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從繁榮到冷清 是什么讓中國樓市轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥欤?/div>
2008年10月30日 10:52 來源:金融時報 發(fā)表評論

  曾經(jīng)一房難求,以至購房者需通宵排隊的樓市繁榮和喧囂,如今早已被低迷的成交和冷清的人氣所取代。即便樓市新政實(shí)施后,樓市依然未見顯著回暖。

  從繁榮到冷清,從喧嘩到沉寂,是什么讓一切轉(zhuǎn)變?nèi)绱酥欤?/p>

  我們可以將這一切歸咎于房價泡沫破裂后,原先的購房大軍轉(zhuǎn)入觀望;也可以將這一切歸咎于全球樓市不景氣,改變了我國購房者的心理預(yù)期;還可以將這一切歸咎于開發(fā)商與購房者相互博弈,彼此互不讓步、僵持不下……其實(shí),我們最應(yīng)當(dāng)歸咎的是居民購買力的下降速度實(shí)在太快、太猛,以至于即便富人,如今也難以在房市上一擲千金。

  富人組成的“購房團(tuán)”、“炒房團(tuán)”,以及一夜暴富的諸如煤老板們,曾是樓市繁榮的生力軍。他們動輒大片樓盤通吃的強(qiáng)勁購買力,不僅加劇了樓市的供求失衡,也快速推高著房價,以至于房價陡峭的上漲斜率更引來了居民的搶購潮。然而,美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)改變了一切。僅僅一年不到的時間,人們發(fā)現(xiàn),從鋼鐵、石油到煤炭,再到農(nóng)產(chǎn)品和有色金屬,我們所能想到的大宗商品價格,如今都以水銀瀉地般的速度快速跌落。煤老板們自然風(fēng)光不再,從事大宗商品生產(chǎn)或投資的其他老板們,如今錢袋也快速縮水。沒有了暴富資源的支撐,富人們不僅不再是樓市出手闊綽的強(qiáng)大需求者,反而成了大肆拋售手中樓盤的樓市供給者。

  居民的購買力又怎樣呢?始自去年10月、迄今高達(dá)72.8%的股市大跌,不僅使居民的賬面資產(chǎn)急劇縮水、財產(chǎn)性收入增長成竹籃打水,也擊碎了很多居民原先的購房計劃和夢想。而經(jīng)濟(jì)增長速度放緩,企業(yè)利潤增速的不斷下滑,以及由此而來的“減薪潮”,在帶來企業(yè)員工收入減少的同時,也在悄然改變著他們的收入預(yù)期和消費(fèi)行為。居民購買力的急速下降,對普通商品住宅市場打擊最大?梢宰糇C的是,在京城樓市整體持續(xù)低迷的市道中,普通商品住宅受影響最大,供應(yīng)量明顯下滑。

  現(xiàn)在,一邊是依然高聳的房價,一邊是快速下降的居民購買力;一邊是依然懷念以往多高的房價都有人買、幻想樓市盛景很快梅開二度的開發(fā)商們,一邊是望樓興嘆、錢袋干癟、期待著樓價能與購買力接近甚至接軌的居民。這兩股力量間的期望、想法和行為之間的差距是如此之大,以至整個樓市不得不以僵局維持著。

  面對僵局,樓市救市政策蜂擁而出。在18個城市地方政府接連出臺房地產(chǎn)救市政策后,中央政府也終于出手。財政部規(guī)定,從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。緊隨財政部之后,央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍;最低首付款比例調(diào)整為20%;同時,下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.27個百分點(diǎn)。從目前看,救市政策確實(shí)在降低居民購房成本的同時,對提高居民購買力有一定幫助,部分原本就擁有購買力的居民可能因?yàn)檎叩拇碳ざ铀籴尫刨彿啃枨,樓市成交有望小幅放量。但就大部分居民而言,政策給予的優(yōu)惠與其目前自身的購買力之間,依然存在著不小的差距。

  從當(dāng)前居民購買力現(xiàn)狀和今后經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢看,在自住型購房需求已接近飽和,改善型住房需求成為房市新需求的中堅后,要拯救樓市,必須將根本點(diǎn)放在如何采取措施增加居民收入、提高居民購買力上。自住型購房需求是房市中最剛性的需求,這部分需求曾經(jīng)推動了房市的大牛市;改善型住房需求較之自住型購房需求,其釋放的力度和釋放的迫切性,事實(shí)上更與居民的購買力密切有關(guān)。如果救市政策無法讓居民的購買力得以改善和提升,那么,在開發(fā)商不愿痛快降低房價的前提下,房市的僵局將很難打破。(徐紹峰)

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