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　　都說樓市是一本難念的經(jīng)，此話不假。尤其是對普通的市民來說，真是想起來就窩火、念起來就頭疼。福利分房取消了，級別、工齡、家庭人口全不重要了，大家都可以到市場上去買自己喜歡的房子，這當然是好事啦�？墒侨藗兒芸彀l(fā)現(xiàn)，樓市可不是一個好玩的地方！從1998年開始，房價先是原地活動熱身，接著小步快跑，接著大步飛奔，最后竟然騎上一匹脫韁的野馬，跑得無影無蹤了。留下一群望房興嘆的購房者，攥著一把鈔票，目瞪口呆。

　　盡管如此，對大多數(shù)人來說，房子總是要買的�，F(xiàn)在國家提出要全面建設(shè)小康社會，而“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，人均30平方米的目標，好多家庭還未達到。進城的農(nóng)民要有個遮風(fēng)避雨的房子，結(jié)婚的青年要有個溫馨浪漫的“愛巢”，腰包鼓起來的先富者要搬出“茅屋”住“華廈”……

　　雖然那個明星般頻頻出鏡的開發(fā)商王石語重心長地告訴年輕人：40歲以前最好不要買房子；雖然很多滿腹經(jīng)綸的專家學(xué)者引歐據(jù)美地教育國人：居者有其屋的“有”不一定非是擁有產(chǎn)權(quán)，租住也是“有”嘛。然而，有幾個中國人會聽他們的這番“忠告”呢？40歲才去買房，老婆不早把我甩了？一輩子住別人的房子，你當我是生活在美國呀？中國人的傳統(tǒng)就是買房，中國人面臨的現(xiàn)實就是買房！所以啊，閑扯的話少說，多聊聊買房的事兒才是正題：樓市現(xiàn)在怎樣了？樓市將來會怎樣？啥時候要捂緊錢包不放松？啥時候要該出手時就出手？這些疑問，對購房者來說，都是大問題，一定要搞明白才行。

　　對開發(fā)商來說，問題同樣很多：銷售量上不去怎么辦？政府會不會救市拉我們一把？

　　趁著現(xiàn)在奧運會也結(jié)束了，樓市這本經(jīng)又要被人們拾起來念下去的當子，我們就來和各位一起，關(guān)注一下鄭州的樓市。晚報記者 盧志峰

　　相持不下博弈中

　　所謂市場，就是買賣雙方的交易。房地產(chǎn)市場，也就是樓市，按照消費者通常的理解，當然就是購房者和開發(fā)商之間圍繞房屋的交易。這種交易目前的形勢是怎樣的呢？一言概括之，叫做：購房者持幣觀望，開發(fā)商苦撐待變。樓市的這一情勢，全國皆然，鄭州也不例外。

　　有數(shù)字為證：所謂持幣觀望，就實際交易量來說，今年前6個月，鄭州市商品房實際銷售套數(shù)28669套，比去年同期減少25.94%，實際銷售面積305.44平方米，比去年同期減少29.19%。二手房的交易情況同樣冷淡，今年1～6月，鄭州市共成交二手房5745套，比去年同期減少28.48%，成交面積50.56萬平方米，比去年同期減少27.53%。就購房者的購房意向來說，本地一家媒體7月份進行了一次網(wǎng)上調(diào)查，在問及“您打算何時購房”時，被調(diào)查者中打算年內(nèi)買房的占21%，打算明年買房的占25%，打算后年買房的占19%，打算3年之后再買房的占31%。從這些數(shù)據(jù)來看，觀望情緒之嚴重，已經(jīng)盡在不言中了。

　　所謂苦撐待變，指的是在商品房交易量持續(xù)下降的情況下，其銷售價格卻持續(xù)上升。仍以今年上半年為例：各月的商品房銷售均價分別為：3771元、3836元、4048元、3798元、3905元、4386元。6個月中，4個月的價格環(huán)比上升，上升幅度最高達15.63%。整個上半年的均價為3963元／平方米，比去年同期增長了19.76%，綜合比較，增幅已高出全國平均水平。銷售不暢，資金鏈面臨斷裂，價格卻不降反升，賣方硬撐待變的心態(tài)，已是昭然呈現(xiàn)。

　　購房者盼著開發(fā)商撐不住了降價，開發(fā)商盼著購房者等不及了出手，雙方的這場博弈形成了相持不下的局面。

　　主動優(yōu)惠找出路

　　房要買，樓要賣，僵在那兒也不是個辦法。打破僵局，關(guān)鍵是要調(diào)整博弈的思路、調(diào)整對局的觀念。樓市只要存在下去，買賣雙方既對立又統(tǒng)一，就誰也離不開誰。因此，“零和”早就該拋棄了，“雙贏”才是共存之道。

　　問題是，誰先作出調(diào)整？

　　毫無疑問，當然是開發(fā)商！為什么呢？因為你的所得就是購房者的所失，因為那么長時間以來，你得到太多而購房者也失得太多了嘛。況且，眼見政府對“救市論”不理不睬，你那“俯臥撐”能一直撐下去嗎？再說，和購房者硬挺，“光腳的不怕穿鞋的”，這一點可要考慮到。所以，在這個時候總要采取點主動為好。

