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潘石屹:住宅市場大格局正在改寫 目前是陣痛期

2008年11月06日 15:22 來源:錢江晚報 發(fā)表評論

  上周記者采訪我時,我曾用三個字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場的救市情況。即在今年初出現(xiàn)成交量下滑苗頭時,政府馬上減息,調(diào)整按揭貸款成數(shù),減稅,房地產(chǎn)市場馬上就可以恢復(fù),是“V”的形狀;在奧運之前救市,可能發(fā)生“U”形態(tài);進入四季度,快到年底時,房地產(chǎn)市場的變化呈“L”形態(tài),難以預(yù)測什么時間恢復(fù)。但我這里指的是住宅市場,前幾年的調(diào)整和目前救市也都是在住宅市場中進行的,商業(yè)、寫字樓市場基本未涉及。

  不過,需要注意的是,住宅市場的大格局正在改寫。以前,主要是以商品住宅為主,現(xiàn)在增加了許多保障房,有廉租房、經(jīng)濟適用房,還應(yīng)該包括雙限房。以北京為例,保障房去年用地是650萬平方米規(guī)劃建筑面積,今年是760萬平方米規(guī)劃建筑面積,相當(dāng)于每年10萬套房面向市場推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9萬套。這對住宅市場將是一個巨大沖擊,市場格局要重新改寫了。

  房地產(chǎn)商要適應(yīng)這種市場格局的變化,不能適應(yīng)的就會淘汰出局。從對房價的沖擊來看,關(guān)鍵看保障房在市場推出的時間和數(shù)量,以及政府能不能完成保障房的計劃。

  如此巨大的保障房計劃,地方政府沒有這么大的財力獨立完成。所以,不可能走新加坡由政府建造住房的路子,只能借助市場力量,房地產(chǎn)商和銀行的力量。美國解決低收入住房的路子,如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問題。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風(fēng)險不斷放大,釀成了今天的次貸危機。實踐證明,最好辦法是由財政直接去解決,把這種福利房、保障房與市場分開,新加坡的路子是安全的,可能見效會慢一點。

  在目前房地產(chǎn)大形勢下,住宅房地產(chǎn)商做選擇是很困難的事,應(yīng)該在兩年前就做出公司戰(zhàn)略調(diào)整的。住宅,尤其是緊靠保障房的住宅,降價可能是選擇之一。但是降到什么程度?經(jīng)濟適用房的地價是零,你的地價是“招拍掛”來的。政府出臺一系列的政策明顯無誤地傳遞著一個信號就是:“幫助低收入人群解決住房問題”。每一條政策背后都重復(fù)著這個信號。

  目前,是市場格局調(diào)整的陣痛期。

編輯:位宇祥】
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