國家近期出臺了一系列政策來降低群眾購房負(fù)擔(dān),并希望以此保障居民住房。值得注意的是,期待住房消費來拉動投資并不可靠;另一方面,保障居民住房和居民的保障性住房不能混同,否則極可能導(dǎo)致政策誤操作,引發(fā)房產(chǎn)泡沫和金融風(fēng)險,背離良好的政策愿望。
具體而言,保障性住房是個非常狹小的概念,而保障居民住房的覆蓋面則要寬泛得多。筆者以為,長期內(nèi)要實現(xiàn)保障居民住房需求的目的,至少應(yīng)從如下三點著手改變傳統(tǒng)政策思路:
首先,徹底改變房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位。支柱產(chǎn)業(yè)應(yīng)能夠支撐、拉動整個國家經(jīng)濟和社會的可持續(xù)發(fā)展,但世界上除了香港等少數(shù)地域狹小的國家或地區(qū)外,主流國家中均沒有將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱性產(chǎn)業(yè)。在美國的正常年份,如1992、1997年,房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占所有產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值之比分別為0.95%、0.94%。
世界經(jīng)濟史上,大國之中,只有憑制造業(yè)信息產(chǎn)業(yè),支撐和帶動了現(xiàn)代化發(fā)展的案例,尚沒有依靠“蓋房子”把國家?guī)нM現(xiàn)代化的道路。這是因為前者不僅帶來產(chǎn)品,同時還刺激科技進步,提高效率,形成獲取巨大利潤和擴大再生產(chǎn)的良性循環(huán),實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。而房價作為資產(chǎn)價格,一旦上漲超過一定限度,將會影響國家產(chǎn)業(yè)政策實施。
其次,嚴(yán)格限定保障性住房概念范圍。經(jīng)濟問題應(yīng)該大部分通過市場方式、利用市場機制來加以解決,市場解決不了的由政府解決。屬于保障居民住房計劃中的限價房和經(jīng)濟適用房不應(yīng)納入政府埋單的保障性住房范疇,否則將對商品房市場形成人為切割、多軌并行,產(chǎn)生排隊和黑市交易現(xiàn)象。
最重要的,限價房和經(jīng)濟適用房由于仍具有商品性質(zhì),價格仍遠(yuǎn)離中低收入家庭的支付能力,所謂優(yōu)惠政策并不能使中低收入群體得到實惠。反倒可能成為腐敗和權(quán)力尋租的空間。
第三,建立中央、地方兩級政府激勵相容的土地出讓利益分成政策。簡言之,無外兩條路,一是改革地方官員的考核制度,減弱投資拉動數(shù)字增長的影響,尤其從民生問題的解決效果來考核地方政績;二是改革土地收益制度,重新確定土地批租和房地產(chǎn)稅收在中央和地方間的合理比例,消除地方政府推動房價上漲的積極性。
新加坡等國經(jīng)驗表明,廉租房的供給每增加5%,就會迫使非保障性住房領(lǐng)域的房價下降3%,反之,則會同比推動房價上漲。這無疑給我們提供了某種啟示:落實保障性住房計劃,推動廉租房建設(shè),不僅可以直接為中低收入者提供住房,還可以推動保障居民住房計劃的落實。
因此,金融、稅費等領(lǐng)域的新政之外,要達到全面貫徹住房保障政策意圖的目的,至少還需要前述三策的落實,即擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置,明晰保障性和商品性住房的邊界,解決地方政府行政動力。否則,一味頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳,把市場結(jié)構(gòu)性矛盾等器質(zhì)性問題當(dāng)作信心不足等表面問題,看起來利好滿天飛,其實無助于解決中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題。(沈洪溥 中國信達資產(chǎn)管理公司風(fēng)險研究中心研究員)
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