　　主動做什么呢？很簡單，就是優(yōu)惠或者降價！從今年上半年的情況看，不少開發(fā)商已經(jīng)開始采取打折、優(yōu)惠等措施，試圖以讓利的方式促進銷售。這雖然是一個良好的開端，但是還很不夠，還不足以對市場形成強烈的刺激。北京傳來的消息說：目前京城眾多打折促銷的樓盤銷售情況非常一般，有兩批折扣點很高的房源甚至兩個月沒有售出紀錄。本地的調(diào)查也顯示：78%的購房者表示不會被開發(fā)商的優(yōu)惠、打折、墊首付、貼息等促銷措施打動。

　　千呼萬喚始出來，就不要再猶抱琵琶半遮面了，素面朝天，定會立竿見影。這不，7月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)又出來了，房價回調(diào)，比6月大跌500多元，成交量也立刻跟著回升。再舉個個案，農(nóng)業(yè)路上的一個樓盤，公認位置好、品質(zhì)高，沒想到卻以每平方米4580元的價格開盤，當天就受到熱烈追捧。可見，對開發(fā)商來說，出路總是有的，辦法也總是有的，關(guān)鍵還是個認清現(xiàn)實、調(diào)整心態(tài)的問題。

　　性價之比很重要

　　光有價格的降低還遠遠不夠，購房者會問：樓房的質(zhì)量會不會也隨之下降呢？近兩年來，在鄭州市場上，涉及房屋質(zhì)量問題的投訴有“回潮”的跡象，讓人憂心。汶川地震后，購房者對這個問題更加關(guān)注了。一位銷售代理商深有感觸地告訴記者，現(xiàn)在，人們在關(guān)注房價的同時，非�？粗胤课莸馁|(zhì)量，在看房過程中，很多客戶多次詢問房屋質(zhì)量問題。

　　事實上，質(zhì)量問題只是房屋性價比程度的一個方面。性價比是指一個樓盤性能與價格的比率，它是衡量一個樓盤質(zhì)量高低最實在的指標。一般而言，樓盤的性能主要指的是樓盤的“綜合素質(zhì)”，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、配套、景觀設(shè)計、物業(yè)管理等，這個概念目前已成為購房者選擇目標樓盤的一個非常重要的指標。一座房子，不僅要讓老百姓買得起，還必須是好房子。老百姓攢點錢不容易，房子可以說是所有家庭支出中最大宗的一筆了，那么多的錢花出去，如果不能物有所值，再溫和的人也是要罵娘的。這就需要開發(fā)商今后要更多地在產(chǎn)品本身上下工夫。

　　剛才我們講了房屋的價格，現(xiàn)在又講了房屋的品質(zhì)，這兩條加起來，其實就等于是民生地產(chǎn)的主要內(nèi)容了。房地產(chǎn)業(yè)要想作為一個可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中立足，房地產(chǎn)市場就必須走向健康和諧，而健康和諧的方向只有一個，那就是民生。

　　量力而行去買房

　　民生地產(chǎn)關(guān)注的重點，就是購房者的真實需求。購房者作為樓市博弈的一方，在房地產(chǎn)市場由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，又該如何根據(jù)自身的需求，把握市場機會，實現(xiàn)置業(yè)的目的呢？

　　首先我們按購房目的把購房者分為自用者和投資者，對于后者，鑒于現(xiàn)在國家已出臺了種種政策予以限制，而且，深圳、上海等一線城市炒房客現(xiàn)在面臨的困境也給予了投資者深刻的警示，在目前這種形勢下，他們實在是不適于入市的。對于這部分購房者，我們暫且不去考慮。占據(jù)樓市主流的，還是那些以自住為目的的購房者。這部分購房者以工薪階層為主，手頭的錢不多，也許剛具備支付能力，也許要靠東挪西借才交得起首付，價格是他們最關(guān)心的。

　　經(jīng)常有開發(fā)商在議論，什么樣的價位才能引得購房者出手呢？也經(jīng)常有購房者提出，價格降到什么水平我才可以入市呢？要想理性地做出選擇就必須排除“天花板效應(yīng)”和“地板效應(yīng)”兩種心態(tài)。前者是對開發(fā)商說的，開發(fā)房產(chǎn)就是為了盈利，房價嘛，當然越高越好�？墒歉哌^了頭，脫離了消費者的支付能力，事情就會走向反面。后者是對購房者說的，房價當然越低越好，可是，如果低至不足以抵消成本了，恐怕開發(fā)商也不會干。因此，判斷什么水平的房價才是適宜的，應(yīng)當有一個理性的態(tài)度，每個購房者的具體情況不同，對自己要買什么樣房子的要求也不同，這就要結(jié)合自身的收入、支付能力來判斷。在房價開始進入下降通道的情況下，人人都想著抄底，但這“底”，委實不是那么容易抄的。所以，量力而行才是最重要的原則�？粗辛艘惶幒梅孔樱�經(jīng)濟能力又完全許可，那就不要猶豫，要果斷出手。如果囊中羞澀，那就要慎重了。銀監(jiān)會那條“借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下”的規(guī)定也許可以作為購房者的一個重要參考。