù),實(shí)際上是個(gè)惠民的政策。另外,政府之所以出臺(tái)一些措施針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),有兩個(gè)用意,一個(gè)用意就是說(shuō)真正看到老百姓現(xiàn)在住房比較困難,買(mǎi)房比較困難,所以想讓中低收入階層的人能夠得到更多的實(shí)惠。第二就是在美國(guó)金融危機(jī)風(fēng)暴的沖擊下,不想讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一個(gè)硬著陸,采取保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的辦法。但是這樣的政策,恰恰被房地產(chǎn)商,被一些地區(qū)政府給誤讀了。
因?yàn)檫@里包含一個(gè)利益所向,房地產(chǎn)和地方政府之間的利益,被結(jié)合的非常緊密,除了它直接要得到土地的收入,它還帶動(dòng)了其他的各個(gè)行業(yè),家具行業(yè)、裝修行業(yè)。作為一個(gè)地方政府,也不愿意看到地方經(jīng)濟(jì)一片凋零,所以就會(huì)出臺(tái)各種政策,來(lái)想救房市。
救市應(yīng)該是救中國(guó)經(jīng)濟(jì),要針對(duì)中低收入階層的這些群眾,提供一個(gè)新渠道。我們看到政府加大了對(duì)廉租房、兩限房,包括一些經(jīng)濟(jì)適用房的加大這樣的舉措,實(shí)際這是個(gè)民生工程。
如果救經(jīng)濟(jì),要逐漸地調(diào)整,要防止房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀,一家坐大的局面。
何帆:房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重是畸形的
(《今日觀察》評(píng)論員)
現(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)被房地產(chǎn)俘虜了,房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的比重是畸形的。因?yàn)?007年的時(shí)候,投資占中國(guó)GDP的40%,其中房地產(chǎn)投資又占四分之一。所以按照這個(gè)比例,2007年的時(shí)候,房地產(chǎn)的投資占GDP的比例的是10:7這個(gè)比例要比美國(guó)和日本都要高得多,而且這個(gè)上漲的速度也比美國(guó)和日本要高得多,甚至比日本在經(jīng)濟(jì)崛起的那一段時(shí)期還要高。比美國(guó)在前幾年,房地產(chǎn)泡沫的那一個(gè)時(shí)期長(zhǎng)的速度都要高。因此,所以我們現(xiàn)在,實(shí)際上已經(jīng)到了一個(gè)要改變房地產(chǎn)一家坐大的情況。
盡管我們承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的支柱行業(yè),但是有見(jiàn)過(guò)一個(gè)柱子就能夠支起來(lái)的大廈,所以現(xiàn)在要做的不是說(shuō)要去加固房地產(chǎn)行業(yè),而是要盡快地讓中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,變得更加的平衡。
否則的話,無(wú)論是地方政府,無(wú)論是銀行,還有普通老百姓,可能就都會(huì)被拴在房地產(chǎn)這一條繩子上。
房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該讓它降價(jià),另外從地方政府的角度來(lái)說(shuō),下一步可能就是要進(jìn)行一些財(cái)政制度的改革。不能再讓地方財(cái)政完全依賴(lài)土地的收入,地方政府可以通過(guò)征收物業(yè)稅,可以通過(guò)征收土地增值稅,增加財(cái)政收入的來(lái)源。
陳偉鴻:提振中國(guó)樓市,降價(jià)才是硬道理
(《今日觀察》主持人)
各地政府采取了許多令人眼花心亂的救市措施,很多百姓都在思考救市到底是救了誰(shuí)?每次當(dāng)面對(duì)這樣的質(zhì)疑時(shí),許多地方政府最典型的說(shuō)就是救市是救經(jīng)濟(jì)、救銀行、救百姓。但是我每次都發(fā)現(xiàn)百姓似乎不怎么領(lǐng)情,他們并不認(rèn)為你救的是百姓,反而大家會(huì)覺(jué)得救的是開(kāi)發(fā)商。
因此,對(duì)于政府而言,可能更需要重新校正自己對(duì)各方利益之間的關(guān)系。政府想救的是經(jīng)濟(jì),開(kāi)發(fā)商想救的是自己,百姓還在等待,市場(chǎng)依然低迷,消費(fèi)者呼吁,提振中國(guó)樓市,降價(jià)才是硬道理,
易憲容:如果房產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)離居民購(gòu)買(mǎi)力 怎么救市都無(wú)濟(jì)于事
(社科院金融研究所金融研究員)
把房?jī)r(jià)抬高,才能抬高土地的價(jià)格,土地價(jià)格高了,土地的財(cái)政(收入)就有了。地方財(cái)政有了,你不能把它拿一點(diǎn)出來(lái),說(shuō)要補(bǔ)貼民眾。其實(shí)這種舉動(dòng)并沒(méi)有補(bǔ)貼民眾。
房地產(chǎn)的需求,一定是以居民的可支配收入,以及購(gòu)買(mǎi)力作為一個(gè)基點(diǎn)的,離開(kāi)了這個(gè)基點(diǎn)來(lái)講,再怎么救,怎么補(bǔ)貼都沒(méi)有什么用。盡管比如說(shuō)有些人發(fā)展了經(jīng)濟(jì),但絕大多數(shù)人沒(méi)有能力,購(gòu)買(mǎi)這么高房?jī)r(jià)的住房的。
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