“單純的注資救市方式無法解決房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的根本問題!18日,一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的報(bào)告表達(dá)了對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的態(tài)度。這份《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》認(rèn)為,需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期,這個過程可能比一般預(yù)想更為漫長。
今年開始,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的消息就開始不斷出現(xiàn),隨之而來的種種爭論一直沒有停止過。房價(jià)會不會大跌?房地產(chǎn)企業(yè)會不會大量倒閉?銀行會不會形成大量呆壞賬?
房地產(chǎn)資金缺口有多大
《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所做。該報(bào)告課題組成員魏偉表示,今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達(dá)6730億元,房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年將開始集中體現(xiàn)。
從來源看,房地產(chǎn)商的資金主要來自開發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預(yù)付款、按揭和土地轉(zhuǎn)讓收益等方面。
從魏偉的分析數(shù)據(jù)看,整個行業(yè)的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口尚不明顯,2006年資金基本處于平衡狀態(tài)。而在2007年,房地產(chǎn)市場達(dá)到了一個高峰,非但沒有缺口,反而有2606億元的盈余。
進(jìn)入2008年,開發(fā)商自籌資金和開發(fā)貸款同比仍有較快增長,但其余類型的資金來源增幅停滯不前。今年上半年,行業(yè)的資金缺口為528.48億元。
但魏偉認(rèn)為,真正的情況遠(yuǎn)沒有上半年數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀。原因在于,2008年前兩個季度,房價(jià)尚處于上漲期,銷售雖有回落,但利潤率回落并不顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達(dá)到了去年全年貸款數(shù)額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化,房價(jià)的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。
“目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中,除自籌資金外,開發(fā)貸款增速不斷下降,其余資金來源方式則已明顯萎縮,可見房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂觀。”魏偉表示。
降價(jià)是惟一救命稻草嗎
在魏偉看來,銀行貸款減少和銷售下降是房地產(chǎn)業(yè)資金來源緊張的根本原因。
“先有需求空缺,然后才有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺!蔽簜フf。他認(rèn)為,2006年下半年之后,商品房價(jià)格和土地價(jià)格上漲過快,行業(yè)銷售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開始脫節(jié),這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。2007年下半年開始,經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)下滑,通脹陰影未去,使得房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行背景發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場反應(yīng)相對遲緩,土地儲備和在建新面積較大,現(xiàn)金流平衡壓力發(fā)生根本轉(zhuǎn)折。
“宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的下行,使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整周期比預(yù)想的更長,股市和房市的低靡使消費(fèi)者購買力至少折損3萬億元以上。需求空缺的情況有可能隨著宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的惡化進(jìn)一步蔓延。”魏偉說。
那么房地產(chǎn)行業(yè)資金的巨大缺口會對房價(jià)產(chǎn)生怎樣的影響?《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》認(rèn)為,價(jià)格下跌是預(yù)期之中的事。
報(bào)告中的數(shù)據(jù)顯示,2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價(jià)格環(huán)比出現(xiàn)下滑,到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑,是當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價(jià)格跌幅最大的城市。
上海的情況雖然略好于深圳,但從2008年2月起,房價(jià)上漲的勢頭已經(jīng)停止,7月房地產(chǎn)銷售價(jià)格開始出現(xiàn)下滑。
北京地區(qū)的房價(jià)略顯堅(jiān)挺,但是到2008年6、7月,房價(jià)環(huán)比上漲停止。
“從以上跡象看,房價(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕,而不是接近尾聲。”魏偉說。全國主要城市房價(jià)上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯,關(guān)鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下,需求面迅速下滑,決定了價(jià)格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
報(bào)告認(rèn)為,目前價(jià)格調(diào)整仍不充分,市場仍在等待房價(jià)和地價(jià)的公開下跌,而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房價(jià)將面臨十年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
在魏偉看來,房地產(chǎn)市場需求的下降是導(dǎo)致資金缺口的主要原因!耙虼藛渭兎潘摄y根‘救市’是不可取的!币窘鉀Q這個問題,要么大幅增加居民收入,要么就只能是降價(jià)。從目前看,大幅度提高居民收入的可能性很小,降價(jià)將是有效的解決方法。
房地產(chǎn)市場并不悲觀
盡管報(bào)告比較悲觀,但湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理并不這么看。他認(rèn)為,雖然全球整體經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)衰退跡象,但只要中國在政策、市場、操作層面回歸理性,中國的經(jīng)濟(jì)能夠保持適度的增長,中國房地產(chǎn)市場在未來幾個月內(nèi)能夠穩(wěn)定增長。
方明理認(rèn)為,適當(dāng)?shù)膬r(jià)格回調(diào)是對的,但是光靠個別企業(yè)的降價(jià)行為,對整個的中國房地產(chǎn)市場、對整個的中國經(jīng)濟(jì)增長沒有好處。個別的企業(yè)看上去好像跑贏了大市,走在前面,但卻打擊了消費(fèi)者的信心。要適當(dāng)?shù)幕卣{(diào),但是在輿論引導(dǎo)方面要給消費(fèi)者一個好的預(yù)期。
“我擔(dān)心的是,如果繼續(xù)維持這樣的局面,而且不斷擴(kuò)大它的負(fù)面影響,將來整個中國的樓市面臨極大的危機(jī)!狈矫骼碚f。(李松濤)
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