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業(yè)內(nèi)專(zhuān)家解讀:樓市七套新政策“組合拳”

2008年10月30日 11:34 來(lái)源:北京青年報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  近日,央行、財(cái)政部針對(duì)樓市出臺(tái)一系列新的宏觀(guān)調(diào)控政策綱領(lǐng)。記者采訪(fǎng)了“偉嘉安捷”的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn),請(qǐng)他們針對(duì)“七套新政策組合拳”逐一給讀者進(jìn)行解釋和分析。

  政策條款:人民銀行決定自2008年10月27日起,金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,最低首付款比例調(diào)整為20%。

  專(zhuān)家解讀:就北京地區(qū)而言,從房屋住宅一、二級(jí)市場(chǎng)來(lái)看,在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高企時(shí)一手房市場(chǎng)相較于二手房市場(chǎng)更容易受到投資者的青睞,存在的投資成分也較大。而住宅二級(jí)市場(chǎng)由于其現(xiàn)房的特殊性,多數(shù)購(gòu)買(mǎi)人群以個(gè)人或家庭為單位的自住型購(gòu)房群體居多。所以,此次央行針對(duì)這部分群體明確了最低首付款比例調(diào)整為20%,充分保障了中低收入購(gòu)買(mǎi)群體的利益。

  政策條款:人民銀行決定自2008年10月27日起,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

  專(zhuān)家解讀:此次央行決定擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度的好處在于,更好地為居民購(gòu)買(mǎi)普通住房提供金融貸款方面的支持,尤其對(duì)于符合貸款條件的自住購(gòu)房群體,貸款買(mǎi)房可以從享受優(yōu)惠利率下浮15%的基礎(chǔ)上擴(kuò)大到30%,使得手頭稍有拮據(jù)的購(gòu)房人也能夠貸款買(mǎi)房。

  政策條款:對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持;對(duì)非自住房、非普通住房的貸款條件,金融機(jī)構(gòu)適當(dāng)予以提高。

  專(zhuān)家解讀:央行在這次政策中對(duì)普遍住房與非普通住房給予了新的定義,從這一點(diǎn)來(lái)看,央行下一步的金融調(diào)控中二套房貸政策有望適度改革,恢復(fù)借款人信心,穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

  政策條款:人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調(diào)整為20%的同時(shí),要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人購(gòu)房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素,審慎地確定首付款比例,體現(xiàn)對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)貸款予以區(qū)別對(duì)待的原則。

  專(zhuān)家解讀:央行在適度調(diào)整房地產(chǎn)金融政策時(shí)對(duì)放貸風(fēng)險(xiǎn)控制也愈加嚴(yán)格,尤其要求對(duì)借款人個(gè)人信用資質(zhì)審核方面從嚴(yán)審視,強(qiáng)化金融監(jiān)管制度與執(zhí)行力度,有效地防范信貸風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)合理引導(dǎo)居民購(gòu)房消費(fèi),確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的平穩(wěn)與穩(wěn)定增長(zhǎng)的目標(biāo)。

  政策條款:對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分,其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素:一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估;二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。

  專(zhuān)家解讀:自降息后對(duì)于已經(jīng)貸款的借款人來(lái)說(shuō),最為關(guān)心的問(wèn)題就是新的稅率時(shí)間如何計(jì)征。一般央行在與借款人簽署貸款協(xié)議中,借款人通常都會(huì)選擇從固定日開(kāi)始調(diào)整,也就是從下一年度的1月1日起進(jìn)行調(diào)整,F(xiàn)在,從央行新出臺(tái)的政策來(lái)看,對(duì)于新的貸款利率計(jì)征時(shí)間調(diào)整更為靈活,便于金融機(jī)構(gòu)的自行管理,且很大程度上方便借款人自主調(diào)整。

  政策條款:下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,其中,五年期以下(含)由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%,五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%,分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

  專(zhuān)家解讀:央行進(jìn)入降息通道后,對(duì)于公積金貸款政策給予更大的優(yōu)惠,每一次下調(diào)商業(yè)個(gè)人住房貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)也會(huì)下調(diào)住房公積金的貸款利率,利率上的優(yōu)惠促使越來(lái)越多的借款人在貸款買(mǎi)房時(shí)更加傾向于住房公積金貸款。

  政策條款:財(cái)政部10月22日宣布,從11月1日起,對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。

  專(zhuān)家解讀:以往買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易環(huán)節(jié)中所要交納的稅費(fèi)要超過(guò)總房款的10%左右,而在存量房市場(chǎng)持續(xù)走高階段,這部分稅費(fèi)業(yè)主一般都會(huì)加入總房?jī)r(jià)當(dāng)中轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方造成人為的哄抬房?jī)r(jià)。現(xiàn)在,財(cái)政部將存量房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中的印花稅、土地增值稅減除,使購(gòu)房人在交易稅費(fèi)環(huán)節(jié)節(jié)省不小的開(kāi)支,更加有利于普通百姓購(gòu)房。同時(shí),90平方米及以下普通住房契稅稅率的暫統(tǒng)下調(diào)也為刺激樓市消費(fèi)需求帶來(lái)更多信心。(徐曼)

編輯:楊威】
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