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　　●住房是特殊商品缺少復(fù)制性

　　●市場競爭不充分價(jià)格易操縱

　　●跟風(fēng)投資會造成非理性繁榮

　　●住房市場不可能完全市場化

　　隨著第二套住房按揭政策的落實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策力度開始逐漸加大，住房市場出現(xiàn)了明顯的變化。同時(shí)，反對房地產(chǎn)調(diào)控的聲音也逐漸增多，反對者的共識是“政府不應(yīng)該采取行政的方式干預(yù)住房市場”，甚至有人提出“炒房無罪”的口號。

　　這些觀點(diǎn)看上去符合市場經(jīng)濟(jì)的一般原理，但縱觀世界各國，沒有哪個(gè)國家對住房市場是采取放任不管的，原因何在？

　　如果說大白菜是一般商品的代名詞的話，那么我們將住房市場和大白菜市場進(jìn)行一番比較就可以清楚住房市場的特殊性了。

　　從直觀我們可以看到，住房是不可移動的，是屬于不動產(chǎn)；而大白菜是可以自由移動的，它不僅可以在國內(nèi)市場流動，還可以賣到國外去。自由市場競爭無法在相同的位置生產(chǎn)出更多的相同質(zhì)量的住房的，既然無法重復(fù)生產(chǎn)，自由競爭又怎能產(chǎn)生效果呢？北京的大白菜如果價(jià)格高、利潤豐厚的話，會吸引山東、河北的農(nóng)民生產(chǎn)出相同品質(zhì)的這種大白菜，于是這種大白菜的市場供給會增加，價(jià)格會下跌。但國貿(mào)中心的位置好，租金高，通過市場競爭能再建造出一座國貿(mào)中心嗎？

　　其次，我們看看住宅和大白菜的價(jià)格有什么不一樣？如果北京的大白菜突然價(jià)格上升，全國其他地方的大白菜就會運(yùn)到北京，也就是說，大白菜的價(jià)格是由市場充分交易后決定的，是很難操縱的。住宅則不一樣，一個(gè)住宅區(qū)的價(jià)格漲跌實(shí)際上是由當(dāng)時(shí)交易的住宅價(jià)格決定的，一般而言，住宅的流動性很差，每個(gè)住宅區(qū)可交易的住宅只是少數(shù)，少數(shù)可交易的住宅價(jià)格決定了大部分住宅的價(jià)格。因此，住宅的價(jià)格是非常容易操縱的。溫州人為什么不去炒大白菜而喜歡炒房子？原因就在于此。

　　從價(jià)格波動規(guī)律看，大白菜的價(jià)格波動符合一般價(jià)格均衡理論，即市場有一個(gè)均衡點(diǎn)，價(jià)格會圍繞市場均衡點(diǎn)波動。而住宅市場具有投資品的特點(diǎn)，它沒有市場均衡點(diǎn)，在價(jià)格很低和很高的時(shí)候，市場都可以“出清”。如果大白菜的價(jià)格上漲、利潤豐厚時(shí)，會吸引更多的農(nóng)民種大白菜，使大白菜的供給大于需求而使市場價(jià)格下跌，回到均衡點(diǎn)。但住房價(jià)格的不斷上漲會吸引更多的投資資金進(jìn)入，在市場供給增加的同時(shí)，需求增加更快，刺激價(jià)格更快上漲，出現(xiàn)“非理性繁榮”的局面，直到泡沫破滅。為什么世界上有股市危機(jī)，有房地產(chǎn)危機(jī)，而沒有大白菜危機(jī)，道理就在于此。

　　正是因?yàn)槿绱�，幾乎所有的西方發(fā)達(dá)國家的大白菜都是高度市場化的，但沒有一個(gè)國家的住房市場是完全市場化的，市場化解決不了住房問題。為了得出這個(gè)結(jié)論，西方國家探索了幾百年。隨著工業(yè)革命的深入，以英國為首的主要工業(yè)化國家面臨巨大的住房危機(jī)，大多數(shù)城市居民沒有自己的住房，惡劣的住房條件導(dǎo)致瘟疫的流行等社會危機(jī)，社會公眾強(qiáng)烈要求政府干預(yù)住房市場。但在這段時(shí)間里，自由主義哲學(xué)思想席卷歐洲，整個(gè)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的所有方面幾乎都依賴于市場。決策者深信市場上眾多的個(gè)人供給者和需求者在追逐自身利益的同時(shí)，他們之間無阻礙的相互作用能實(shí)現(xiàn)資源的最佳配置，所以自由主義的信念與迫使政府對住房進(jìn)行干預(yù)的社會力量之間存在很大的矛盾。沖突造成的緊張狀態(tài)使住房制度有了比較清晰的現(xiàn)代意味。人們意識到，無拘無束的自由競爭并不會自動帶來社會福利的最大化，在住房市場利潤的驅(qū)動下，住房的供給與需求并不會自動的調(diào)節(jié)達(dá)到某種合意的均衡。改革者開始將大量的精力投入到住房干預(yù)，現(xiàn)代住房制度開始形成。不少國家把公民享有住房的權(quán)利寫入了憲法。

　　值得慶幸的是，我們在設(shè)計(jì)住房制度改革的思路時(shí)，充分吸取了西方國家在住房制度方面的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

　　去年8月出臺的國務(wù)院24號文件總結(jié)了近10年來我國住房制度改革的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，明確提出了“將住房保障覆蓋范圍由城鎮(zhèn)低保人群擴(kuò)大到低收入階層”，明確了政府在住房市場中的角色與定位，這是非常正確的。

　　(作者尹中立 為中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)