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評(píng)論:解決住房難題關(guān)鍵不在降房?jī)r(jià)

2008年10月23日 08:51 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  安居,是起碼的民生要求,雖然地方政府沒(méi)有能力、也沒(méi)有必要做到“居者有其屋”,但是,居民住房,是地方政府應(yīng)該提供的基本公共物品,如果地方政府能拿出資金救樓市,就應(yīng)該拿出資金建造更多的廉租房,這是當(dāng)前解決住房困難的關(guān)鍵。

  降低過(guò)高的房?jī)r(jià),是時(shí)下民眾強(qiáng)烈的期盼。今年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新變化,一方面成交量逐漸萎縮,多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成銷(xiāo)售目標(biāo),另一方面成交價(jià)卻滯漲。房?jī)r(jià)似乎處于下跌的緊要關(guān)頭。但是,最近一些地方政府紛紛推出各種救樓市措施,并得到有關(guān)部門(mén)的鼓勵(lì)和默許。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查表明,多數(shù)人對(duì)這樣的救市措施持反對(duì)或不理解的態(tài)度。

  部分地區(qū)和城市的房?jī)r(jià)偏高,有復(fù)雜的歷史和制度原因。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較特殊。同樣是購(gòu)買(mǎi)住房,價(jià)格卻非同一,有人是通過(guò)單位,以成本價(jià)或者房改價(jià)購(gòu)買(mǎi),這些人通常是一個(gè)城市的主流人群。而本地的其他人群,如低收入者和新畢業(yè)生,就不得不與外地的高收入者,爭(zhēng)購(gòu)所剩不多的而且地處相對(duì)偏僻的住房。這些房子并不是以他們認(rèn)為合適的價(jià)格出售,而是以拍賣(mài)的方式,出價(jià)高者先得。能以市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)房的,實(shí)為高收入者。所以,住房困難的出現(xiàn)與市場(chǎng)化不徹底有關(guān)系。

  房?jī)r(jià)高,還有制度性原因,地價(jià)節(jié)節(jié)攀升是房?jī)r(jià)逐漸高企的重要因素。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,在獲得土地的使用權(quán)時(shí),必須向各當(dāng)?shù)卣患{土地出讓金,土地出讓金是地方政府自有資金的重要來(lái)源。1994年實(shí)行分稅制改革,在劃分中央地方職能的同時(shí),也將稅種劃分為中央稅、地方稅和中央地方共享稅。地方政府有限的收入與其承擔(dān)的越來(lái)越多的職責(zé)嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng),于是越來(lái)越倚重土地收入。在這個(gè)意義上,房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系密切,所以,地方政府的救樓市行為也是可以理解的。

  與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收,一部分是向房地產(chǎn)企業(yè)征收的,一部分向購(gòu)房者征收。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)征收的主要是營(yíng)業(yè)稅,而且營(yíng)業(yè)稅最大的稅目之一正是房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入;涉及購(gòu)房者稅種的主要是契稅、印花稅等。與房地產(chǎn)有關(guān)的稅,幾乎全是地方稅。稅收是相對(duì)規(guī)范的,而包括在房?jī)r(jià)里的收費(fèi)項(xiàng)目,很難有準(zhǔn)確的統(tǒng)計(jì),不過(guò)可以肯定的是,收費(fèi)項(xiàng)目比較多。

  所以,降低稅收和收費(fèi),能在一定程度上起到降低房?jī)r(jià)的作用,值得購(gòu)房者歡迎。在當(dāng)前的敏感時(shí)刻,降低稅費(fèi)是既積極又穩(wěn)妥的手段。它向購(gòu)房者傳遞了一個(gè)信號(hào),即政府希望更多人能夠買(mǎi)得起住房,同時(shí),也向投資者表明,政府不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷,降低營(yíng)業(yè)稅也減輕了開(kāi)發(fā)商的部分資金壓力,對(duì)增加房地產(chǎn)投資是一種鼓勵(lì)。

  但是,由于相反因素同時(shí)作用,房?jī)r(jià)的僵持狀態(tài)還會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間,這可能既讓開(kāi)發(fā)商失望,又讓持幣觀(guān)望的購(gòu)房者失去耐心。一方面,金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響正在顯現(xiàn),CPI的逐月走低,表明包括購(gòu)買(mǎi)住房在內(nèi)的總需求正在下降,這種下降保證房?jī)r(jià)不會(huì)明顯上漲,而最近的住房稅費(fèi)下調(diào)的主旨,也在于減輕居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)。同時(shí),畢竟金融危機(jī)的源頭是住房?jī)r(jià)格的大幅度回落,因此,管理部門(mén)和地方政府可能會(huì)出于金融穩(wěn)定的考慮,出臺(tái)若干外在表現(xiàn)為抑制房?jī)r(jià)下跌的舉措。所以,開(kāi)發(fā)商希望的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲,以及消費(fèi)者希望的房?jī)r(jià)會(huì)大幅回落都不太現(xiàn)實(shí)。

  既然商品房?jī)r(jià)格過(guò)高,暫時(shí)承受不起,購(gòu)房者自然把希望寄托在經(jīng)濟(jì)適用房上。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房包含的土地出讓金以及各種稅費(fèi)要大大低于普通商品房,所以?xún)r(jià)格要低一些,不過(guò),價(jià)格低也是相對(duì)的。以北京市為例,北京最新開(kāi)工的迄今建筑面積最大的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)項(xiàng)目,價(jià)格為每平方米5000元。這個(gè)項(xiàng)目的位置比較偏僻,5000元價(jià)格與該位置附近的普通商品房的價(jià)格差距并不大。購(gòu)買(mǎi)一套房子也需要四五十萬(wàn)元。經(jīng)濟(jì)適用房真正能解決的,是中等收入家庭的住房問(wèn)題,而非低收入以及困難群體的住房問(wèn)題。

  那低收入者的住房問(wèn)題如何解決呢?在短期,只能通過(guò)廉租房,因?yàn)橛姓难a(bǔ)助,幾乎人人都可以承受,F(xiàn)在各個(gè)地方政府明顯加大了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度,這是很可喜的變化,對(duì)于緩解住房困難功不可沒(méi)。但是,對(duì)于更能從根本上解決低收入和困難群體住房問(wèn)題的廉租房,力度卻顯得不夠,這是令人遺憾的。

  安居,是起碼的民生要求,雖然地方政府沒(méi)有能力、也沒(méi)有必要做到“居者有其屋”,但是,居民住房,是地方政府應(yīng)該提供的基本公共物品。因此,如果地方政府能拿出資金救樓市,就應(yīng)該拿出資金建造更多的廉租房,這是當(dāng)前解決住房困難的關(guān)鍵。

  在長(zhǎng)期,解決住房問(wèn)題,還要靠降低經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格。地方政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房,本身就是在讓利于民,“利為民所謀”,政府何不加大些力度,把更多的利益讓給百姓。如果經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格能讓低收入者承受得起,以此為參照的商品房?jī)r(jià)格就會(huì)自然回落到正常水平,房地產(chǎn)市場(chǎng)才迎來(lái)真正的繁榮,為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供更大的支持。(作者:王福重)

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