財政部新聞辦公室10月22日發(fā)布10條有關加大資助困難學生、優(yōu)撫救濟、住房保障等方面的政策。其中對房地產(chǎn)行業(yè)而言,最為重要的是居民首次購房契稅下調至1%%;購房首付比例下降為20%%;對首次購房的給予更大金融支持。
應該說降低稅費和首付款比例一直為市場所期待,但兩項政策如此快的同時出臺,還是在一定程度上超出了市場的預期。政府在如此關鍵時刻當機立斷,重拳救市充分表明了政府在后一階段維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的決心。
新政策影響測算
對于首次購房者:假設購買總價為100萬的普通住房,采取等額還本付息。首付20%%,即20萬。公積金貸款20萬(假設單身,且沒有補充公積金),剩余60萬采用商業(yè)貸款,分25年還清。通過測算,新政策下每月還款減少437.79元,總計還款減少13.13萬元。靜態(tài)考慮,節(jié)省的房價款占總房價款的13.13%%。
對于二次購房者:假設消費者購買總價為100萬的普通住房,取等額還本付息。舊政策下首付40%%,即40萬。公積金貸款20萬,剩余40萬采用商業(yè)貸款,分25年還清。為了便于比較,新政策下我們同樣假設首付40萬,那么在首付一致的條件下,新政策下每月還款減少412.50元,總計還款減少12.86萬元。靜態(tài)考慮,節(jié)省的房價款占總房價款的12.86%%。
通過測算,我們看到新政策在一定程度上減少了購房者在購房成本。很有可能在未來一段時間激發(fā)更多的購買欲望。該救市政策對房地產(chǎn)的支持力度要遠遠大于之前的降息。
政策拐點來臨行業(yè)拐點尚需觀望
本次政府的救市措施可以明確理解為一次地產(chǎn)政策拐點。之前對房地產(chǎn)的嚴厲調控,在今后的一段時間都不會出現(xiàn),更多的政策是維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。由于政策推行后本身具有一定的時滯性,往往在三到六個月之后才能見到效果。因此,目前行業(yè)拐點是否真正來到還需進一步觀察。我們預計最早在09年下半年市場才能真正有所起色,短期內繼續(xù)維持對行業(yè)的“謹慎推薦”評級。在政策拐點明顯的條件下,我們認為房地產(chǎn)板塊在今后將存在短期交易性機會,建議關注超跌、績優(yōu)股,推薦濱江集團(002244)。
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