樓市“新政”僅指明大方向,專家、市民關(guān)注研究操作細(xì)則,本報(bào)記者調(diào)查剖析幾個(gè)“待解懸念”——
國(guó)家日前頒布了一系列購(gòu)房?jī)?yōu)惠措施,其力度之大、措施之密集體現(xiàn)了國(guó)家保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、關(guān)注民生、拉動(dòng)內(nèi)需的決心。但由于政策只指明了一個(gè)大方向,在一些操作細(xì)則如銀行房貸這一塊仍有許多具體措施等待細(xì)化。因此,“新政”仍留存下了幾處疑點(diǎn)和懸念待解。
“待解懸念”1: 貸款利率七折實(shí)際操作可行嗎?
“今天有多位老客戶來網(wǎng)點(diǎn)詢問,已經(jīng)歸還部分房貸的業(yè)主能否享受7折利率。也有想買房的市民問,符合哪些條件可以獲得低于基準(zhǔn)利率30%的住房貸款。”深圳工行一家網(wǎng)點(diǎn)的理財(cái)師告訴記者,住房新政策一傳開,市民的電話就打進(jìn)來了,有的還親自到網(wǎng)點(diǎn)。關(guān)心的焦點(diǎn)主要是如何享受0.7倍貸款基準(zhǔn)利率的這一大優(yōu)惠。光大銀行深圳分行的有關(guān)人士也證實(shí),有不少客戶到網(wǎng)點(diǎn)了解貸款利率下調(diào)的政策。
存量房貸究竟能否享受0.7倍利率?下限利率又如何執(zhí)行?根據(jù)央行出臺(tái)的房貸新政,如果真按貸款利率打7折來辦,就會(huì)出現(xiàn)房貸利率還低過同期存款,出現(xiàn)了“存貸款利率倒掛”現(xiàn)象。
有銀行人士指出,首付兩成、利率下浮30%只是央行給出的一個(gè)下限,銀行未必完全遵照?qǐng)?zhí)行,而如果5年以上貸款利率下浮30%到5.229%,則比現(xiàn)行5年期存款利率5.58%還要低,銀行相當(dāng)于做虧本生意了。這也意味著,一向靠吃“存貸差”過日子的銀行,有可能要倒貼錢來支付存款客戶的利息了。因此,拿到優(yōu)惠利率的房貸客戶越多,銀行虧損就越嚴(yán)重。這也決定了能獲得最優(yōu)惠利率的不一定是大多數(shù)。
記者在深圳各大銀行采訪時(shí)了解到,銀行將按照國(guó)家政策降低利率并提高貸款成數(shù)。“一旦總行的文件下達(dá)到分行,我們就會(huì)跟進(jìn)。”而根據(jù)央行要求,金融機(jī)構(gòu)擁有自主定價(jià)權(quán)。部分商業(yè)銀行相關(guān)人士對(duì)記者表示,他們將遵循央行放松住房按揭貸款的精神,降低商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率,并調(diào)整最低首付款比例。對(duì)銀行而言,按揭貸款屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),是各家銀行間爭(zhēng)奪較為激烈的一個(gè)產(chǎn)品。即使在宏觀調(diào)控大背景下,仍舊是商業(yè)銀行愿意做大的蛋糕。
對(duì)于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分,央行新聞發(fā)言人稱,其利率調(diào)整主要取決于兩個(gè)因素:一是金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素的綜合評(píng)估;二是貸款合同對(duì)于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款,在綜合評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上,自主確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
業(yè)內(nèi)人士分析,這個(gè)自行確定的結(jié)果,極可能造成各家銀行為爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)引發(fā)的“混戰(zhàn)”。而銀行房貸人員也認(rèn)為,“貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,執(zhí)行起來還是比較困難。”
某國(guó)有銀行管理人士表示,金融機(jī)構(gòu)擁有更大的自主定價(jià)空間,可以對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款實(shí)行較高的利率,以主動(dòng)識(shí)別和防范金融風(fēng)險(xiǎn),但在實(shí)際操作中并不可行。因此他建議,各銀行間需對(duì)這項(xiàng)條款達(dá)成一項(xiàng)“價(jià)格聯(lián)盟”,以防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。
“救市關(guān)鍵是救二手樓市”
專家認(rèn)為深圳二手房交易將遠(yuǎn)超一手房交易應(yīng)盡快扶持
在此次國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)系列救市政策后,引起了社會(huì)的激烈爭(zhēng)論。前日,深圳舉辦了地產(chǎn)領(lǐng)袖縱論深圳樓市研討會(huì)。而與會(huì)的一些業(yè)界人士認(rèn)為,深圳的二手樓市場(chǎng)在救市中應(yīng)引起政府部門的高度關(guān)注。
廣東耕興律師事務(wù)所房地產(chǎn)資深律師張茂榮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說,首先,深圳樓市交易中二手樓所占比重越來越大。他說,早在2006年深圳二手房交易量已超過一手房,在深圳可開發(fā)土地日益減少的情況下,特區(qū)內(nèi)二手房交易必然會(huì)遠(yuǎn)超并最終取代一手房交易。其次,在一手樓、二手樓交易并存的情況下,受購(gòu)買能力所限,多數(shù)首次置業(yè)者都會(huì)選擇小戶型二手房做過渡,目前尚沒買房的持幣觀望族購(gòu)買對(duì)象大多為二手房。
“同時(shí),二手樓房?jī)r(jià)較一手樓低,且周邊配套設(shè)施齊全,生活方便,在一手樓盤日漸稀缺的情況下二手樓成為大多數(shù)置業(yè)者、投資客的首選!彼f,深圳移民城市特點(diǎn)決定了其人員的流動(dòng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他城市,由此促使深圳二手樓交易市場(chǎng)持續(xù)繁榮。從民意角度來看,二手樓交易不涉及開發(fā)商,可以消除大多數(shù)網(wǎng)友基于救市就是救開發(fā)商誤解下對(duì)救市政策的強(qiáng)烈抵觸情緒。
張茂榮指出,鑒于以上情況,僅僅指望通過降低交易稅收及房貸首付、利息等手段來恢復(fù)信心提升交易量并不現(xiàn)實(shí),而出臺(tái)直接針對(duì)二手樓交易的縮短營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限才是深圳救市能否取得成功的關(guān)鍵。
“待解懸念”2:何為“改善型普通自住房”?
