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穩(wěn)價(jià)提量目標(biāo)難成 地方政府出手救樓市或成白忙

2008年10月28日 16:00 來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng) 發(fā)表評(píng)論

  (聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權(quán))

  10月14日,杭州市政府出臺(tái)了被輿論喻為“史上最牛救市方案”——《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

  該方案包括了針對(duì)消費(fèi)者的擴(kuò)大購(gòu)房入戶的范圍、提高公積金貸款額度、調(diào)整二套房對(duì)象界定標(biāo)準(zhǔn)、降低契稅,和針對(duì)房地產(chǎn)公司的降低企業(yè)所得稅、放寬建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工期限等24條措施。

  目前,國(guó)內(nèi)已有上海、南京、武漢、成都、西安等18個(gè)城市的地方政府出臺(tái)了房地產(chǎn)的救市措施,但無(wú)論力度,還是范圍,均不及杭州。

  然而,杭州綠城、濱江、盛德等多家房地產(chǎn)商在接受《中國(guó)新聞周刊》采訪時(shí),均認(rèn)為這一救市方案,短期內(nèi)難以提振市場(chǎng)信心,長(zhǎng)期亦不樂(lè)觀。

  種種跡象表明,以“維持價(jià)格穩(wěn)定和提升成交量”為目標(biāo)的地方政府救市措施,有可能白忙一場(chǎng)。

  政商協(xié)同救市

  持續(xù)3個(gè)月低迷的樓市成交量,終于迫使地方政府出臺(tái)救市政策。

  杭州透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,進(jìn)入7月份,杭州市區(qū)商品房日交易量一般在20~40套之間浮動(dòng),不足去年同期的一半。

  “當(dāng)前的杭州房?jī)r(jià)表現(xiàn)較為理性。”浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)秦根英對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,“穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定社會(huì)”——“三穩(wěn)定”是當(dāng)前浙江省確立的房地產(chǎn)政策主要目標(biāo)。

  與深圳、廣州等地不同,杭州房?jī)r(jià)尚未出現(xiàn)大的波動(dòng)。但始于9月的萬(wàn)科等公司的零星降價(jià)行為,仍然足以令當(dāng)?shù)卣L(fēng)聲鶴唳。

  救市方案的出臺(tái),其實(shí)是杭州市政府與地產(chǎn)商相互博弈的結(jié)果。

  杭州市一位房地產(chǎn)地產(chǎn)商透露,9月27日,杭州市領(lǐng)導(dǎo)約見(jiàn)了綠城、濱江等杭州10大房地產(chǎn)商會(huì)談。會(huì)上,政府也向地產(chǎn)商提出要求:今后停止公開(kāi)或私下打折活動(dòng),防止惡性競(jìng)爭(zhēng),以免房?jī)r(jià)進(jìn)一步下滑。

  降價(jià),并不為政府所樂(lè)見(jiàn)。土地出讓金等來(lái)自房地產(chǎn)的稅費(fèi)收入,已經(jīng)成為地方政府最為重要的財(cái)源之一。僅2008年8月,杭州市房地產(chǎn)相關(guān)稅收當(dāng)月達(dá)到4.65億元,這相當(dāng)于中西部地區(qū)一個(gè)普通縣級(jí)市的全年稅收水平。

  受成交量萎縮影響,2008年9月,杭州市二手房交易契稅比8月減少三分之一,僅為去年同月的一半。杭州財(cái)稅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)表明,同期普通商品房契稅也出現(xiàn)了下滑,環(huán)比8月減少了2成。如果房?jī)r(jià)跳水,將意味著財(cái)稅收入進(jìn)一步縮減。

  與此同時(shí),地產(chǎn)商也在呼吁政府出臺(tái)救市措施,緩解企業(yè)資金緊張狀況,提升市場(chǎng)信心,刺激交易量回升。

  政府與地產(chǎn)商會(huì)談結(jié)束不到半個(gè)月,杭州市政府即出臺(tái)了24條救市措施,地產(chǎn)商提出的要求第二套利率放松、降低居民購(gòu)買和轉(zhuǎn)讓房屋的稅收負(fù)擔(dān)、加大貨幣化拆遷安置工作力度均得以體現(xiàn)。

  同時(shí),救市措施還放松了對(duì)地產(chǎn)商的多項(xiàng)限制。一方面減稅,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預(yù)征。另一方面,延遲了企業(yè)繳納土地出讓金的期限,規(guī)定可調(diào)整《出讓合同》約定的余下出讓價(jià)款的支付時(shí)間,最長(zhǎng)不超過(guò)六個(gè)月。

