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滬上各銀行房貸政策不一 一時(shí)難解盈利之困

2008年11月04日 09:34 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評論

  滬上房貸:等待突破

  “據(jù)我所知,只有農(nóng)行的房貸新政策出來了吧。目前,上海的各家銀行都在等,希望看看其他銀行的政策是什么樣的,然后再決定自己該怎么辦。”滬上某大型銀行的工作人員告訴記者。存量房貸,尤其是今年新辦理的房貸怎么辦、怎樣界定“改善型住房”等細(xì)節(jié)、利差已在收窄的銀行在房貸新政中如何盈利,都讓銀行頗費(fèi)思量。

  而上海原本就很低迷的新房銷售市場,由于各方都在等待政策的明朗而暫停交易,交易愈顯清淡。

  房貸新政,能刺激滬上房地產(chǎn)復(fù)興嗎?

  各銀行房貸政策不一

  在大家還在消化央行政策意圖,市場各方都在觀望時(shí),各家銀行的房貸政策也不盡相同。

  “將房屋貸款平移我行,辦‘雙周供’還款,可省30%利息,年利率5.737%(下浮20%),另可退保費(fèi)!边@樣的短信目前頻繁出現(xiàn)在上海居民的手機(jī)上。這是一家股份制商業(yè)銀行的新政策。該行信貸員介紹,如果是新政策出臺前第一次購買住房,在該行貸款都可以享受79折優(yōu)惠。如果是在央行新政之后首次購買住房,利率可以打七折?赡苁桥滦抡咭l(fā)爭議,這家銀行的上述政策并沒有掛在其官方網(wǎng)站上,而是通過手機(jī)短信、業(yè)務(wù)員推銷等渠道“擴(kuò)散”。

  正式帶頭明確房貸新政策是農(nóng)業(yè)銀行。該行對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款,在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持,最低首付款比例為20%;貸款最低執(zhí)行利率調(diào)整為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。

  交通銀行副行長錢文揮介紹,如果按要求對“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”住房給予利率7折、首付2成的優(yōu)惠,那么銀行承受的風(fēng)險(xiǎn)將由此大增,因?yàn)槭状钨彿空叩倪貸能力、信譽(yù)未必全都良好。其次,房貸新政造成5年期存貸利率倒掛的問題,必然導(dǎo)致銀行收益率下降,銀行如何在收益、風(fēng)險(xiǎn)之間找到平衡點(diǎn),并在此基礎(chǔ)上,拿出可操作的規(guī)則難度很高。錢文揮強(qiáng)調(diào),交行的房貸細(xì)則可能會與已經(jīng)公布的有所不同,對房貸新政此前所提到的“改善型購房”可能要從嚴(yán)界定。

  錢文揮表示,“改善型”的概念太過寬泛,執(zhí)行起來比較困難。他舉例說,假如一個(gè)人已有了一所小房子,以前沒有貸款過,現(xiàn)在他想貸款購買一所面積大一點(diǎn)的房子,這樣的需求可稱之為“改善型購房”,也滿足“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念,銀行可給予貸款利率、成數(shù)上的優(yōu)惠。但是,假設(shè)一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅,現(xiàn)在他想貸款再買一棟面積更大的別墅,這樣的需求顯然不能夠被稱為“改善型購房”。

  銀行盈利之困

  “房貸新政對銀行的影響非常大,尤其是那些房貸業(yè)務(wù)量大的銀行。你想想看,如果首次購房者都要求貸款打七折,那銀行會損失多少?”滬上某大型銀行的工作人員感慨。

  實(shí)際上,各家銀行的三季報(bào)都已普遍表現(xiàn)出利差收窄、不良率上升的壓力。

  交行首席財(cái)務(wù)官于亞利承認(rèn),銀行業(yè)將面臨息差收窄的問題。于亞利分析,息差收窄首先是由于央行對存貸款利率的調(diào)整。尤其是央行今年的前兩次調(diào)息對銀行的影響非常顯著。后來盡管是對稱降息,但由于活期利率沒有變化,實(shí)際上仍然增加了銀行的資金成本。其次,存款定期化的趨勢也給銀行帶來了不利影響。如果今年股市仍然沒有起色,短期內(nèi)這個(gè)趨勢仍將繼續(xù)。第三,央行同時(shí)使用價(jià)格和數(shù)量工具,央票發(fā)行周期加長,市場流動性增加。最后,信貸控制放松,銀行的議價(jià)能力減弱。

  今年以來,工行的凈利差已經(jīng)逐季下降。

  在這種情況下,再讓銀行推出利率優(yōu)惠的房貸政策的確不易。

  交通銀行副行長錢文揮介紹,交行的房貸細(xì)則還在研究、深化、溝通中,關(guān)鍵是要在房貸細(xì)則中平衡業(yè)務(wù)發(fā)展、風(fēng)險(xiǎn)控制和效益提升三者的關(guān)系,找到既符合央行要求,又具有市場操作性的辦法;旧鲜状钨徺I普通住房且自住的客戶能夠享受首付兩成,貸款利率七折的優(yōu)惠。“尤其是改善型和自住型買房怎么界定。我認(rèn)為兩者不是完全排斥的。交行細(xì)則應(yīng)該不久就可以出臺!彼f。(記者 高改芳)

編輯:位宇祥】
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