在央行發(fā)布的房貸政策中有這樣一條界定,“對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求,金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持!比欢螢椤案纳菩推胀ㄗ宰》俊?如何界定“改善型”?一系列問題成為業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn),也成為政策解讀的第一難點(diǎn)。
在接受記者采訪時(shí),深圳銀行和地產(chǎn)界相關(guān)人士都表示,“這個(gè)說法的確很模糊!苯ㄐ猩钲谥袀(gè)貸中心一位負(fù)責(zé)人表示,不光是外界,就連銀行自己都還在就新政進(jìn)行研究。按這句話來看,首次購(gòu)買普通自住房還相對(duì)好理解一些,但“首次購(gòu)買改善型普通自住房”就不是那么明白了。這是否意味著之前貸款買過了房子,現(xiàn)在要“首次改善”,就一樣可實(shí)行優(yōu)惠利率了?如此一來,去年“9·27”房貸政策中嚴(yán)控“第二套房”的措施是否已發(fā)生了改變?
“應(yīng)該可以看做放松了‘第二套房’的貸款條件!鄙钲谑芯胖莘康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理黃小建說,之前的房貸政策對(duì)“第二套房”是一刀切,只要貸款買過房,再貸款買就都是第二套。而此次照字面來看,可以理解為之前買過一套面積較小或者居住條件不夠理想的房子,現(xiàn)在需要改善了,那么就有機(jī)會(huì)享受優(yōu)惠利率和兩成首付。“但改善型普通自住房怎么界定是個(gè)問題,怎么就算改善了?核定標(biāo)準(zhǔn)是什么?如果是面積,那么假如之前有一套面積很大的房改房,但居住環(huán)境條件都不好,再換商品房,這算不算改善呢?”他認(rèn)為,這一點(diǎn)仍需細(xì)化!爸挥袑(duì)這種概念清晰化了,才能有利于具體的操作!
也有銀行人士認(rèn)為,央行實(shí)際上對(duì)第二套房放寬了條件,但又只字未提“第二套房”,一方面應(yīng)是為打擊投機(jī)留下空間,另一方面則是為了避免在政策上形成明顯的前后抵觸,但事實(shí)上卻又形成了一定沖突。
對(duì)于普通住房、改善型普通住房和非普通住房的明確界定,銀行界人士普遍認(rèn)為,在央行沒有出具體實(shí)施細(xì)則之前,各行只有按照自己的理解來操作!氨O(jiān)管部門應(yīng)該出臺(tái)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn),例如多少平方米以下算普通住房!币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行人士向記者表示。
“待解懸念”3:夫妻各自買房如何判定?
而在記者調(diào)查中,不少市民對(duì)于目前第二套房能否“松綁”比較關(guān)注,市民謝小姐告訴記者說,國(guó)家應(yīng)該進(jìn)一步全面松綁第二套房來刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。她認(rèn)為,第二套房中也蘊(yùn)藏著很多真實(shí)需求,包括一家多口的居住問題、小房換大房等。
家住福田的姜先生上個(gè)月剛剛結(jié)婚,但目前的房子面積很小,一家四口人住在60平方米的房子里,顯得十分擁擠。他早已打算再購(gòu)置一套房子,看到本月22日出臺(tái)的救市措施后,更增加了他再次買房的決心。但在姜先生仔細(xì)閱讀相關(guān)政策后卻發(fā)現(xiàn),此次廣泛關(guān)注的房貸新政中并沒有關(guān)于第二套房的詳細(xì)規(guī)定。
他說,去年的“9·27”房貸政策之后,央行又出臺(tái)《補(bǔ)充通知》對(duì)第二套房進(jìn)行明確界定,當(dāng)時(shí)很多銀行都采用了“以家庭為單位”來判定,夫妻雙方被視為同一借款人。也就是說一對(duì)夫妻只要有一方貸款買過房,再買房就算第二套。但此次政策中未提及第二套房,自然就沒有涉及到這個(gè)貸款主體。那么現(xiàn)在夫妻雙方各自買房如何判定?
“這個(gè)我們也還要等通知。畢竟沒有明確說第二套房的政策改變了。但如果夫妻雙方貸款買兩套房,其中有一套屬于改善型普通自住房的話,是不是又能得到優(yōu)惠房貸了呢?”深圳某銀行個(gè)貸中心負(fù)責(zé)人稱,分行仍需等待央行和總行的執(zhí)行細(xì)則。 (高申現(xiàn))
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