發(fā)表評論 “小產(chǎn)權(quán)房如果全部銷毀，那將是極大的資源浪費，能不能將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，完善手續(xù)納入住房保障體系。”對于小產(chǎn)權(quán)房這個全國普遍存在的問題，也成為全國政協(xié)委員關注的焦點。全國政協(xié)委員、建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員、山東經(jīng)濟學院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海以及清華大學人文學院經(jīng)濟研究所副所長蔡繼明，先后提交大會發(fā)言以及提案，就小產(chǎn)權(quán)房妥善解決問題提出建議。
建設部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員郭松海：解決小產(chǎn)權(quán)房要區(qū)別對待
在中國的房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)中，小產(chǎn)權(quán)房顯得很尷尬的。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上由開發(fā)商或當?shù)卮寮w開發(fā)建設銷售的房屋，它不能獲得國家建設部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其“房產(chǎn)證”多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房多位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，由于不繳納土地出讓金和各種稅費，成本低，價格低。從一方面來說，小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)緩解了中低收入群體的住房壓力，但是從另一方面，由于很多小產(chǎn)權(quán)房非法占用耕地，因此被國家明令禁止，成為了房地產(chǎn)市場中一個“灰色地帶”。
郭松海認為，小產(chǎn)權(quán)房是在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展，而集體土地法規(guī)體系又不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展的。解決小產(chǎn)權(quán)房問題，是一場體制、政策和民生的艱難博弈，任何極端一刀切的解決辦法，都是不現(xiàn)實也是危險的。特別是用拆除等方式解決小產(chǎn)權(quán)房問題，不僅會激化矛盾，也是一種極大的資源浪費。在多種因素作用下，目前小產(chǎn)權(quán)房市場的規(guī)模發(fā)展越來越大。僅北京一地，小產(chǎn)權(quán)房總量占到了市場在售樓盤總量的15%—20%，而深圳這類住房占的比重更是高達40%-50%。
“對小產(chǎn)權(quán)房，應當區(qū)別對待�！惫珊Ｕf，對于占用耕地建成的違法住宅開發(fā)項目，必須嚴肅查處、清理，該拆的拆，該停的停。對于開發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規(guī)開發(fā)地方各級領導的法律責任和違紀責任。面對這種土地違法形式，應制定專門的管理辦法，情節(jié)嚴重的，應當追究刑事責任。
清華大學人文學院經(jīng)濟研究所副所長蔡繼明：小產(chǎn)權(quán)房泛濫因城市房價太高
“小產(chǎn)權(quán)房為什么普遍存在，關鍵的問題還是目前城市的高房價和土地制度�！辈汤^明在接受記者采訪時說，“小產(chǎn)權(quán)房”最吸引人的地方就在于其價格優(yōu)勢，只有同樣位置商品房價格的40%至60%，這從側(cè)面說明了現(xiàn)在全國許多大中城市高企的房價是催生“小產(chǎn)權(quán)房”的重要原因之一。由于我國經(jīng)濟社會發(fā)展并不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時，政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設卻始終無法滿足這些群體的住房需求，這使得“小產(chǎn)權(quán)房”存在著大量現(xiàn)實的購買人群。
蔡繼明認為，根據(jù)現(xiàn)行的相關法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的。在宅基地或集體建設用地搞商業(yè)開發(fā)建“小產(chǎn)權(quán)房”獲取的收益，與征地獲取補償相比，相差太大。這種價值落差，使得不少“小產(chǎn)權(quán)房”應運而生。蔡繼明指出，正因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地“小產(chǎn)權(quán)房”建設的泛濫，在合法與非法之間給“小產(chǎn)權(quán)房”留下了一個擦邊球的空間。
“與商品房相比，‘小產(chǎn)權(quán)房’開發(fā)成本能低過1/3，在這一開發(fā)過程中，農(nóng)民集體通過出售 ‘小產(chǎn)權(quán)房’獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額�！辈汤^明委員說，由于“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金 (其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用)；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當?shù)剞r(nóng)民。如此一來，“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用，這也是“小產(chǎn)權(quán)房”市場價格低廉的決定性因素。
蔡繼明說，解決小產(chǎn)權(quán)房問題，各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一一致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進行交易。此外，要建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地 “統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權(quán)、同價”。
“對于那些違法違規(guī)占用農(nóng)地開發(fā)建設的小產(chǎn)權(quán)房項目要堅決地予以取締。”蔡繼明說，要加強農(nóng)村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現(xiàn)象要堅決予以制止。但是對于那些在農(nóng)村集體建設用地和宅基地上建設的小產(chǎn)權(quán)房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經(jīng)濟手段、用科學發(fā)展的長遠眼光來提出對策，解決問題。
西南財大教授易敏利：應盡快明確對現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房處置原則
全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任易敏利提出議案，認為應盡快明確對現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”的處置原則和基本辦法，建議政府收購“小產(chǎn)權(quán)房”，用于經(jīng)濟適用房等保障性用房。
掌握小產(chǎn)權(quán)房的第一手資料是易敏利的第一條建議，他提出進行一次全國范圍的“小產(chǎn)權(quán)房普查”，摸清各個城市在建、在售、已售“小產(chǎn)權(quán)房”的數(shù)量、占地規(guī)模、占地類別、銷售類型、業(yè)主類型等資料，便于中央決策和設計分類處置的措施。
提到具體的處置辦法，易敏利建議對符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃、農(nóng)民新居工程和新型社區(qū)規(guī)劃(簡稱“三規(guī)”)，且已建成未售出的“小產(chǎn)權(quán)房”，由政府收購用于經(jīng)濟適用房、廉租房、農(nóng)民安置房等。已經(jīng)建成售出的，對開發(fā)商和出讓、出租土地方依法處罰、補辦相關手續(xù)，補交出讓金等費用后納入房地產(chǎn)市場管理。他說：“正在建設的，應該停止建設、銷售，已售出的退還購房者購房款�！�
在易敏利看來，小產(chǎn)權(quán)房是城鄉(xiāng)二元土地政策所引發(fā)的農(nóng)村集體建設用地違法流轉(zhuǎn)的集中表現(xiàn)。他說：“農(nóng)村建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為一種不可阻擋的趨勢，隱性市場也已客觀存在，與其讓集體土地隱性和非法流轉(zhuǎn)，不如加強制度建設，依法依規(guī)、積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村集體建設用地的流轉(zhuǎn)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，減少違法行為�！�(謝佳君 趙倩)
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