央行的再度降息尾隨財政部救市措施而至,每每接到業(yè)內(nèi)朋友和媒體的電話,問的幾乎都是同一個問題:“房地產(chǎn)會回暖嗎?”
很遺憾,筆者的觀點分成兩個部分,上半部分是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該救,下半部分則是市場回暖短期無望,并且,筆者斷定近期內(nèi)北京房價還將下跌。
對北京市場來說,根據(jù)統(tǒng)計可能還有10萬套的住宅會供應(yīng)市場,考慮到基于當(dāng)前樓市形勢,部分供應(yīng)量可能延遲,年底之前差不多還有6萬套住宅供應(yīng)市場,加上113044套的存量,供應(yīng)量將達到17萬套的可怕數(shù)字,而剩下的兩個月需求就算達到2萬套,也是9∶1的供求關(guān)系。
我想,大部分城市的情況同北京大同小異。
如果現(xiàn)在是房地產(chǎn)行業(yè)資金非常寬裕的時候,大部分項目的選擇自然是捂盤,將供應(yīng)量延遲到明年;但眼下資金鏈如此緊張,加上年關(guān)將至,貸款要還、工程款、材料款、工資、稅務(wù)清查……今年這個年關(guān)開發(fā)商日子會非常難過。
如果此時直接放松對房企的開發(fā)貸款,實際上是相當(dāng)于直接讓銀行承擔(dān)房地產(chǎn)的風(fēng)險,這明顯不會成為政府的最佳選擇。而放松銀根,受益的是整個經(jīng)濟體,而不僅是房地產(chǎn)企業(yè),存款準備金率2007年從9%提高到17.5%是分十幾次完成的,央行不可能一下子從當(dāng)前的16%直接降到9%,這個過程必然也需要至少一年的時間,所以遠水解不了近渴,房企還得依靠自己的能力生存,這唯一的生存之道還是銷售。
而當(dāng)前消費者的投資熱情已經(jīng)減退,如果房價依然維持高位,相信消費者不會買單,所以那些房價依然高位運行的城市,即便政府出臺各種刺激政策,消費者也不會買賬。在房價預(yù)期看低的情況下,這些城市成交量依然不可能回暖,房企最終還是無法解決資金問題,市場會迫使這些企業(yè)最終回到合理價位上,所以,繼續(xù)觀望的項目只有錯過機會,指望政府不如指望自己。
全球金融危機對中國實體經(jīng)濟的影響已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn),相比此前任何一次房地產(chǎn)的波動,本次樓市盤整是伴隨經(jīng)濟低迷一起到來,中國的普通老百姓在經(jīng)濟低迷中已經(jīng)傷痕累累,受傷的,除了對房價的預(yù)期,還有真實的購買力,這,對樓市長久發(fā)展是一個更嚴峻的問題。
所以,抄底時機尚未到來。 (楊少鋒 北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理)
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