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　　中國房地產(chǎn)價格已連續(xù)上漲了10年。2007年全國各地房地產(chǎn)價格繼續(xù)大漲，許多城市漲幅為歷年之最，特別是10月之前各地房價加速上漲。

　　現(xiàn)在的房價已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購買力，泡沫成分很大。房地產(chǎn)價格在加速上漲之后，在一些城市率先出現(xiàn)調(diào)整是市場發(fā)展的必然。特別在國家宏觀調(diào)控措施下，房價調(diào)整是對市場經(jīng)濟(jì)條件下房價過度偏離其價值的及時而理性的矯正。若沒有宏觀調(diào)控政策出臺，房價上漲速度會更快，上漲幅度會更大，調(diào)整幅度也必然較大，對整體經(jīng)濟(jì)會構(gòu)成更大的傷害。

　　實際上，這里所謂的房價拐點是否出現(xiàn)取決于一個重要因素，那就是當(dāng)前的調(diào)控政策是否抑制住了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為。如果房價下跌之后，投機(jī)行為依然猖獗，就不會出現(xiàn)根本意義上的房價拐點，即使房價短暫下跌，對房地產(chǎn)未來需求的預(yù)期將促使投機(jī)炒家將房價再次炒上去，這就很難出現(xiàn)真正意義上的房價理性回歸。

　　房地產(chǎn)價格作為資產(chǎn)價格的一種形式，具有資產(chǎn)價格的明顯特征。資產(chǎn)價格極易出現(xiàn)泡沫，盡管房地產(chǎn)這項資產(chǎn)除作為投資和投機(jī)品外，還兼具使用價值，但正由于其具有此特征，所以房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時，常常不易表現(xiàn)出來，具有很大的隱蔽性，同時也更具殺傷力。人們通常認(rèn)為，不必?fù)?dān)心房價出現(xiàn)泡沫，因為房地產(chǎn)作為投資品或投機(jī)品，如果無錢可賺，完全可以自行打住。當(dāng)人們抱有這樣的心態(tài)時，市場上的過度購買行為一定會發(fā)生。而真到房地產(chǎn)大幅貶值時，資金鏈危機(jī)會使這些炒房者損失慘重。整體經(jīng)濟(jì)也會受到巨大傷害。比如，美國許多次經(jīng)濟(jì)大調(diào)整就是由于房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)危機(jī)而引發(fā)的。

　　中國的房地產(chǎn)市場，特別是北京、上海、深圳這樣的大城市房地產(chǎn)投資、投機(jī)之風(fēng)非常盛行。近日有報道稱，中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人。房地產(chǎn)投資炒作盛行這一點已得到中國政府有關(guān)部門的認(rèn)同。2007年12月，央行副行長劉士余曾指出，我國房地產(chǎn)市場問題除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生較為普遍的投資與炒房行為，加劇了供需矛盾，推動房價上漲。同時，房地產(chǎn)商囤積土地、捂盤惜售和造勢抬價的行為也時有發(fā)生。去年1至10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長31.4%，新開工面積增長22.6%，但竣工面積卻只增長了9.1%。

　　投機(jī)炒房現(xiàn)象既然如此普遍，那么房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲一定難以反映真實的市場需求。在市場中投機(jī)需求占了相當(dāng)大的比重。因而，意在抑制投資和投機(jī)的有關(guān)第二套房貸和利率的新規(guī)在房價加速上漲、屢創(chuàng)新高，泡沫不斷放大的狀態(tài)下，就會起到非常重要的作用。而某些投機(jī)炒作嚴(yán)重的城市，在房貸新政下，房價如風(fēng)雨飄搖，該是在情理之中。當(dāng)然，我們也應(yīng)看到，盡管第二套房新政等一系列調(diào)控措施出臺，對高房價起到了一定的遏制作用，但這還不是解決問題的關(guān)鍵。事實上，遏制房地產(chǎn)投機(jī)的根本還在于加大房地產(chǎn)的持有成本，讓那些持有大量房地產(chǎn)和以房地產(chǎn)投機(jī)為生的人難以生存下去。

　　中國目前典型的社會狀態(tài)之一表現(xiàn)為貧富差距越來越大。中國社科院在2008年1月3日發(fā)布的《社會藍(lán)皮書》中明確指出，我國城鎮(zhèn)居民的收入差距在不斷擴(kuò)大，中國社會基尼系數(shù)已達(dá)到空前的0.496，而同為發(fā)展中國家的印度只有0.33。貧富差距的拉大表現(xiàn)在購房意愿上就是富人希望擁有多套房產(chǎn)，而窮人即使想擁有一套房產(chǎn)都很費力。這就是房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象愈演愈烈的根源。一方面富人可以輕松地?fù)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，而窮人卻買不起一套房子。最為重要的是，即使房價下跌，如果不遏制投機(jī)行為，仍然是富人可以買得起多套房子，而窮人仍舊一套也買不起。所以，任何不能遏止房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)的調(diào)控行為都是不可能有實質(zhì)性效果的，只有真正從源頭上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，才是治本之舉。

　　除了增加第二套或第三套房產(chǎn)的首付比例等措施外，征稅以提高房地產(chǎn)持有成本，特別是加大超過規(guī)定面積之上的房地產(chǎn)持有成本，應(yīng)該可以對遏制投機(jī)行為真正發(fā)揮作用。筆者2007年4月2日在《中國經(jīng)濟(jì)時報》上發(fā)表的文章中曾指出，對那些超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的房地產(chǎn)擁有者應(yīng)征收一定的稅金，而且要采取累進(jìn)稅形式，超過規(guī)定面積越多，稅率就要越高，繳的稅也越多。這個稅金即是大家所期盼的物業(yè)稅，這是遏制房地產(chǎn)投機(jī)的釜底抽薪之舉。對這項稅種，當(dāng)前國家有關(guān)部門正在醞釀研究中，也許會遭到既得利益者阻撓，但出臺是必然的。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，大家公認(rèn)是供求失衡，即對房地產(chǎn)的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，所以導(dǎo)致房價上升。但是應(yīng)當(dāng)看到，即使市場加大了供給，如政府增加土地供應(yīng)量及房屋建筑數(shù)量增加等，若囤積、炒房等投機(jī)行為得不到遏制，那么市場再大的供給量不過是滿足那些無止境的投機(jī)需求，房價不會因此而下降，即便暫時下降也會再漲上去。

　　所以，及時遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，是問題的關(guān)鍵。它一方面可以讓高房價恢復(fù)理性，使工薪階層通過銀行貸款買得起房產(chǎn)，以滿足其住房需求，從而部分地減輕政府解決這些居民住房困難的負(fù)擔(dān)；另一方面，還可以縮小貧富差距，降低廣大民眾的不滿程度，利于社會和諧。

　　(袁秀明 作者單位：中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)