  此外,政府還放寬了新出讓地塊地價(jià)款支付期限和比例。規(guī)定對(duì)新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地,允許受讓人在12個(gè)月內(nèi)付清出讓價(jià)款,對(duì)起價(jià)總額在5億元以上或規(guī)模較大的地塊,其出讓價(jià)款支付期限最高可達(dá)18個(gè)月;允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內(nèi)應(yīng)繳的首付出讓價(jià)款(定金)調(diào)整至出讓價(jià)款總額的10%。

  然而,救市方案出臺(tái)后,市場(chǎng)反應(yīng)平淡。來(lái)自地產(chǎn)商和消費(fèi)者信息表明,穩(wěn)定房?jī)r(jià)、提升成交量——這兩大目標(biāo)都可能落空。

  購(gòu)房者為什么不買賬

  救市方案出臺(tái)3天后,在杭州舉辦的第15屆浙江房地產(chǎn)博覽會(huì)(下稱“房博會(huì)”)上,低迷的成交量,再次表明了消費(fèi)者的觀望情緒,并沒(méi)有因政府救市而減弱。

  房博會(huì)商品住宅總成交量?jī)H為408套,這一數(shù)據(jù)不到去年的一半。而此次參會(huì)的100余家房地產(chǎn)公司推出的可售房源,超過(guò)了1.6萬(wàn)余套,其中近過(guò)7成樓盤(pán)就在杭州。

  事實(shí)上,救市方案公布當(dāng)天,整個(gè)杭州也只售出了68套商品住宅。杭州透明售房系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,這一數(shù)字甚至比前一日還減少了23套。

  中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院總經(jīng)理張志杰向《中國(guó)新聞周刊》表示,此次救市方案的目標(biāo)之一就是穩(wěn)定價(jià)格,與購(gòu)房者意愿背離,同時(shí),一些地產(chǎn)商的打折行為又無(wú)不助長(zhǎng)購(gòu)房者的觀望情緒。因此,救市措施出臺(tái)后,市場(chǎng)反應(yīng)平淡亦在情理之中。

  “買漲不買跌”的心態(tài),仍然主導(dǎo)著杭州市購(gòu)房者的選擇。

  杭州,這個(gè)位于東南沿海的浙江省會(huì),是中國(guó)房?jī)r(jià)最高的城市之一。自2006年以來(lái),該市商品住宅均價(jià)長(zhǎng)期保持在10000元/平方米的水平,而主城區(qū)的均價(jià)則在20000元/平方米以上。

  高房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)普通市民的購(gòu)買力。杭州市城調(diào)隊(duì)的抽樣調(diào)查表明,2007年該市區(qū)居民戶均家庭總收入為24475元。這意味著,一個(gè)普通杭州三口之家,如果購(gòu)買90平米總價(jià)為90萬(wàn)元的房子,不吃不喝,也需要近40年的時(shí)間才能攢夠房款。

  中原地產(chǎn)近期的一份研究報(bào)告認(rèn)為,地方政府的救市措施其實(shí)僅給予了購(gòu)房者在交易過(guò)程中稅收補(bǔ)貼等很小一部分優(yōu)惠,但并未降低長(zhǎng)期整體購(gòu)房成本,短期內(nèi)不可能刺激有效需求釋放。

  此外,此次被視為對(duì)購(gòu)房者最大利好的放寬公積金政策,覆蓋的人群大都僅限于政府部門(mén)、事業(yè)單位和國(guó)企工作人員,而這類人群大都已經(jīng)擁有自住房,張志杰認(rèn)為,在當(dāng)前樓市前景不明的情況下,他們購(gòu)買二套房的動(dòng)力不強(qiáng)。

  救市方案同樣也提不起炒房客的胃口。

  眼下,房子找不到下家,已經(jīng)成了炒房客的一樁煩心事。據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù),截至今年9月底,杭州市主城區(qū)的空置的二手房接近3萬(wàn)套。而去年同期,這一數(shù)據(jù)尚不足5000套。

  此前,早在2007年,房?jī)r(jià)大漲時(shí),就已經(jīng)有一批炒房客獲利了結(jié),撤離杭州。業(yè)內(nèi)人士估算,即便按救市新政減免了近7成的交易費(fèi)用,但只有房?jī)r(jià)年漲幅超過(guò)10%的情況下,炒房客才有可能賺錢。

  這在當(dāng)前幾乎是異想天開(kāi)。據(jù)我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,10月中旬,杭州主城區(qū)二手房成交均價(jià)為11547元/平方米,環(huán)比前周下跌了近4%。此前,杭州二手房?jī)r(jià)格連續(xù)3個(gè)月下跌。

