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　　今年以來(lái)，由于受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，隨著有些地方的房?jī)r(jià)下跌，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)提到議事日程，不僅央行及銀監(jiān)會(huì)下達(dá)不少相關(guān)的文件，也要求各商業(yè)銀行就房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化進(jìn)行內(nèi)部的“壓力測(cè)試”，即假設(shè)房?jī)r(jià)下跌至一定幅度對(duì)個(gè)人住房貸款不良率構(gòu)成的影響。上海有銀行測(cè)試結(jié)果顯示，如果房?jī)r(jià)下跌20%，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)40%，個(gè)人房貸不良率將上升約40%。這種結(jié)果對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估有多少影響可以不討論，但至少表明管理層對(duì)問(wèn)題的重視。因此，面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將全面的理性回歸，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有多高，是不是像有人所言的那樣，“房地產(chǎn)死，銀行先死”。本文就房地產(chǎn)的信貸情況來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)下跌對(duì)國(guó)內(nèi)銀行體系的影響。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下跌對(duì)國(guó)內(nèi)銀行體系有多大的風(fēng)險(xiǎn)，我們可以從三個(gè)方面來(lái)分析：一是住房抵押物的風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)；三是個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

　　可以說(shuō)，如果房?jī)r(jià)向下調(diào)整不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)�，就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款主流是土地抵押貸款。而土地價(jià)格迅速下降，必然會(huì)讓土地抵押物價(jià)值下跌。這不僅把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露出來(lái)，也會(huì)把銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)限放大。比如，如果一塊土地在高位時(shí)評(píng)估市值為1億元，銀行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)為60%，這樣，房地產(chǎn)開發(fā)商就能夠從銀行獲得貸款6000萬(wàn)元。但是當(dāng)土地的價(jià)格下跌50%時(shí)，這塊土地的抵押價(jià)值只是3000萬(wàn)元。這時(shí)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)就完全被暴露出來(lái)。這既是房地產(chǎn)開發(fā)商把銀行捆綁在一起的理由所在，也是目前一些國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行開始減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的原因。

　　對(duì)于住房抵押的貸款，目前是國(guó)內(nèi)銀行體系面臨風(fēng)險(xiǎn)較高的一部分。如果以7月底人民幣貸款余額29萬(wàn)多億元，住房作為抵押物的貸款所占比重為50%估算，那么就有14萬(wàn)億元以上的貸款處于房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)中。但是，這部分住房抵押貸款如果是在2007年以前抵押的貸款，那么這部分抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)低一些，因?yàn)椋?006年末房地產(chǎn)的價(jià)格還沒(méi)有上漲過(guò)快。風(fēng)險(xiǎn)高的只是在2007年以后的貸款，而2007年的商業(yè)銀行貸款總額為36300萬(wàn)億元，2008年上半年商業(yè)銀行貸款為24525億元，除下商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)貸款2007年11261億元，2008年上半年為3988億元，這部分抵押貸款估計(jì)在45000億元左右。所以，這部分處于高風(fēng)險(xiǎn)的住房抵押物貸款中，所占整個(gè)銀行貸款的比重大致在15%左右。也就是說(shuō)，如果房?jī)r(jià)下跌一半，這部分抵押貸款可能有23000億元面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商的銀行貸款。從央行2008年二季度貨幣政策報(bào)告來(lái)看，到2008年6月底，全國(guó)商業(yè)銀行本外幣貸款余額為30.86萬(wàn)億元，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額5.2萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的16.8%)，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.95萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的6.35%左右)，個(gè)人住房按揭貸款余額為3.3萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的10.5%左右)。也就是說(shuō)，到6月底，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額只有1.95萬(wàn)億元，占銀行體系貸款余額的比重也不高(因?yàn)�，其中�?006年底以前的貸款)。隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀政策出臺(tái)，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行也開始慢慢地收緊對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸政策，以降低房地產(chǎn)對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)。

　　關(guān)于個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，最近新聞媒體上出現(xiàn)的所謂“斷供”事件，個(gè)人住房按揭貸款對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)被無(wú)限夸大。一是斷供是這類貸款的個(gè)別事件，根本就沒(méi)形成全國(guó)性的斷供潮；二是在目前中國(guó)法律制度下，即使有居民還按揭貸款有問(wèn)題，自住性消費(fèi)的居民也不愿斷供，因?yàn)檫@樣做的代價(jià)太高。

　　對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款對(duì)銀行體系的影響來(lái)看，從央行2008年二季度貨幣政策報(bào)告來(lái)看，到2008年6月底，個(gè)人住房按揭貸款余額為3.3萬(wàn)億元(占整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系貸款總額的10.5%左右)。也就是說(shuō)，如果最為極端的情況出現(xiàn)，假定這些個(gè)人按揭貸款都為不良貸款，那么整個(gè)國(guó)內(nèi)銀行體系不良率也只是增加10%，它對(duì)國(guó)內(nèi)銀行體系不會(huì)造成巨大影響(國(guó)內(nèi)銀行體系不良率最高時(shí)曾達(dá)到40%)。但這是根本就不可能的事情。

　　還有，對(duì)于國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款來(lái)說(shuō)，不良率的高低還與國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有關(guān)。房?jī)r(jià)上漲幅度越大，銀行貸款的不良率就越低；在房?jī)r(jià)下跌時(shí)，房?jī)r(jià)下跌幅度越大，個(gè)人住房按揭貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)就越高。比如說(shuō)，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲最快的一年是2007年。而2006年個(gè)人住房按揭貸款余額2.27萬(wàn)億元，2007年個(gè)人住房按揭貸款增加8699億元左右，2008年前二季度個(gè)人住房按揭貸款增加2154億元。在這里，個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的只是10853億元。因?yàn)?盡管目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格在下跌,但是,當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格要跌到2006年底之前是不容易的。也就是說(shuō)，這部分的個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，但該貸款占整個(gè)銀行體系貸款總額不足3%。而2006年以前個(gè)人住房按揭貸款，由于那個(gè)時(shí)候房?jī)r(jià)水平低，國(guó)內(nèi)整體房?jī)r(jià)水平要降低到2006年底以前的水平還有不少距離，更何況有30%按揭貸款首付。因此，就目前的情況來(lái)說(shuō)，這些個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)是太高。

　　從以上分析看到，與住房?jī)r(jià)格變化有關(guān)的銀行資產(chǎn)大約在7萬(wàn)億元左右，這些銀行信貸資產(chǎn)占整個(gè)商業(yè)銀行貸款的23%左右。如果扣除抵押物，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格下跌對(duì)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)更是會(huì)下降。再加上目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)住房按揭貸款沒(méi)有證券化，因此，即使房?jī)r(jià)大幅下跌，對(duì)國(guó)內(nèi)銀行體系的沖擊仍然不會(huì)太大。只不過(guò)在目前的高房?jī)r(jià)下，管理層要對(duì)房地產(chǎn)泡沫對(duì)銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)密切關(guān)注，并根據(jù)市場(chǎng)變化的情況，不斷地制定減少或規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)的政策。

　　(易憲容 作者為本報(bào)專家組成員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)