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　　在昨日舉行的“2008年金融地產(chǎn)年會”上,央行前副行長、全國人大財經(jīng)委員會副主任吳曉靈女士,以一位淡出決策層之后的公民身份談到了她對十年房地產(chǎn)調(diào)控政策的一些思考。

　　地方與中央政府未達房政共識

　　吳曉靈在回顧1998年到2008年間的政府宏觀調(diào)控措施時表示,為拉動內(nèi)需中央政府鼓勵房地產(chǎn)交易,在1998-1999年間建設部曾發(fā)過文件,暫時減免居民自住房的交易稅和增值稅,但是當時的基本條件是對普通商品房,不過地方政府并沒有執(zhí)行規(guī)定,而對大面積的住房和別墅房,甚至所有的住房全部減免了征收。這影響到后來我國住房投資增幅過大,價格增長過快；同時對于經(jīng)濟適用房,地方政府也一直沒有按照相關(guān)的條例嚴格控制經(jīng)濟適用房的面積,而是將其變相地變成了普通商品住房。

　　“中央政府一再希望滿足小面積的普通住房的需求,但是地方政府則更希望房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展。因而,在2002年到2006年之間,盡管出臺了許多政策,落實的情況卻并不很好,房價一直在漲�！�

　　不過,吳曉靈也坦言,地方政府的變相抵制也面臨著“土地財政”的苦衷。

　　理性對待房地產(chǎn)調(diào)控效果

　　吳曉靈表示,房價回歸理性是啟動正常消費的基礎,對目前宏觀調(diào)控所造成的房地產(chǎn)價格回落要理性地對待。

　　她說,從2001年至2008年,我國居民住宅消費價格的指數(shù)漲幅飛快,雖然期間曾因政府的調(diào)控,房地產(chǎn)價格漲幅下降了少許,但更明顯的情況是在高房價帶動下,開發(fā)商對在建住宅面積的投入越來越大�？梢杂^察到的數(shù)據(jù)是2004年9月份之前,房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積、銷售面積相比差別并不大；但從2004年至今,特別是2007年5月份之后,樓市竣工面積與銷售面積之比有大幅度上升,換句話說就是住宅空置面積越來越多。這其中的原因,吳曉靈認為是樓價太高,導致購房者消費能力難以承受,因此,銷售欠佳造成空置面積增加。

　　她表示,房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè),維系居民的正常需求是國民經(jīng)濟向內(nèi)需拉動轉(zhuǎn)型的重要內(nèi)容。在世界經(jīng)濟陷入衰退和我國經(jīng)濟發(fā)展方向轉(zhuǎn)型疊加的特殊時期,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著更特殊的意義。她認為,在現(xiàn)情況下,啟動國內(nèi)消費,居民收入格局的調(diào)整需要一個機會,政府今后努力的方向是把房地產(chǎn)的目標從帶動經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向滿足人民的正常居住需求�！霸谶@個時期,城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化的背景下,我國有強大的住房需求,也應該釋放正常的住房需求,我想中央政府最近出臺的一系列措施,都是希望啟動正常的住房需求�！�

　　房價回調(diào)不會對信貸造成沖擊

　　吳曉靈說,有人認為如果房價下調(diào)太多,就會引起大量不良貸款,但根據(jù)數(shù)據(jù)我們可以看到,2007年個人住房貸款占銀行信貸總額有了一個陡升趨勢,2007年之后又出現(xiàn)了突降趨勢。數(shù)據(jù)顯示,到目前為止,開發(fā)商貸款占商業(yè)銀行貸款總額是6.64%,個人住房貸款是11%,2007年這兩項貸款全部增量占整個住房貸款余額比例為開發(fā)商18.3%,個人23.3%,即使2007年發(fā)放個人按揭貸款全部為壞賬,也只有23.3%,也沒有對銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。

　　不過她也表示,有時候某些房地產(chǎn)商為了促銷,會用貸款幫助客戶首付,這樣就會出現(xiàn)銀行的零首付的情況,但是這樣的事件畢竟是鳳毛麟角。

　　商業(yè)房貸按揭比例依風險出臺

　　吳曉靈認為,對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵,而這個比例數(shù)應該是商業(yè)銀行出于風險控制自覺提出來,對于投資性購房,首付以不低于30%的自有資本比例,讓利率回歸市場利率,有利控制金融風險。

　　吳曉靈認為商業(yè)銀行應該了解自己的客戶,知道對客戶放貸有多大的風險,根據(jù)客戶的風險確定利率。

　　“退房”“斷供”要付出信用代價

　　在中央政府啟動宏觀調(diào)控和房價開始回調(diào)后,眾多“高位接盤”的購房者面臨的一個問題是退房或斷供。吳曉靈認為這是個信用缺失的問題。

　　她表示,我們處于商品社會,要信守合同,因此,萬科在降價的時候,有業(yè)主曾要求萬科給予退房或者差價補償,這樣做的理由并不充分。“我覺得萬科的態(tài)度遵守了信守合同的精神,只要銷售的時候沒有誤導,沒有欺詐,買房人應該對自己的行為負責任�！倍�關(guān)于斷供,吳曉靈說,除非斷供者今后永遠不和金融機構(gòu)打交道,否則斷供將在信用記錄上抹上一個污點,以后由于個人已有不良記錄,所以任何金融機構(gòu)都不會也不敢發(fā)放信用卡,也不敢再向斷供者提供貸款。“退房和斷供都會使消費者付出巨大的信用代價。”

　　呼吁開征物業(yè)稅

　　吳曉靈呼吁開征物業(yè)稅。她說,信貸政策不是調(diào)控房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵,財政政策才是關(guān)鍵,是調(diào)整市場走向的關(guān)鍵。

　　一方面要調(diào)整地方和中央財政的劃分,從機制上保證土地利用規(guī)劃和城市建設規(guī)劃的嚴肅性�，F(xiàn)在許多地方政府,一任新官上臺就把城市規(guī)劃做一次修正,這個過程中產(chǎn)生很多矛盾,最主要的問題就是地方政府承擔的事情遠遠超出其目前可支配的財力,因而推動財政體制的改革,是解決房地產(chǎn)行業(yè)問題非常重要的一環(huán)。

　　另一個是降低交易環(huán)節(jié)費用,盡快明確開征物業(yè)稅時間,加大房地產(chǎn)持有費用,合理引導居民消費。她認為,政府應該做的事情,是提供一個公平、穩(wěn)定的市場環(huán)境,讓利益主體根據(jù)自身的情況進行選擇。“如果開征物業(yè)費的話,就會讓一些人考量,自己買這個房子,是否用得起。因此,只要物業(yè)稅出來了,老百姓就會自己掂量掂量我是住60平米的房子,還是住120平米的房子�！