最近,地產(chǎn)界圍繞萬科董事長王石的“拐點論”爭論不休;與此同時,萬科在多個城市率先降價的新聞不斷傳來,引起了市場對房價“雪崩”的擔(dān)憂。在市場急速的變化中,萬科有何新的認識和判斷?它的所作所為意欲何在?記者日前采訪了該公司執(zhí)行副總裁肖莉。
市場并未進入低迷期
肖莉首先明確表示,萬科對行業(yè)的基本判斷是:至少在2030年人口拐點到來之前,由于人口紅利和中國經(jīng)濟發(fā)展,住宅行業(yè)仍有相當(dāng)大的潛力。但即使一個長期看好的市場,也不意味著沒有短期波動。2007年二季度之后,市場持續(xù)高速上漲,萬科認為帶有一定過熱因素,這種趨勢不可能長期持續(xù),理性調(diào)整的過程是必然的。
不過,肖莉并不認為目前市場進入了低迷局面。成交量下降,只是說明經(jīng)過快速上漲,房價已經(jīng)暫時超越了市場真實需求和真實收入增長,因此需要房價增長低于收入增長的過程來消化,但并不是說這個過程中房價將由大漲變?yōu)榇蟮。?005年下半年后上海市場的經(jīng)驗來看,房價上漲速度放緩或暫時停止、等待購買力增長來自然消化前期的“透支”,也是一種有效的調(diào)整路徑。正因如此,當(dāng)前成交速度變緩所給出的信號是:市場正在進入一個從快速上漲到理性回歸的“拐點”。
真實自住需求是堅實的
針對萬科的降價行為,她表示,這是旗下子公司在快速開發(fā)和快速銷售的基本原則下,根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況確定的。去年底以來,萬科在珠三角部分城市的新盤確實出現(xiàn)了價格低于市場價的情況,這是因為原來的預(yù)期是建立在07年市場頂峰時的價格基礎(chǔ)上的。但是,春節(jié)前后是住宅市場的傳統(tǒng)淡季,因此今年1-2月,萬科對少部分城市尾盤展開了淡季通常都會采用的系列優(yōu)惠活動。這些城市包括:廣州、成都、北京、武漢的萬科青年置業(yè)計劃,以及蘇州、天津、上海的會員優(yōu)惠活動等。
肖莉認為,這些策略在淡季中不錯的銷售表現(xiàn),正說明市場剛性需求的基礎(chǔ)沒有改變。既然市場真實的購買力和自住需求依然是堅實的,只要定價合理,一定會得到市場的認可。
房價進一步調(diào)整空間有限
當(dāng)記者問及降價在迅速帶來銷售回款的同時,是否會傷及萬科的利潤率,影響股東回報時,肖莉解釋說,對投資者來說最重要的指標只有兩個——資產(chǎn)回報率和每股收益的增長速度。其中最核心的是資產(chǎn)回報率,它由三個因素決定:利潤率、周轉(zhuǎn)速度和財務(wù)杠桿。出于穩(wěn)健性考慮,同時監(jiān)管部門也有規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿是有限制的。在利潤率和周轉(zhuǎn)速度之間,萬科一直選擇的是快速周轉(zhuǎn)策略,以及在此基礎(chǔ)上合理的利潤率。
近期,萬科同樣堅持的是快速銷售策略,追求的是盡可能快的周轉(zhuǎn)速度,目前的定價水平也依然具有合理的利潤空間。
肖莉在此特別指出,目前部分城市的市場狀況與2005年年中的上海類似。2004年下半年到2005年第一季度,上海的市場情緒非常樂觀,購房者排隊搶購、開發(fā)商捂盤惜售。萬科當(dāng)時的判斷是,市場的亢奮不能持久更不可依賴,因此堅持快速銷售策略,調(diào)整到來時萬科的“倉位”相當(dāng)輕,沒有存貨壓力。2005年二季度,上海市場的情緒從“沸點”降到“冰點”。而萬科認為行業(yè)良好的發(fā)展前景并沒有逆轉(zhuǎn),階段性調(diào)整更多意味著機會。2005年到2007年,恰好是萬科在上海發(fā)展得最好的幾年,市場份額從不足1%增長到超過2.5%。
肖莉表示,經(jīng)過當(dāng)前這一輪調(diào)整,剛性需求成為市場主導(dǎo),而地價高漲的現(xiàn)象也被遏制;同時,由于勞動力成本、原材料成本正處在上升通道等因素,房價進一步調(diào)整的空間也是有限的,市場將逐步步入理性階段。(陳雪)
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