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　　●國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度有所放緩

　　●仍在持續(xù)上漲是不爭(zhēng)的事實(shí)

　　●不要夸大按揭貸款斷供現(xiàn)象

　　●影響土地財(cái)政之說(shuō)站不住腳　　

　　根據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平。其中，新建住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.2%，二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.5%。從政府公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管近兩個(gè)月國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲幅度有所放緩，但仍在持續(xù)上漲則是不爭(zhēng)的事實(shí)。特別是今年前5個(gè)月,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲幅度一直保持在10%以上。

　　今年房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作最熱鬧的問(wèn)題，有從緊的貨幣政策使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈的斷裂之說(shuō)，即百日巨變論；有言論認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)引發(fā)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)影響國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)影響國(guó)內(nèi)住房保障體系確立；更有離譜者，說(shuō)什么房?jī)r(jià)的下跌，會(huì)引起房奴斷供，土地流拍，地方一級(jí)財(cái)政將失去土地收入的支撐而縮減公共支出，導(dǎo)致居民沒(méi)有便捷的公共交通可坐，沒(méi)有了環(huán)境優(yōu)美的街心花園，甚至低保、學(xué)校也難以為繼等等。

　　居民住房按揭貸款斷供問(wèn)題，這種現(xiàn)象即使是在深圳，也是極個(gè)別的現(xiàn)象。因?yàn)�，斷供必要的條件是，一是房?jī)r(jià)下跌的市值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于購(gòu)房者要支付給銀行的按揭貸款，這時(shí)向銀行辦理按揭貸款的個(gè)人才有意愿停止向銀行還貸款，即斷供(不過(guò)，這里要把商業(yè)銀行對(duì)一些按揭貸款人審查不嚴(yán)而造成無(wú)能力還貸的情況除外，這些風(fēng)險(xiǎn)要商業(yè)銀行來(lái)承擔(dān))；二是個(gè)人支付按揭貸款還款能力完全喪失。如果個(gè)人還款能力沒(méi)有喪失而不歸還銀行貸款，相應(yīng)的商業(yè)銀行一定會(huì)通過(guò)法律途徑追討。這不是個(gè)人想斷供就可斷供的；三是個(gè)人斷供最大的受害者是斷供的個(gè)人。只有在斷供的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這種行為成本時(shí)，這種行為才會(huì)發(fā)生。

　　那么，我們來(lái)看上述幾個(gè)方面的條件，近年來(lái)各地房?jī)r(jià)都在快速飚升，有些地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫很大，比如深圳、上海。但是，盡管如此，國(guó)內(nèi)各地房?jī)r(jià)根本就沒(méi)有下跌過(guò)。如果房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌，哪里會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)市值低于購(gòu)房者所要支付給銀行的按揭貸款的價(jià)值呢？即使今年以來(lái)深圳房?jī)r(jià)一直在下跌，但就目前的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌達(dá)到這種地步的情況比較少。從國(guó)家公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前掀起這輪斷供討論意義不大。

　　二是假定房?jī)r(jià)快速下跌，跌到個(gè)人歸還銀行的貸款大于個(gè)人所按揭住房的市值，也不是個(gè)人想斷供就可以斷供的。這就得看個(gè)人有沒(méi)有還款能力。如果個(gè)人有還款能力而不歸還銀行的按揭貸款或斷供，在目前市場(chǎng)的商業(yè)化及法律化的條件下，沒(méi)有任何一家商業(yè)銀行會(huì)輕易地允許個(gè)人這樣做的。如果個(gè)人有能力還款而惡意不還款，那么他一定會(huì)受到銀行起訴。而且，個(gè)人斷供后的官司頻繁，可能比不斷供的成本還大。

　　三是個(gè)人斷供最大的受害者是自己，如果居民輕易斷供要承擔(dān)損失將是巨大的。他不僅要承受已支付首付的損失、要承受已供款按揭貸款的損失以及住房交易費(fèi)用的損失，而且會(huì)嚴(yán)重?fù)p毀個(gè)人信用記錄。在這樣的情況下，斷供個(gè)人的損失包括了有形與無(wú)形的、現(xiàn)在與將來(lái)的等等,綜合在一起將是巨大的。

　　至于“土地財(cái)政”的問(wèn)題，這是一個(gè)十分離譜的概念，它也是中國(guó)土地公有制下的產(chǎn)物。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)體系下，沒(méi)有哪一個(gè)國(guó)家是通過(guò)土地財(cái)政來(lái)保證政府公共支出的。如果地方政府想通過(guò)推高房?jī)r(jià)來(lái)獲得土地財(cái)政收入，來(lái)推高GDP，表面上是對(duì)當(dāng)?shù)鼐用裼欣�，但是�?shí)際上，這種土地財(cái)政不僅不利房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，也嚴(yán)重?fù)p害了農(nóng)民利益及一些地方居民的利益，為政府官員尋租設(shè)租創(chuàng)造了條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題根源就在這里。因此，土地財(cái)政的改革是必然，也是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革重要方面。

　　總之，最權(quán)威的數(shù)據(jù)表明，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大勢(shì)，并非一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商叫嚷的那樣嚴(yán)峻，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲還在進(jìn)行，只不過(guò)上漲幅度小了一些。如果把一些惡意的斷供行為看作是全國(guó)普遍現(xiàn)象，那有點(diǎn)太夸張了，不知其用意何在？而國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在上漲，豈有什么土地財(cái)政的問(wèn)題？更何況土地財(cái)政本身就是問(wèn)題，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的對(duì)象。如果要把一個(gè)要改革的對(duì)象作為既定的目標(biāo)來(lái)討論房?jī)r(jià)不能下跌，前提都錯(cuò)了，其結(jié)論能對(duì)嗎？

　　(作者易憲容 為中國(guó)社科院金融所研究員）