  “好多炒房的已經(jīng)被套住了,誰(shuí)還敢跟進(jìn)?”張志杰說(shuō),外地人來(lái)杭州購(gòu)房的熱情正在降溫。中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),也印證了張的說(shuō)法:2008年1月到8月,外地居民購(gòu)買了杭州市14%的商品住宅。而在前2年,這一比例最高時(shí)一度接近3成。

  地產(chǎn)商降價(jià)壓力大

  地產(chǎn)商降價(jià)可能性正在加大。

  張志杰說(shuō),救市方案中3條關(guān)于土地款延期交付和提前交地的規(guī)定,雖然減輕了地產(chǎn)商的資金壓力,但沒(méi)有從根本上解決地產(chǎn)商融資渠道單一的問(wèn)題。

  馬奕林,杭州市一家中等規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——盛德房地產(chǎn)有限公司的銷售總監(jiān),則透露,杭州市80%的地產(chǎn)商都存在資金缺口。馬對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,中小地產(chǎn)商的資金缺口尤為突出。

  目前,地產(chǎn)商對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)存在分歧。透明售房網(wǎng)近期的一項(xiàng)調(diào)查表明,超過(guò)5成的杭州房地產(chǎn)商看漲房?jī)r(jià),不到4成的則看跌房?jī)r(jià)。

  “看漲的就堅(jiān)持不降價(jià),看跌的就打折促銷。”杭州盛德房地產(chǎn)有限公司銷售總監(jiān)馬奕林說(shuō),如果不降價(jià),成交量仍然在地量盤(pán)旋,那么80%的地產(chǎn)商最多只能撐到明年初。

  囿于資金缺口,一些地產(chǎn)商選擇了降價(jià)促銷,這與政府的救市目標(biāo)相左。

  截至10月中旬,除萬(wàn)科3個(gè)樓盤(pán)外,公開(kāi)打折促銷的還有錢江國(guó)際SOHO、南北西岸等不到8個(gè)樓盤(pán)。但這些降價(jià)樓盤(pán)大部分位于近郊,杭州主城區(qū)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。

  在本次房博會(huì)上,參展的一些地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格,較之地產(chǎn)商的預(yù)期價(jià)格已經(jīng)下調(diào)。一位杭州地產(chǎn)商透露說(shuō),政府要求房博會(huì)參展樓盤(pán)不得打折促銷。此前第一個(gè)公開(kāi)打折的萬(wàn)科杭州分公司,也被主辦方勸退本次房博會(huì)。

  馬奕林稱,他主管的項(xiàng)目——“南北西岸”剛剛開(kāi)盤(pán),銷售價(jià)格原計(jì)劃在13000元/平方米以上,“但預(yù)計(jì)如果按這個(gè)價(jià)格開(kāi)盤(pán),銷售壓力肯定會(huì)非常大,銷售回款自然非常慢”,所以開(kāi)盤(pán)時(shí)把價(jià)格也大約下調(diào)了20%左右。

  一些資金雄厚的房地產(chǎn)公司,則選擇了推遲開(kāi)盤(pán),以等待樓市回暖,賣個(gè)好價(jià)錢。此次房博會(huì)上超過(guò)3成的樓盤(pán),僅做先期宣傳,并不發(fā)售。

  杭州最大的房地產(chǎn)公司——在香港聯(lián)交所上市的綠城集團(tuán),此次參展的3個(gè)高端樓盤(pán)目前已經(jīng)在建,綠城集團(tuán)副總經(jīng)理裘劍平對(duì)《中國(guó)新聞周刊》表示,開(kāi)盤(pán)預(yù)計(jì)最早也得在2009年后。裘認(rèn)為,目前消費(fèi)者的觀望情緒仍然很濃厚。

  中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一,在近期召開(kāi)的浙江房地產(chǎn)高峰論壇上公開(kāi)表示,“從目前的走勢(shì)看,全球性的經(jīng)濟(jì)減速對(duì)房地產(chǎn)本身的規(guī)律起著主導(dǎo)作用,房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復(fù),今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減。盡管一些地方陸續(xù)出臺(tái)了一些穩(wěn)定市場(chǎng)的措施,所以,今年后幾個(gè)月總的走勢(shì)還是緩慢下行!

  種種跡象表明,樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái),國(guó)家層面的房地產(chǎn)政策可能出現(xiàn)由緊向松的調(diào)整。

  顧云昌向《中國(guó)新聞周刊》透露,住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等部委正在制訂相關(guān)措施,但具體的政策出臺(tái)時(shí)間表尚不明確。但顧同時(shí)強(qiáng)調(diào),政府出手只是起到穩(wěn)定作用,不能改變大勢(shì)。地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來(lái)了。

  稿件來(lái)源:《中國(guó)新聞周刊》,作者:周政華

編輯:楊威】
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